Co zrobić jak mąż albo żona kupił na siebie do majątku osobistego mieszkanie, dom czy nieruchomość w trakcie małżeństwa

Co zrobić jak mąż albo żona kupił na siebie do majątku osobistego mieszkanie, dom czy nieruchomość w trakcie małżeństwa

Nie budzi wątpliwości, że w razie powstania niezgodności między stanem prawnym wynikającym z księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym wskutek nabycia prawa własności nieruchomości przez jednego z małżonków i wpisania go jako właściciela tej nieruchomości, pomimo, że nabyta nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków, drugi z małżonków może - na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece - żądać w drodze powództwa usunięcia tej niezgodności i w ten sposób doprowadzić do dokonania prawidłowego wpisu prawa własności na zasadach wspólności ustawowej. Jego interes prawny w wytoczeniu takiego powództwa jest oczywisty, usunięcie bowiem niezgodności pomiędzy stanem wynikającym z księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym zapobiega ujemnym dla niego skutkom wynikającym z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Taki pogląd zaprezentował Sąd Najwyższy w wyrIII CRN 3/81 marca 1981 roku w sprawie III CRN 3/81 (OSNC 1981/11/218).

Jak trafnie wskazał Sąd Okręgowy w Katowicach w wyroku z dnia 29 kwietnia 2014 roku w sprawie II Ca 99/14  przez nabycie rzeczy i praw do majątku wspólnego powszechnie rozumie się wszelkie zdarzenia prawne, w wyniku których następuje powstanie lub przejście prawa, w tym także nabycie własności nieruchomości na podstawie umowy. Kryterium zaliczenia konkretnego prawa do majątku wspólnego jest nabycie tego prawa choćby przez jednego z małżonków w czasie trwania ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej. Wejście do majątku wspólnego następuje z mocy prawa i nie zależy od woli, a nawet świadomości, małżonka nabywającego określony składnik majątkowy. Dla ustalenia, czy ten składnik wszedł do majątku wspólnego nie jest zatem istotne czy jeden czy też oboje małżonkowie przystąpili do umowy kupna – sprzedaży w formie aktu notarialnego, ale to z jakiego źródła pochodziły środki finansowe na nabycie tego składnika majątkowego.

Co do pochodzenia środków finansowych na nabycie składnika majątkowego nabytego w czasie trwania wspólności ustawowej, Sąd Okręgowy w Katowicach w powołanym wyżej wyroku z dnia 29 kwietnia 2014 roku wskazał, że w piśmiennictwie i orzecznictwie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 maja 1985 roku, III CRN 119/85, OSP Nr 9/1986, poz. 185 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 lutego 2013 roku, I CSK 586/12) zwraca się uwagę, że wprawdzie do Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nie wprowadzono domniemania prawnego na rzecz przynależności do majątku wspólnego składnika nabytego przez jednego lub oboje małżonków w czasie trwania wspólności, jednak na podstawie doświadczenia życiowego można wysnuć takie domniemanie faktyczne. Można zatem powiedzieć, że już samo nabycie nieruchomości w czasie trwania związku małżeńskiego pozwala na wyprowadzenie domniemania faktycznego, że nieruchomość ta weszła do majątku wspólnego stron. Przeciwny dowód obciąża zatem małżonka, który tej okoliczności przeczy.

W tym zakresie Sąd podzielił pogląd zaprezentowany w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 kwietnia 2003 roku w sprawie II CKN 1409/00 (OSNC 2004/7-8/113, Biul.SN 2003/10/12) z którego wynika, że w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym ( art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361) na pozwanym nabywcy, którego nie chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, spoczywa ciężar dowodu, że własność nieruchomości wpisanej w księdze wieczystej na rzecz jednego z małżonków, nabytej w czasie trwania wspólności ustawowej, stanowi majątek odrębny tego małżonka.

