Postępowanie o dział spadku, jak również podział majątku wspólnego oraz o zniesienie współwłasności przebiega według zasadniczo tych samych zasad, określonych w art. 210-212 KC w związku z art. 1035 KC oraz w art. 618-625 KPC w związku z art. 688 KPC
Podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, podziału majątku czy działu spadku preferowanym przez ustawodawcę – co oznacza, że w sytuacji, gdy zniesienie współwłasności następuje z mocy orzeczenia sądu, powinien on brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia ze wspólności (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 2 lutego 2001 r., IV CKN 251/00). Również przepisy proceduralne wskazują na pierwszeństwo tego sposobu wyjścia ze współwłasności (art. 623 KPC), z tym zastrzeżeniem, że jeśli możliwe jest dokonanie zniesienia współwłasności w sposób wynikający ze zgodnych wniosków stron, Sąd winien orzec zgodnie z tymi wnioskami (art. 622 § 2 KPC). Jeśli brak jest zgody stron, a podział fizyczny nie jest możliwy, rzecz może być przyznana jednemu z współwłaścicieli za spłatą na rzecz pozostałych, albo też sąd zarządza sprzedaż rzeczy i podział sumy uzyskanej ze sprzedaży między współwłaścicieli. W niniejszej sprawie z uwagi na właściwości składników majątkowych podlegających podziałowi tj. fakt, że stanowiły one samodzielny lokal mieszkalny oraz lokal niemieszkalny – garaż, podstawowy sposób zniesienia współwłasności, jakim jest podział fizyczny (art. 211 KC), nie wchodził w niniejszej sprawie w grę.
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
W świetle postanowień art. 211 KC nie ulega wątpliwości, że podział fizyczny rzeczy jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, wyraźnie preferowanym przez ustawodawcę, co dotyczy także sądowego zniesienia współwłasności (art. 212 § 1 KC), a zatem przy zniesieniu współwłasności sąd powinien brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia ze współwłasności, chyba że współwłaściciele zgodnie żądają przyznania rzeczy jednemu z nich bądź sprzedaży rzeczy albo jeżeli podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości, co zawsze podlega ustaleniu w konkretnych okolicznościach danej sprawy (porównaj między innymi postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 30 października 1978 r. III CRN 214/78, z dnia 2 lutego 2001 r. IV CKN 251/00, z dnia 5 lutego 2010 r. III CSK 195/09 i z dnia 9 września 2011 r. I CSK 674/10, niepubl.)
Podziałem rzeczy jest również ustanowienie odrębnej własności lokali, a warunkiem jego dopuszczalności jest samodzielność lokali powstałych w wyniku podziału (art. 2 WłLokU). Odmowa zniesienia współwłasności przez podział rzeczy, w tym przez ustanowienia odrębnej własności lokali może mieć miejsce jedynie wyjątkowo i tylko w razie wystąpienia okoliczności określonych w art. 211 KC (tak SN w wyroku z dnia 18 marca 2015 r. I CSK 286/14). Wskazać należy, że zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o własności lokali przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy stosuje się również odpowiednio do wyodrębnienia własności lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości.
Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U. z 2000, nr 80, poz. 903 ze zm.) można wyodrębnić własność „samodzielnego” lokalu mieszkalnego, a także lokalu o innym przeznaczeniu. Stosownie do art. 2 ust. 2 zd. 1 powołanej ustawy samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi zaś grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali).
Zatem przy ustanowieniu odrębnej własności lokali następuje fizyczny podział budynku w obszarze zajmowanym przez lokale (samodzielne), w pozostałym zakresie ulega kontynuacji stosunek współwłasności, a nawet istniejąca nadal w oznaczonym zakresie nieruchomość wspólna jest objęta współwłasnością przymusową. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali).
Własność lokalu składa się z samego mieszkania lub lokalu o innym przeznaczeniu (to niejako główna część lokalu stanowiąca wyłączną indywidualną własność właściciela lokalu) oraz z udziału w tych częściach nieruchomości, które nie są samodzielnymi lokalami (mieszkalnymi ani o innej funkcji), tj. z udziału we własności lub w prawie wieczystego użytkowania gruntu oraz z takiego samego udziału we własności wspólnych części budynku lub budynków.
