Podział majątku mieszkania i lokalu z TBS - wartość i cena

Podział majątku mieszkania i lokalu z TBS - wartość i cena

Zgodnie z brzmieniem przepisu art. 31 kro § 1  z chwilą zawarcia małżeństwa między małżonkami powstaje z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte tą wspólnością stanowią zaś majątek osobisty każdego z małżonków. Wspólność ustawowa jako system, którego istnienie uzależnione jest od istnienia małżeństwa, ustaje ex lege na skutek orzeczenia rozwodu przez sąd. Z treści przepisu art. 43 § 1 krio wynika, że oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Zgodnie natomiast z art. 212 § 2 kc podział majątku może polegać na przyznaniu rzeczy której nie da się podzielić, stosownie do okoliczności jednemu z małżonków z obowiązkiem spłaty na rzecz drugiego, zaś jeśli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne, przy czym stosownie do treści § 3 – sąd oznaczy wysokość, termin, sposób uiszczenia spłat i dopłat.

Stosownie do przepisu art. 684 k.p.c. w zw. z art. 567 § 3 k.p.c., skład i wartość majątku podlegającego podziałowi ustala Sąd. Wartość tych składników ustala się według stanu na dzień ustania wspólności majątkowej i według cen obowiązujących w chwili zamknięcia rozprawy (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 11 marca 2010 roku, IV CSK 429/09, Lex nr 678022).

Jednym z niezbędnych czynników podlegających uwzględnieniu przy ustalaniu wartości prawa najmu lokalu mieszkalnego jest możliwości korzystania w przyszłości z lokalu z uwzględnieniem hipotetycznego okresu trwania owej możliwości. Przypuszczalny okres wynajmu w przyszłości określa się w zależności od w wieku osoby uprawnionej i na czas życia osoby będącej najemcą. Z chwilą śmierci prawo najmu lokalu bowiem wygasa. Przy ustalaniu wartości tego prawa nie uwzględnia się natomiast całego okresu trwania stosunku najmu, gdyż do chwili ustania wspólności majątkowej prawo najmu służyło obojgu uprawnionym małżonkom. Zatem w chwili zamknięcia rozprawy Sąd ustala aktualną wartość tego prawa określoną z uwzględnieniem prawdopodobnego czasu trwania tego stosunku prawnego w przyszłości oraz na podstawie przeciętnych cen czynszu stosowanych w danej miejscowości dla lokali. Prawo najmu lokalu nie jest bowiem przeznaczone do obrotu, a stanowi wartość, jaką dla najemcy przedstawia możliwość korzystania z przedmiotu najmu. Prawo najmu lokalu jest więc warte tyle, ile dla najemcy warta jest możliwość mieszkania w tym lokalu. Przy ustalaniu wartości tego prawa nie może być brana pod uwagę wartość rynkowa mieszkania rozumianego jako prawo własności do lokalu mieszkalnego, a wyłącznie wartość czynszu (bez opłat związanych z uiszczaniem lokalu). Realną wartość prawa najmu przyjętą do rozliczeń wyraża więc różnicą pomiędzy czynszem „wolnym” (rynkowym) a czynszem regulowanym uiszczanym przez najemcę lokalu wynajmowanego od Towarzystwa Budownictwa.

