Zgodnie z przepisem art. 222 § 1 KC właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Wydanie następuje przez eksmisję. Dla osób trzecich płynie stąd obowiązek biernego poszanowania cudzego prawa własności. W myśl ogólnie obowiązującej zasady rozkładu ciężaru dowodu to strona powodowa jest zobowiązana udowodnić, że przysługuje jej prawo własności spornej rzeczy, ja i to, że pozwana faktycznie nią włada. Stronę pozwaną zaś obciąża ciężar wykazania, że przysługuje jej skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania wskazaną rzeczą, która niweczy skuteczność wywiedzionego powództwa windykacyjnego.
Roszczenie eksmisyjne jest rodzajem roszczenia windykacyjnego, gdy realizowane jest przez właściciela nieruchomości. Roszczenie o eksmisję z lokalu stanowiącego własność danej osoby może wynikać z prawa własności, ale może jednak wynikać i z innego źródła, jakim jest stosunek zobowiązaniowy łączący właściciela danego lokalu (nieruchomości) z osobą go zajmującą (najem, użyczenie). Właściciel rzeczy może jako źródło swojego roszczenia wydobywczego wskazać zarówno samo prawo własności, jak i łączący go z korzystającym z rzeczy stosunek obligacyjny. W przypadku takiej kumulacji roszczeń do właściciela należy wybór tego, za pomocą którego będzie dochodził swojego prawa. Na decyzji tej mogą zaważyć różne względy. Nigdy natomiast wybór danego roszczenia nie może prowadzić do pogorszenia sytuacji prawnej właściciela.
Najczęściej uprawnienie byłego małżonka do zajmowania pomieszczeń w budynku mieszkalnym, wywodzi się z umowy użyczenia zawartej na czas nieoznaczony. Taki stosunek prawny wygasa wskutek dokonania wypowiedzenia. Wypowiedzenie stosunku prawnego nastąpiło przez użyczającą – powoda, bowiem samo wniesienie pozwu o eksmisję zastępuje wypowiedzenie (porusza uchwała S.N. z dnia 11 września 1997 roku, III CZP 39)97, OSNC 1997, nr 12, poz. 191).
Ochrona własności wiąże się z bezwzględnym charakterem tego prawa, który powoduje że w sprawach o wydanie nieruchomości na podstawie art. 222 § 1 KC zastosowanie art. 5 KC jest w zasadzie wyłączone. Unormowanie przewidziane w art. 5 KC ma wyjątkowy charakter, gdyż przełamuje zasadę, że wszystkie prawa podmiotowe korzystają z ochrony prawnej, jej odmowa musi więc być uzasadniona wystąpieniem okoliczności rażących i nieakceptowanych ze względów aksjologicznych lub teleologicznych (wyrok SN z dnia 24 kwietnia 1997 roku, II CKN 117/97) Istotą prawa cywilnego jest strzeżenie praw podmiotowych, zatem wszelkie rozstrzygnięcia prowadzące do redukcji bądź unicestwienia tych praw mogą być incydentalne (wyrok SN z dnia 25 sierpnia 2011 roku, II CSK 640/10). Domniemywa się, iż osoba korzystająca ze swego prawa czyni to w sposób zgodny ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem prawa i zasadami współżycia społecznego, natomiast odwołanie się, do klauzul generalnych przewidzianych w art. 5 KC nie może pośrednio podważać mocy obowiązujących przepisów prawnych, doprowadzić do nabycia bądź trwałej utraty prawa podmiotowego, udaremniać wykonywania uprawnień wynikających z przepisów (wyrok SN z dnia 7 grudnia 1965 roku, III CR 278/65, wyrok SN z dnia 8 listopada 1985 roku, III CRN 343/85). W świetle konstytucyjnej zasady ochrony własności, która znalazła wyraz w art. 21 ust. 1 Konstytucji nie jest dopuszczalne – tak jak to miało miejsce uprzednio – ekstremalne ujmowanie nadużycia prawa własności i w związku z tym zbyt liberalne stosowanie w tym zakresie klauzuli generalnej zawartej w art. 5 KC Zasady współżycia społecznego, chroniąc przed nadużyciem prawa własności, nie mogą tego prawa w ogóle unicestwiać. Przyjęcie odmiennego stanowiska mogłoby prowadzić do trwałego pozbawienia właściciela nieruchomości jego prawa. Dlatego w procesie windykacyjnym mogą one jedynie powodować odroczenie wydania nieruchomości, a nie całkowite pozbawienie uprawnionego jego prawa podmiotowego (wyrok SN z dnia 22 marca 2000 roku, I CKN 440/98).