Atrybuty samodzielności lokali nie zostały w ustawie o własności lokali bliżej opisane, jednak przyjmuje się, że charakteryzuje się ona tym, że właściciel i inne osoby korzystające z lokalu mają do niego swobodny dostęp, a także tym, że korzystanie z lokalu zgodnie z jego funkcją nie wymaga korzystania z innych lokali (choć może wymagać korzystania z urządzeń lub pomieszczeń dostępnych także innym osobom, w tym wszystkim właścicielom lokali i wchodzącym w skład nieruchomości wspólnej).
Należy też zwrócić uwagę, że art. 2 ustawy nie zawiera oprócz wymogu samodzielności żadnych innych ograniczeń uniemożliwiających ustanowienie odrębnej własności lokali, np. ograniczeń dotyczących osób właścicieli, wielkości budynków lub liczby lokali w tych budynkach, ani też ograniczeń wynikających z faktu zabudowania danej działki gruntu jednym lub wieloma budynkami, ani innych.
Odrębna własność lokalu (zarówno mieszkalnego, jak i użytkowego) ustanowiona może zostać zarówno na rzecz osoby lub osób fizycznych, jak też na rzecz osoby prawnej. Co do właścicieli nie istnieją w ustawie o własności lokali żadne ograniczenia. Brak także jakichkolwiek ograniczeń i wymogów dotyczących powierzchni samodzielnych lokali, z tym że jeśli nieruchomością lokalową może być tylko lokal mieszkalny lub użytkowy, który spełnia wymóg samodzielności, to oczywiste jest, że zbyt mała powierzchnia uniemożliwi spełnienie tego wymogu. Zgodnie z definicją zawartą w ust. 2, samodzielny lokal może się składać z jednej lub z kilku izb, byleby tylko zostały one wydzielone w obrębie budynku trwałymi ścianami, przy czym dla lokalu mieszkalnego przewidziano dodatkowe warunki. Ma on, bowiem być przeznaczony na stały pobyt ludzi i wraz z pomieszczeniami pomocniczymi (jeśli są) służyć ma zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Wymogi stawiane lokalom mieszkalnym są, zatem większe niż stawiane lokalom o innych funkcjach (użytkowym).
Dopuszczalność przeprowadzenia podziału pionowego budynku nie zależy od istnienia w budynku ściany odpowiadającej określonym wymaganiom prawa budowlanego (np. ściany przeciwpożarowej lub ściany nośnej), a od możliwości wyodrębnienia ścianą pionową dwóch budynków z odpowiadającym takiemu rozdzieleniu podziałem gruntu. Nie wyklucza się też możliwość dokonania omawianego podziału w sytuacji, w której ściana dzieląca budynek na dwie samodzielne i odrębne części przebiega nie przez wszystkie kondygnacje budynku a jedynie przez ich większość i może być poprowadzona dalej, dzieląc budynek do końca. Istotne jest przy tym, aby linia podziału przebiegała według płaszczyzny, którą stanowi ściana wyraźnie dzieląca budynek na dwa odrębne budynki, które powinny tworzyć zamkniętą w sobie funkcjonalną całość lub gdy uzasadnione interesy właścicieli w tym zakresie gwarantuje ustanowienie odpowiednich służebności (por. postanowienia Sądu Najwyższego z 13 maja 1966 r., III CR 103/66 OSPiKA 1967, nr 5, poz. 110 oraz z 5 stycznia 1970 r., I CR 5/71, a także wytyczne wymiaru sprawiedliwości i praktyki sądowej w sprawach o dział spadku obejmującego gospodarstwo rolne z 15 grudnia 1969 r., I C III CZP 12/69, OSNCP 1970, nr 3, poz. 39).
Jeżeli jeden ze współwłaścicieli wyraża wolę sfinansowania niezbędnych prac remontowych doprowadzających do podziału budynku, tym bardziej jeśli wskazuje źródło pozyskania środków pieniężnych, Sąd nie powinien uchylać się od sprawdzenia, czy i w jaki sposób należałoby te prace wykonać i jaki byłby ich koszt.