O zaliczeniu przedmiotów majątkowych do dorobku decyduje zatem – jak wskazał Sąd najwyższy - przede wszystkim czas ich nabycia; dorobkiem są przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej przez oboje małżonków lub jednego z nich ( art. 32 § 1 KRO). Jedynie w ściśle i wyczerpująco wymienionych przez kodeks rodzinny i opiekuńczy wypadkach, nabyty w czasie trwania ustroju wspólności ustawowej przedmiot majątkowy nie zwiększa zasobów dorobku, lecz staje się przedmiotem majątku odrębnego. Artykuł 32 KRO wyraża zasadę ogólną, a art. 33 pkt 2-10 KRO - wyjątki od tej zasady. Z art. 33 KRO wynika, że dorobkiem są przedmioty majątkowe nabyte zarówno ze środków pochodzących z majątku wspólnego, jak i ze środków pochodzących z majątku odrębnego każdego z małżonków. Wyjątek stanowi surogacja. Jeżeli chodzi o surogację, to w postępowaniu dowodowym najpierw musi zostać ustalone, że zostały spełnione jej warunki i dopiero na tej podstawie staje się możliwe stwierdzenie, iż przedmiot nabyty zastąpił poprzedni składnik majątku odrębnego. Strona, twierdząca, że nastąpiła surogacja, obowiązana jest wskazać konkretnie środki finansowe, za które nabyła dany przedmiot.

Sprawa Sądowa opracowana rzez Kancelarię

Powódka B. P. wytaczając powództwo przewidziane w art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, powinna była wykazać, że objęta pozwem nieruchomość nabyta została przez pozwanego J. Z. (1) w czasie trwania jego wspólności ustawowej z żoną B. Z. (obecnie P.). Z kolei pozwany J. Z. (1) powinien udowodnić, jeżeli tak twierdzi, że kupił wymienioną nieruchomość ze środków finansowych pochodzących z jego majątku odrębnego (obecnie osobistego), wymienionego w art. 33 KRO Powódka, kwestionując twierdzenie pozwanego J. Z. (1) , mogła wykazywać (ale nie ciążył na niej taki obowiązek), że pozwany kupił nieruchomość z funduszy stanowiących dorobek (obecnie majątek wspólny) stron. Mając na uwadze zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie budzi wątpliwości, że przedmiotową nieruchomość pozwany zakupił w czasie trwania jego małżeństwa i wspólności ustawowej z powódką B. P., a zatem powinność dowodu obciążająca powódkę została spełniona.

Powyższego nie zmieniają oświadczenia wiedzy osób uczestniczących w sporządzeniu aktu notarialnego odnośnie pochodzenia środków przeznaczonych na cenę kupna działki oznaczonej numerem geodezyjnym (...) o powierzchni 0.10 ha położonej w miejscowości K., gdyż oświadczenia takie nie stanowią osnowy dokumentu w postaci aktu notarialnego. W tym zakresie sąd podzielił pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 02.03.2012 roku w sprawie II CSK 363/11 zgodnie z którym o zaliczeniu poszczególnych przedmiotów majątkowych do majątku wspólnego lub majątku osobistego (odrębnego) małżonków nie decydują złożone przez nich oświadczenia, że nabywany przedmiot wchodzi w skład określonej masy majątkowej, gdyż samo takie oświadczenie - w razie pozostawania małżonków w ustroju małżeńskiej wspólności ustawowej - nie może stanowczo wyłączać skutków wynikających z przepisów art. 31-34 KRO Przynależności konkretnego przedmiotu majątkowego do majątku wspólnego albo osobistego nie może zatem przesądzać ocena przez sąd przesłanek sposobu wyrażania woli osoby dokonującej czynności prawnej, ani przesłanek tłumaczenia oświadczeń woli oraz badania zgodnego zamiaru stron i celu umowy. Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że powódka obaliła domniemania przewidziane w art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.