Taki sposób ustalenia wartości prawa najmu również od TBS, nawiązuje do orzecznictwa dotyczącego mieszkań komunalnych, zgodnie z którym wartość tego prawa ustala się jako różnicę między czynszem za komunalny lokal mieszkalny a czynszem wolnym oraz uwzględniając – w konkretnych okolicznościach sprawy – okres prawdopodobnego trwania stosunku najmu (por. uchwały Sądu Najwyższego: z dnia 24 maja 2002 r., III CZP 28/02; z dnia 9 maja 2008 r., sygn. III CZP 33/08). Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 24 maja 2002 r., III CZP 28/02 przy określaniu wartości prawa najmu, jako składnika majątku wspólnego podlegającego podziałowi, powinno się uwzględniać wartość możliwości korzystania w przyszłości z lokalu mieszkalnego przez najemcę. Zważywszy, że istotą tego prawa jest możliwość korzystania z cudzego przedmiotu majątkowego przez czas oznaczony lub nieoznaczony, przy ustalaniu wartości tego prawa nie można nie uwzględniać hipotetycznego okresu trwania owej możliwości korzystania. Trudno byłoby sobie wyobrazić poprawne ustalenie wartości prawa najmu bez uwzględnienia faktu, że najem ma trwać w przyszłości przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Innymi słowy, przyjąć należy, że jednym z niezbędnych czynników, podlegających uwzględnieniu przy ustalaniu wartości prawa najmu lokalu mieszkalnego, jest przyszły prawdopodobny czas trwania stosunku najmu. Sąd Najwyższy w powołanej uchwale – odnoszącej się jednak do najmu lokali komunalnych – zaznaczył, że odwołanie się do okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu, choć jest odesłaniem do stosowania nieostrego kryterium, trzeba uznać za uzasadnione. Nie sposób pominąć niewątpliwej stabilności czy wręcz trwałości stosunku najmu lokalu komunalnego, podlegającego regulacji przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733), na podstawie art. 11 ust. 2 tej ustawy bowiem znacznie ograniczone zostały uprawnienia wynajmującego w przedmiocie skorzystania z możliwości zakończenia stosunku najmu. Jednakże, mając na względzie ustawowe przesłanki stabilizujące ten stosunek prawny, nie można też pominąć oczywistej konieczności uwzględnienia konkretnych okoliczności rozpoznawanej sprawy, takich jak np. wiek najemcy, stan zdrowia, stosunki rodzinne lub możliwości majątkowe. Według stanowiska Sądu Najwyższego przepisy ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn mogą stanowić jedynie orientacyjną wskazówkę dla sądu, który obowiązany jest samodzielnie określić wartość prawa najmu lokalu komunalnego, z uwzględnieniem konkretnych okoliczności rozpoznawanej sprawy. Oznacza to wyłączenie możliwości automatycznego posługiwania się mnożnikami przewidzianymi w art. 13 wspomnianej ustawy, niekiedy błędnie rozumianego jako odpowiednie stosowanie zasad przewidzianych tą ustawą. Taki kierunek wykładni zaprezentował już Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 14 stycznia 1977 r., III CZP 63/76, a także w uzasadnieniu uchwały z dnia 19 grudnia 1978 r., III CZP 80/78).

To co różnicuje lokale komunalne od lokali oferowanych przez TBS, które równie służą zaspokajaniu potrzeb mieszkańców i realizują w tym zakresie zadania gminy, to to że do nawiązania stosunku najmu w TBS niezbędne jest wniesienie kwoty partycypacji, a nadto to że oferta lokali komunalnych jest skierowana do ściśle określonych osób. Uprawnienie do innego lokalu wyklucza strony z kręgu osób, które mogłyby ubiegać się o przyznanie lokalu komunalnego z zasobu gminnego. Nie wyklucza natomiast możliwości pozyskania innego lokalu z zasobów TBS.

Druga metoda liczenia wartości mieszkania z TBS

Niewątpliwie jest, że prawo do mieszkania z TBS zbliżone jest do prawa najmu mieszkań komunalnych, jednakże zwrócić należy uwagę na odmienność obu praw, która przemawia za przyjęciem innej metody ustalenia wartości prawa najmu uzyskanego na podstawie umowy zawartej z Towarzystwem Budownictwa Społecznego. Do nawiązania stosunku najmu koniecznym jest wniesienie kwoty partycypacji, co zasadniczo różnicuje sytuację najemców tego typu lokali od najemców lokali komunalnych. Swoim charakterem kwota partycypacji zbliżona jest do wkładu mieszkaniowego wnoszonego na poczet nabycia spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego. Jednocześnie w tego typu lokalach czynsz ustalany jest na wyższym poziomie niż w lokalach komunalnych. Nadto, gdy dochody najemcy przekroczą określony w przepisach ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego Towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu w części dotyczącej czynszu; w związku z tym nie ma pewności co do wysokości czynszu, co również stanowi różnicę między najmem komunalnym a najmem w TBS. Może zatem nie zaistnieć dla małżonka, któremu najem zostanie przyznany, określona korzyść związana z możliwością korzystania przez dłuższy czas z lokalu z czynszem regulowanym. Mając na uwadze powyższe różnice między najmem komunalnym a najmem w TBS, wartość prawa do mieszkania w TBS winna być ustalona w wysokości kwoty partycypacyjnej, jaka podlegałaby zwrotowi po zakończeniu stosunku najmu. Przemawia za tym także treść przepisu art. 29a ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, z którego wynika, że w przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu kwota partycypacji podlega zwrotowi najemcy nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. W dniu zwrotu kwota partycypacji powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Podział majątku mieszkania i lokalu z TBS – wartość i cena
5 (100%) 115 vote[s]