Należy też mieć na uwadze, że podział budynku wzdłuż ściany pionowej tworzącej dwie samodzielne jego części i wyznaczającej linię podziału gruntu jest możliwy także pomimo sprzeciwu tego ze współwłaścicieli, który korzysta z części budynku a także, gdy cały budynek wymaga remont, co potwierdzają administracyjne nakazy.
Sposób zniesienia współwłasności nieruchomości (działu spadku) przez utworzenie w ramach postępowania odrębnej własności lokali tylko wówczas będzie świadczył o zastosowaniu właściwego sposobu podziału, jeżeli pozwoli on na stworzenie warunków do jak najlepszego wykorzystania wydzielonych lokali i do zapewnienia na przyszłość zgodnego współdziałania współwłaścicieli i to w odniesieniu do tych lokali jak również do pozostawionych nadal we współwłasności wspólnych części w ramach całej nieruchomości będącej przedmiotem zniesienia współwłasności (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 1998 r. I CKN 940/97 LEX numer 583718).
Przesłance zgodności podziału ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem rzeczy nie czyni zadość podzielenie małego lokalu mieszkalnego na bardzo małe lokale , pozbawione w zasadzie funkcjonalnego znaczenia. Dokonując zaś działu spadku przez fizyczny podział nieruchomości Sąd musi rozważyć czy możliwe będzie prawidłowe korzystanie z podzielonych nieruchomości. Przesłance społeczno- gospodarczego przeznaczenia nieruchomości nie czyni zadość podzielenie nieruchomości na dwa małe lokale pozbawione funkcjonalnego znaczenia.
Przy ocenie bowiem dopuszczalności jak i sposobu takiego podziału należy uwzględnić potrzeby każdej z ewentualnie nowo utworzonych nieruchomości i to z uwzględnieniem sytuacji rodzinnej i osobistej ich ewentualnych właścicieli. Dokonanie podziału na zbyt małe lokale aby mogły być one racjonalnie wykorzystane jest zawsze uznawane za sprzeczne ze społeczno- gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości.
Mimo braku wyraźnego stwierdzenia zawartego w ustawie, należy jako zasadę przyjąć, że po wykluczeniu fizycznego podziału rzeczy wspólnej, powinna ona przypaść temu ze współwłaścicieli, którego udział jest największy. Zasada ta znajduje zastosowanie w szczególności w takich sytuacjach, w których występuje znacząca dysproporcja miedzy wielkością udziałów poszczególnych współwłaścicieli (uzasadnienie orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 10 grudnia 1999r, II CKN 635/98).
Sprawa sądowa opracowana przez Kancelarię nr 1
Z materiału dowodowego zgromadzonego w tej sprawie wynika, że w przypadku stron postępowania wspólność majątkowa małżeńska trwała od dnia zawarcia małżeństwa, to jest od dnia 21 kwietnia 1973 roku, do dnia uprawomocnienia się wyroku rozwodowego. W czasie trwania małżeństwa małżonkowie nabyli prawo własności zabudowanej nieruchomości położonej w P. przy ul. (…), składającej się z działki gruntu, numer (…) o powierzchni 225 m2, dla której Sąd Rejonowy prowadzi Księgę Wieczystą o numerze (…), co było niesporne między nimi.
Sąd nie przychylił się do wniosku wnioskodawczyni o przyznanie jej w całości prawa własności ww. nieruchomości celem umożliwienia jej sprzedaży i rozliczenia środków finansowych pomiędzy strony postępowania. Sąd przychylił się do wniosku uczestnika w przedmiocie zniesienia prawa współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali w nieruchomości wspólnej.