Powód nie sprostał ciężarowi udowodnienia, że w dniu 17.10.1980 roku nabył nieruchomość objętą pozwem ze środków finansowych pochodzących z jego majątku odrębnego (obecnie osobistego). Jakkolwiek pozwany wykazał, że pracował przed zawarciem związku małżeńskiego w byłej Czechosłowacji, gdzie cieszył się bardzo dobrą opinią, to jednak nie wykazał jakie dochody w istocie wówczas uzyskiwał, ani czy rzeczywiście posiadał oszczędności o których mówił na rozprawie w dniu 29 czerwca. Przyjmując za oparte na prawdzie zeznania pozwanego złożone w charakterze strony z których wynika, że za dochody uzyskane za pracę w Czechosłowacji jeszcze przed ślubem z powódką kupił sobie dwa samochody osobowe: zastawę i zaporożec, stwierdzić należy, że posiadanie oszczędności przez pozwanego jest mało wiarygodne. W ówczesnym czasie posiadanie samochodu nie było powszechne, a wręcz posiadali go tylko najbogatsi. Samochody używane były przy tym droższe od nowych z uwagi na duży deficyt, a marki posiadanych przez pozwanego aut wskazują, że ich nabycie wymagało zainwestowania znacznych środków finansowych. Za wiarygodne nie można także uznać gołosłownych twierdzeń pozwanego o uzyskaniu środków pieniężnych na zakup przedmiotowej nieruchomości od swojej matki. W tym zakresie analiza zaoferowanego przez strony materiału dowodowego ujawniła pewne sprzeczności w twierdzeniach pozwanego. O ile bowiem z zapisów aktu notarialnego wynika, że środki na zakup nieruchomości pozwany uzyskał w całości od swojej matki w okresie jak był jeszcze kawalerem (tj. przed 16.12.1978 roku), to przed sądem zeznał, że środki te pochodziły w całości od matki, która sprzedała 2,5 ha swojej ziemi w czasie jak już leżały w banku odłożone przez pozwanego pieniądze za pracę w Czechosłowacji.

Ponadto z zeznań świadka T. Z. wynika, że matka pozwanego sprzedała swoje 2,5 ha zaraz po ślubie pozwanego z powódką, a nadto jedynie w części za pieniądze matki przedmiotowa działka pozwanego została kupiona. Pozwany nie wykazał zdaniem sądu wiarygodnie, że jego matka faktycznie wyzbyła się swojej nieruchomości (zeznania T. Z. nie stanowią wiarygodnego dowodu w tym zakresie, gdyż większość swoich twierdzeń uzasadniał własnym wnioskowaniem, a nie wiedzą o rzeczywistym stanie rzeczy, a nadto świadek ten jest bratem pozwanego co nosi znamiona stronniczości), jaką uzyskała z tego tytułu kwotę, kiedy ta umowa sprzedaży miała miejsce, ani, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży w istocie przekazane zostały pozwanemu do jego majątku odrębnego (osobistego). Sprzedaż nieruchomości – dla swej skuteczności - wymaga zachowania formy aktu notarialnego, a pozwany takiego dokumentu nie zaoferował. Ponadto w dacie nabywania nieruchomości przez pozwanego i wcześniej (przed 16.12.1978 roku) obowiązywał jeszcze art. 75 § 1 KC według którego czynność prawna obejmująca rozporządzenie prawem, którego wartość przenosiła dziesięć tysięcy złotych, jak również czynność prawna, z której wynika zobowiązanie do świadczenia wartości przenoszącej dziesięć tysięcy złotych, powinna być stwierdzona pismem. Gdyby więc nawet przyjąć, że pozwany otrzymał od matki darowiznę w kwocie 60.000 złotych, którą przeznaczył na zakup objętej pozwem nieruchomości, to taka darowizna wymagałaby zachowania formy pisemnej dla celów dowodowych. Do rzekomej umowy zastosowanie zatem znalazłyby ograniczenia dowodowe wynikające z treści art. 74 KC w zw. z art. 246 KPC. Pozwany nie wykazał się konieczną inicjatywą dowodową w omawianym zakresie, co skutkuje niekorzystnymi dla niego konsekwencjami w sensie dowodowym. Same oparte na domysłach zeznania świadka J. T., który w istocie posiadał wiedzę jedynie o planach matki pozwanego związanych z jej gruntami w C. okazały się zatem niewystarczające.