Powoływanie się na naruszenie zasad współżycia społecznego wymaga wskazania, jaka konkretnie zasada została naruszona, przy czym na zasady współżycia społecznego skutecznie powoływać się może jedynie ten, kto sam owych zasad przestrzega (wyrok SN z dnia 22 lutego 1967 roku, III CR 383/66) Odmowa udzielenia ochrony prawnej na podstawie art. 5 KC z uwagi na jego wyjątkowy charakter musi być bowiem uzasadniona istnieniem okoliczności rażących i nieakceptowanych w świetle powszechnie uznawanych w społeczeństwie wartości, a osoba, która sama pozostaje w niezgodzie z zasadami współżycia społecznego, nie może skutecznie zwalczać uprawnienia przysługującego powodowi zarzucając mu naruszenie art. 5 KC.
Przykład sprawy sądowej nr 1
Przykład sprawy sądowej nr 1Podstawę prawną powództwa stanowi art. 222 § 1 KC. Zgodnie z powołanym przepisem właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Powódka jest właścicielką nieruchomości lokalowej, której dotyczy pozew. Nieruchomość stanowi jej majątek odrębny, ponieważ nabyła go będąc panną, przed zawarciem związku małżeńskiego z pozwanym. Na skutek ustania małżeństwa przez rozwód pozwany utracił tytuł prawny do zamieszkiwania w lokalu stanowiącym majątek odrębny powódki. W. bowiem wynikające z art. 281 KRO prawo pozwanego do korzystania z mieszkania powódki w celu zaspokojenia potrzeb rodziny.
Swój tytuł do zamieszkiwania na nieruchomości, której dotyczy powództwo, pozwany czerpał ze stosunku prawnorodzinnego łączącego go z powódką. Tytuł ten istniał dopóki trwało małżeństwo stron, gdyż zgodnie z art. 23 k.r.io. małżonkowie mają równe prawa i obowiązki w małżeństwie i są obowiązani do wspólnego pożycia, do wzajemnej pomocy i wierności oraz do współdziałania dla dobra rodziny, którą przez swój związek założyli. Powódka realizowała powyższy obowiązek przyjmując pozwanego do swojego mieszkania i zezwalając na zamieszkiwanie w nim. Obowiązek ten wygasł jednak z chwilą rozwiązania małżeństwa stron przez rozwód.
Strony nie zawierały umowy użyczenia. W czasie trwania małżeństwa, umowa taka – w świetle powyższego – byłaby bezprzedmiotowa. Również jednak po ustaniu małżeństwa umowa taka nie istniała. Pozwany przyznał, że nie przysługuje mu tytuł prawny do zajmowania lokalu.