Jak wskazuje opinia biegłego Z. G. fizyczny podział nieruchomości budynkowej poprzez wydzielenie dwóch odrębnych lokali mieszkalnych jest możliwy, jednakże wymaga on szeregu prac adaptacyjnych szczegółowo wymienionych w treści opinii. W trakcie postępowania uczestnik podkreślał, że większość prac wymienionych przez biegłego jest w stanie wykonać sam i pokryć koszty robót (pismo pełnomocnika uczestnika k. 194). Uczestnik zobowiązany do tego przez Sąd podał, że ww. prace jest w stanie wykonać w terminie 3 m-cy (pismo k. 198). Co prawda uczestnik następnie na skutek inicjatywy wnioskodawczyni sugerował możliwość przeniesienia w drodze darowizny na wspólne dzieci spornej nieruchomości z jednoczesnym ustanowieniem prawa dożywocia na rzecz stron, to jednak ostatecznie nie złożył stosowanego oświadczenia w formie aktu notarialnego.
Z mocy art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U. 2015. 1892), zgodnie z którym, jeżeli uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali wymaga wykonania robót adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali w zasadzie za usprawiedliwione, upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania – tymczasowo na jego koszt. W razie przeszkód stawianych przez innych uczestników, sąd – w postanowieniu wstępnym lub w postanowieniu oddzielnym – może wydać stosowne nakazy lub zakazy.
W obliczu zaistniałego stanu faktycznego w oparciu o obowiązujące przepisy Sąd zobowiązał uczestnika do podjęcia prac mających na celu ustanowienie odrębnej własności lokali w nieruchomości wspólnej stron w terminie 6 miesięcy, w punkcie drugim sentencji zakazując wnioskodawczyni czynić jakiekolwiek przeszkody w wykonaniu wymienionych prac. Określony w sentencji postanowienia zakres prac pokrywa się w pełni z treścią opinii biegłego, której żadna ze stron nie kwestionowała. Wyznaczony przez Sąd termin realnie pozwoli uczestnikowi wykonać opisane przez biegłego i znajdujące wyraz w sentencji postanowienia wstępnego prace. Należy zauważyć, że termin ten jest dłuższy niż termin deklarowany wcześniej przez uczestnika, co umożliwi rzeczywiste i prawidłowe wykonanie prac.
Sąd postanowił:
1. uznając za usprawiedliwione co do zasady żądanie uczestnika W. S. ustanowienia odrębnej własności lokali w nieruchomości wspólnej zainteresowanych, położonej w P. przy ulicy (…), oznaczonej działką numer (…) o powierzchni 225 m2, dla której Sąd Rejonowy w Gliwicach prowadzi księgę wieczystą (…), upoważnić uczestnika do wykonania na własny koszt robót adaptacyjnych opisanych w opinii biegłego sądowego Z. G. (k. 160 – 171), zmierzających do wydzielenia dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych w nieruchomości wspólnej zainteresowanych, polegających na:
– zlikwidowaniu ubikacji na parterze budynku;
– wykonaniu łazienki na parterze budynku;
– uzupełnieniu ścian i drzwi do stanu projektowanego na parterze budynku;
– wykonaniu ścianki oddzielającej przy schodach na piętrze budynku;
– wykonaniu drzwi oddzielających przy schodach na piętrze budynku;
– rozdzieleniu instalacji elektrycznej i wykonaniu zabudowy pod licznik;
– rozdzieleniu instalacji wodociągowej i wykonaniu zabudowy pod licznik;
– rozdzieleniu instalacji centralnego ogrzewania i zabudowaniu dodatkowego pieca grzewczego;
– rozdzieleniu instalacji gazowej i zabudowaniu dodatkowego zasilania gazu;
wszystko to w terminie 6 (sześciu) miesięcy od daty uprawomocnienia się niniejszego postanowienia;
2. nakazać wnioskodawczyni T. S. nieprzeszkadzanie czynnościom uczestnika W. S. zmierzających do wykonania punktu 1. sentencji
Sprawa sądowa opracowana przez Kancelarię nr 2
Sprawa sądowa opracowana przez Kancelarię nr 2Wnioskodawczyni H. C. wniosła o dokonanie działu spadku po ojcu W. G. (1) ostatnio zamieszkałym Z., wskazując, iż w skład spadku wchodzi prawo własności nieruchomości położnej w Z. przy ul. (…) składającej się z działki geodezyjnej numer (…) zabudowanej domem mieszkalnym. Wnioskodawczyni wniosła o dokonanie działu spadku poprzez podział fizyczny rzeczy wspólnej w częściach równych w postaci wyodrębnienia własności lokali nieruchomości w poziomie i dokonany podziału działki (k. 2-6).