Pozwany nie zdołał ponadto wykazać, że uzyskiwane przez niego dochody po zawarciu związku małżeńskiego z powódką nie były wystarczające do nabycia niezabudowanej nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym (...) o powierzchni 0.10 ha położonej w miejscowości K. za cenę 60.000 złotych przed denominacją.

Ze zgodnych zeznań wszystkich świadków: A. B., B. K., T. Z. i J. T. wynika jeden i potwierdzony przez pozostały zgromadzony w sprawie materiał wniosek, że pozwany był zdolnym, lubiącym swoją pracę bardzo dobrym fachowcem w zakresie hydrauliki i po powrocie z Czechosłowacji dużo pracował – na posadzie tzw. państwowej i prywatnie. Skoro pozwany rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej (...).07.1978 roku pracując – jak twierdził – u pośrednika pana S., to mając na uwadze bardzo pozytywną opinię o jego pracy opisaną w opinii o jego pracy w Czechosłowacji wskazującą na umiejętność szybkiej aklimatyzacji do nowych warunków i uczenia się (k. 57), pozwany już po czterech i pół miesiąca (po upływie takiego czasu zawarł związek małżeński) mógł ugruntować swoją pozycję zawodową na nowym (...) rynku usług. Jest to tym bardziej prawdopodobne, bo nie było wówczas na tym terenie wielu takich jak on fachowców. Ponadto wszyscy świadkowie zgodnie twierdzili, czemu nie zaprzeczył i sam pozwany, że pracował długo i bardzo dużo wykonywał różnych prac hydraulicznych. Pozwany zatrudniony był ponadto w Gminie, gdzie uzyskiwał wynagrodzenie. Zgodnie z obwieszczeniem Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 25 maja 1990 roku w sprawie przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia pracowników w gospodarce uspołecznionej w latach 1950-1989 oraz w kolejnych kwartałach 1989 roku przeciętne miesięczne wynagrodzenie pracowników w gospodarce uspołecznionej w roku 1978 wynosiło 4.887 złotych, a w roku 1979 – 5.327 złotych. Mając na uwadze, że pozwany przed zakupem przedmiotowej nieruchomości pozostawał z powódką w związku małżeńskim – jak sam podkreślał – przez 22 miesiące, to aby w tym czasie uzbierać kwotę 60.000 złotych wystarczyło uzyskiwać miesięcznie wynagrodzenie w kwocie 2.727,27 złotych, a zatem jedynie połowę przeciętnego wskazanego wyżej wynagrodzenia. Mając na uwadze fachowość, sumienność i ilość wykonywanej przez pozwanego pracy w omawianym okresie poczynienie oszczędności z wynagrodzenia we wskazanej wyżej wysokości jest wysoko prawdopodobne. Powód nie wykazał natomiast by zarabiał mniej.

Mając na uwadze cały zgromadzony w sprawie materiał dowodowy należy stwierdzić, że nabycie własności przedmiotowej nieruchomości miało miejsce w czasie trwania małżeństwa stron i brak jest podstaw do ustalenia, że środki wydatkowane przez pozwanego na zakup tej nieruchomości pochodziły z jego majątku osobistego. Dlatego Sąd stwierdził, że usuwa niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym (...) o powierzchni 0.1000 ha położonej w miejscowości K., a rzeczywistym stanem prawnym przez wpisanie w dziale II J. Z. (1) i B. P. na prawach współwłasności ułamkowej po 1/2 (jednej drugiej) części każde z nich, w miejsce wpisu: J. Z. (1). Wyrok Sądu Rejonowego w Przasnyszu - I Wydział Cywilny z dnia 4 sierpnia 2015 r. I C 5/15

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.