Małżonek, którego prawo do korzystania z mieszkania wynika z art. 281 KRO, jest lokatorem w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1234). (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 marca 2006 roku, w sprawie o sygn. akt V CSK 185/05, opubl. OSNC 2006, Nr 12, poz. 208)
Powołana ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów (…) nakłada na sąd obowiązek rozważenia z urzędu przesłanek uprawnienia osoby, która była lokatorem, do otrzymania lokalu socjalnego, oraz stosownego do wyniku tego badania orzeczenia w wyroku eksmisyjnym. Struktura regulacji zawartej w art. 14 tej ustawy wskazuje na to, że sąd w pierwszej kolejności powinien brać pod uwagę indywidualną sytuację danej osoby, a więc „dotychczasowy sposób korzystania z lokalu i szczególną sytuację materialną oraz rodzinną osób zobowiązanych do jego opróżnienia” ( art. 14 ust. 3), z tym że nie może nie orzec o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego w stosunku do wymienionych w art. 14 ust. 4 kategorii osób. Takiego obowiązku sąd nie ma jedynie w pewnych, wyjątkowych okolicznościach, np. uprawniony ma zamieszkać w innym lokalu, gdy powodem eksmisji jest znęcanie się nad rodziną ( art. 17 OchrLokU) lub gdy zachodzi rażące wykraczanie przez pozwanego o eksmisję przeciwko porządkowi domowemu albo rażąco naganne postępowanie uniemożliwiające wspólne zamieszkiwanie (argument z art. 13 OchrLokU). (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 lutego 2008 roku, w sprawie o sygn. akt II CSK 484/07, opubl. w programie komputerowym Legalis)
Przepis art. 14 u.o.p.l. nakłada na Sąd obowiązek rozważenia z urzędu przesłanek uprawnienia osoby, która była lokatorem, do otrzymania lokalu socjalnego. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec: 1) kobiety w ciąży, 2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz.U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, ze zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą, 3) obłożnie chorych, 4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, 5) osoby posiadającej status bezrobotnego, 6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
Biorąc więc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez pozwanego z mieszkania należącego do powódki oraz jego sytuację materialną oraz rodzinną Sąd orzekł, iż pozwanemu nie przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego. Pozwany nie należy do żadnej ze wskazanych w art. 14 ust. 4 ustawy kategorii osób a ponadto po opuszczeniu mieszkania należącego do powódki może zamieszkać u swoich rodziców, którzy dysponują trzypokojowym mieszkaniem. Pozwany nadto nie jest w trudnej sytuacji materialnej, otrzymuje stały dochód, stać go na utrzymanie samochodu. Sytuacja materialna pozwanego umożliwia mu zatem, po dokonaniu niezbędnych stałych wydatków, także poniesienie kosztów związanych z ewentualnym najmem lokalu na wolnym rynku, choćby o niskim standardzie. Wyrok Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi – II Wydział Cywilny z dnia 14 czerwca 2018 r. II C 142/18
Przykład sprawy sądowej nr 2
Przykład sprawy sądowej nr 2Żądając eksmisji pozwanego ze wskazanego w pozwie lokalu znajdującego się w domu przy ul. (…) w O. powódka powoływała się na przysługujące jej prawo własności nieruchomości położonej przy ul. (…) w O., dlatego należało przyjąć, że powództwo w niniejszej sprawie jest powództwem windykacyjnym przewidzianym w art. 222 § 1 KC. Niewątpliwie powódka J. K. jest legitymowana do wniesienia powództwa w niniejszej sprawie, ponieważ pozwany nie kwestionował, że jest ona właścicielem wskazanej w pozwie nieruchomości położonej przy ul. (…) w O., a okoliczność ta wynika również ze złożonego przez powódkę odpisu księgi wieczystej KW nr (…) i postanowienia Sądu Rejonowego, w którym Sąd dokonał zniesienia współwłasności nieruchomości przy ulicy (…) w O. w ten sposób, że nieruchomość przyznał na wyłączną własność wnioskodawczyni J. P.. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy oczywistym było także, że pozwany S. P. ma w sprawie legitymację bierną, gdyż przyznał on, że mieszka w domu powódki położonym przy ul. (…) w O.. Jako że okoliczność ta została przez pozwanego przyznana, to w świetle art. 229 KPC nie wymagała ona przeprowadzenia postępowania dowodowego.
W ocenie Sądu pozwany, faktycznie władając lokalem mieszkalnym opisanym w pozwie, nie wykazał, aby przysługiwał mu do tego lokalu jakikolwiek tytuł prawny. Do chwili prawomocnego orzeczenia rozwodu stron, pozwany był osobą korzystającą z lokalu na podstawie art. 281 KRO, zgodnie z którym jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Od daty uprawomocnienia się wyroku rozwodowego pozwany nie ma już tytułu prawnego do zajmowania pomieszczeń w domu powódki.