W uzasadnieniu wskazała, iż spadek po zmarły ojcu W. G. (1) dziedziczyła wdowa A. G. (1) oraz dzieci: A. G. (2), E. D. i H. C. po ¼ części każda z tych osób. Spadek po A. G. (1) na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego. na podstawie testamentu notarialnego nabył w całości jej syn A. G. (2). Strony od wielu lat funkcjonują w nieformalnym podziale nieruchomości w ten sposób, że uczestnikowi przypadł parter nieruchomości, a górę zajmuje wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni użytkuje część działki od strony południowo zachodniej gdzie uprawia ogródek i część działki od strony południowo wschodniej, pozostała część działki użytkuje uczestnik postępowania.
Nieruchomość objętą wnioskiem stanowi działka geodezyjna oznaczona numerem ewidencyjnym (…) O. Z. o powierzchni 966 m2 zabudowanej budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 162m2, dla której prowadzony jest Zbiór D. Z. Nr (…). Budynek jest budynkiem mieszkalnym, piętrowym, od strony wschodniej budynku przylega parterowy ganek, w którym znajdują się dwa odrębne wejścia na parter budynku.
W budynku położonym na nieruchomości wchodzącej w skład spadków istnieje możliwość wyodrębnienia dwóch samodzielnych lokali. Pomieszczenia zajmowane przez uczestnika postępowania T. G. stanowiłyby lokal mieszkalny nr (…) położony na parterze zgodnie z dotychczasowym użytkowaniem przez tą uczestniczkę postępowania z udziałem (…) części w nieruchomości wspólnej. Lokal nr (…) o powierzchni użytkowej 78,48 m2 znajdującego się na parterze budynku z odrębnym wejściem z ganku owalnego uprzednio podzielonego na dwie części składałby się z pokoju – 20,10 m2, pokoju (…) m2, pokoju (…) m2, przedpokoju – 8,09 m2, łazienki -3,84 m2, kuchni 8,42 m2 , ganku -2,60m2 i pomieszczeniami przynależnymi znajdującymi się w kondygnacji piwnicy: kotłownia – 10,96m2, pomieszczenie gospodarcze – 2,00 m2, skład opały – 1,27 m2 o łącznej powierzchni 14,23 m2 , o wartości 222.000,00 zł. Pomieszczania zajmowane dotychczas przez wnioskodawczynię stanowiłyby lokal numer (…) o powierzchni użytkowej 83,52 m2 znajdujący się na piętrze budynku wraz ze znajdującym się w kondygnacji parteru pomieszczeniem ganku stanowiącym odrębne wejście do lokalu i schody na piętro składającego się z : pokoju – 19,48m2, pokoju – 20,31m2, pokoju – 15,68m2, przedpokoju – 6,68m2, łazienki -4,59m2, kuchni -8,51m2, schowka przy schodach na strych – 2,87m2 oraz pomieszczeniami przynależnymi znajdującymi się w kondygnacji piwnicy: piwnica – 6,84m2, skład opału – 1,27m2 i pomieszczenie gospodarcze -0,60m2 oraz znajdującym się na strychu nieużytkowym pomieszczeniem strychu – 5,00m2 o łącznej powierzchni 13,71 m2 , dla którego udział w prawie własności działki gruntu nr 48/4 karta mapy 14 i prawie własności wspólnych części budynku w wysokości (…) zgodnie z projektem podziału biegłego sądowego J. L. o wartości dowód: opinia biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości mgr inż. J. L.
Wartość całej nieruchomości wchodzącej w skład spadku wynosi 458.000,00 zł. Projektowane samodzielne lokale przedstawiają następującą wartość: lokal mieszkalny nr (…) – 222.000,00 zł, lokal mieszkalny nr (…) – 236.000,00 zł. dowód: opinia biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości i budownictwa lądowego.
Sąd dokonał ustaleń stanu faktycznego w oparciu o dowody zaoferowane przez wnioskodawczynię oraz uczestników postępowania w postaci dokumentów, przesłuchania stron oraz opinii biegłych sądowych z zakresu szacowania nieruchomości i budownictwa J. L. i I. K.. Zasadniczo dokumenty nie były kwestionowane co do ich prawdziwości i autentyczności, a jedynie dokumenty takie jak faktury VAT przedstawione przez wnioskodawcę Sąd dokonał ustaleń w tym zakresie posiłkując się zeznaniami stron oraz opinią biegłych.
Zeznania uczestników postępowania potwierdzają okoliczności przytaczane przez wnioskodawczynię i uczestników postępowania, a nadto są spójne z wnioskami wynikającymi z opinii biegłych sądowych.
Z tego względu, by wszelkie wątpliwości zostały rozwiane, sąd dopuścił dowód z opinii biegłego zarówno z szacowania nieruchomości, jak i z zakresu budownictwa. Opinie biegłej sądowej I. K. i biegłego sądowego J. L. zostały sporządzone w sposób profesjonalny, zgodnie z obowiązującymi przepisami i nie budzą żadnych wątpliwości. Każdorazowo opracowane opinie były spójne, logiczne i uwzględniały obowiązujące przepisy ustawy o własności lokali, kodeksu cywilnego i prawa budowlanego.
Z tego względu sąd dopuścił dowód z opinii biegłej sądowej J. L., który stwierdził w opinii, iż analizując aktualnie użytkowaną powierzchnię nieruchomości oraz udziały poszczególnych współwłaścicieli możliwe jest wydzielenie dwóch lokali mieszkalnych, przy czym według aktualnego faktycznego sposobu dotychczasowego użytkowania stron. Wskazać należy, że samodzielny lokal mieszkalny stanowi nieruchomość lokalową (por. art. 46 § 1 KC) i dla lokalu takiego prowadzona jest księga wieczysta.
Wnioskodawczyni w żaden logiczny sposób nie udowodnił, że powstał jakikolwiek konflikt uniemożliwiający korzystanie z nieruchomości zgodnie z postanowieniem o podziale do korzystania, nie wskazał na przyczyny konfliktu.
Sąd jednak zgodnie z przepisami rozstrzyga o dziale spadku uwzględniając interes wszystkich współwłaścicieli, ich sytuację majątkową, przeznaczenie rzeczy, obowiązujące przepisy.
Mając na względzie całokształt okoliczności w niniejszej sprawie, Sąd uznał, że optymalnym rozwiązaniem będzie dokonanie działu spadków i zniesienie współwłasności nieruchomości w wersji zaproponowanej przez biegłego sądowego J. L. poprzez wydzielenie 2 samodzielnych lokali. W istocie jest to dział spadku zgodny z dotychczasowym sposobem korzystania, w przeważającej części odpowiadający udziałom wnioskodawczyni i uczestniczki postępowania w nieruchomości.
Skoro dopuszczalny jest podział rzeczy poprzez wyodrębnienie lokali, to zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali istnieje też nieruchomość wspólna, a do tej należą też m.in. korytarze, klatki schodowe. Każdy z dotychczasowych współwłaścicieli będzie miał wydzielone dla siebie lokale i będzie z nich wyłącznie korzystał.
Mając na względzie art. 212 § 1 zd. 1 KC, zgodnie z którym jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Wartość nieruchomości sąd określił na 458.000,00 zł., nie wliczając w to nakładów wyliczonych przez biegłą sądową na kwotę 17.355,06 zł. Ponadto ustalenie wartości nieruchomości przed podziałem w kontekście wartości wyodrębnionych lokali różniłoby się nieznacznie (co do kwoty 7.000 zł). Zwrócić należy uwagę, że choć uczestnik postępowania T. G. posiadał udział 2/4 części w nieruchomości, to jednak wartość udziału w powierzchni lokalu mieszkalnego, która jej przypadła wynosi (…), to kwotowo udział wynosił 222.000,00 zł., bowiem taka jest wartość przyznanego jej lokalu mieszkalnego nr (…). Udział 2/4 części w przeliczeniu na kwotę wynosi 229.000,00 zł, a więc udział kwotowy przyznany w wyniku działu spadku uczestnikowi postępowania jest o 7.000 zł. za mały. Udział powierzchniowy i kwotowy w wyniku działu spadku przyznany wnioskodawczyni jest z kolei za duży o 7.000,00 zł. Wnioskodawczyni przysługuje udział 2/4 części. Zatem po przeliczeniu kwotowym wnioskodawczyni otrzymała lokal o wartości 236.000,00 zł, a kwotowo winien otrzymać 229.000,00 zł.