Okoliczność, czy wskazywane przez powódkę powody, dla których żąda eksmisji pozwanego, są prawdziwe, tj. czy rzeczywiście pozwany straszył powódkę pozbawieniem życia i uszkodzeniem ciała, zachowywał się wobec niej agresywnie, bez jej zgody przeglądał jej telefon komórkowy i wszedł w posiadanie jej korespondencji SMS-owej oraz umieszczał w jej torebce urządzenie podsłuchowe – jest bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Rozwód pomiędzy powódką a pozwanym spowodował, że pozwany od października 2016 r. nie ma tytułu prawnego do zajmowania pomieszczeń w domu powódki przy ul. (…) w O. Brak tego tytułu przesądza o skuteczności powództwa o eksmisję w niniejszej sprawie, gdyż tak jak zostało już wcześniej wspomniane, jedynym zarzutem, jakim mógł bronić się pozwany przed wniesionym przez powódkę powództwem windykacyjnym, był zarzut przysługującego mu uprawnienia do władania lokalem, a pozwany nie wykazał, aby przysługiwał mu jakikolwiek tytuł prawny do lokalu.
Zasady współżycia społecznego nie mogły być w ocenie Sądu przyczyną oddalenia powództwa w niniejszej sprawie, gdyż w ustalonym stanie faktycznym nie sposób doszukać się w żądaniu eksmisyjnym powódki przeciwko pozwanemu naruszenia zasad współżycia społecznego. W świetle art. 5 KC nikt nie może czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego – takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Linia orzecznictwa Sądu Najwyższego jest w tym zakresie ustalona (por. wyrok z 27.05.1999 r. sygn. II CKN 337/98 wyrok z 21.01.2000 r. sygn. II CKN 689/98) i wynika z niej, że Sąd Najwyższy stoi na stanowisku, że nie można oddalić powództwa windykacyjnego z powołaniem się wyłącznie na art. 5 KC, bo byłoby to równoznaczne z trwałym pozbawieniem właściciela prawa do wyłącznego korzystania z należącego do niego lokalu, a tym samym pozbawieniem go podstawowego atrybutu właściciela, jakim jest prawo do władania przedmiotem własności. Sąd Rejonowy w całości akceptuje powyższe stanowisko Sądu Najwyższego i dlatego też w jego ocenie nie można było oddalić powództwa w niniejszej sprawie wyłącznie z uwagi na zasady współżycia społecznego, bo spowodowałoby to w istocie utratę przez powódkę możliwości decydowania o przedmiocie jej własności, i to w sytuacji, gdy pozwanemu nie przysługuje jakiekolwiek uprawnienie do zamieszkiwania w przedmiotowym lokalu.
Nie bez znaczenia dla oceny, czy żądanie eksmisji pozwanego narusza zasady współżycia społecznego jest także okoliczność, że, wbrew twierdzeniom pozwanego, będzie to służyło dobru dzieci powódki i pozwanego. Z zeznań świadków A. L. i S. M. wynika bowiem, że obecnie synowie stron widzą napięcie między rodzicami i ich wzajemną wrogość, a jeżeli strony będą mieszkać oddzielnie, to może to wpłynąć na poczucie stabilizacji u dzieci stron. Tym samym w ocenie Sądu orzeczenie eksmisji pozwanego jest zasadne także z uwagi na możliwość uzdrowienia relacji w rodzinie stron, aby dzieci nie musiały żyć w domu, w którym panuje zła atmosfera, niesprzyjająca ich rozwojowi psychicznemu i budowaniu relacji zarówno z rodzicami, jak i z otoczeniem. Wyrok Sądu Rejonowego w Ostrołęce – I Wydział Cywilny z dnia 18 kwietnia 2018 r. I C 489/17
W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji. Prosimy przejść do zakładki kontakt.
Z wyrazami szacunku.