Sąd dokonał rozliczenia żądania wnioskodawcy o rozliczenie nakładów na nieruchomość. Jak wskazano wyżej nakłady żądane przez wnioskodawczynię postępowania opiewały na kwotę 20.000,00 zł. (k 175), biegła określiła je na kwotę 17.355,06 zł. (k 213).
Sąd biorąc pod uwagę poczynione ustalenia, zgodnie z powołanymi przepisami i mając na uwadze wolę stron dokonał podziału majątku spadkowego i zniesienia współwłasności pomiędzy spadkobiercami w ten sposób, że dokonał podziału nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności dwóch lokali mieszkalnych które przygnał stronom postępowania zgodnie z ich stanem posiadania. Po ustaleniu wysokości nakładów poniesionych przez wnioskodawczynię Sąd uznał, że uczestniczka winna zapłacić na rzecz wnioskodawczyni kwotę 1.677,53 zł stanowiąca różnice miedzy kwota 8.677,53 zł (t.j. ½ z nakładów w wysokości 17.355,06 zł., a wartością nowopowstałego lokalu o wartości mniejszej niż przysługujący jej udział w nieruchomości która wynosi 7.000,00, co daje= (…),53 – 7000=1677,53zł)
W związku z powyższym, Sąd zasądził od uczestniczki T. G. na rzecz wnioskodawczyni kwotę 1.677,53 zł tytułem spłaty, płatną w terminie 3 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w razie uchybienia w terminie płatności.
W ocenie Sądu taki sposób podziału uwzględnia interesy społeczno – gospodarcze stron i jest w zasadniczej mierze zgodny z faktycznym posiadaniem i korzystaniem przez strony z przyznanych im składników majątku, zaś wynikająca z podziału różnica jest wyrównana przez zasądzenie na rzecz wnioskodawczyni stosowanej spłaty stosownie do treści art. 212 § 2 KC. Postanowienie Sądu Rejonowego- I Wydział Cywilny I Ns 59/19
Sprawa sądowa opracowana przez Kancelarię nr 3
Sprawa sądowa opracowana przez Kancelarię nr 3W niniejszej spawie bezspornym było, że właścicielami lokalu mieszkalnego położnego w Z. przy ul. (…) byli M. B. i J. B. na prawach wspólności ustawowej.
Postanowieniem Sąd Rejonowy, że spadek po M. B. zmarłej nabyła na podstawie testamentu jej córka B. Ł., zaś spadek po J. B. zmarłym na podstawie ustawy nabyły córki B. M. i T. Ł. w częściach po ½ każda z nich. W skład spadku po M. B. wchodził udział w powyższym lokalu w wysokości ½ , zaś w skład spadku po J. B. udział również wysokości ½.
Z okoliczności niniejszej sprawy, w szczególności z opinii biegłego z zakresu budownictwa R. M. wynika, że biorąc pod uwagę powierzchnie lokalu, układ funkcjonalny lokalu oraz koszt ewentualnego remontu niecelowe jest wyodrębnienie dwóch lokali mieszkalnych. Z opinii biegłego R. M. wynika, że powierzchnia lokalu położnego w Z. przy ul. (…)- po dokonaniu pomiarów wynosi 42,4 m2. W wyniku takiego podziału powstałyby dwa lokale : w wariancie I wnioskodawczyni B. Ł. otrzymałaby lokal o pow. 24,1m2., składający się z pokoju (15,1m2), kuchni (6,2m2), łazienki (2,8 m2), zaś uczestniczka T. M. lokal o powierzchni 18,3 m2. składający się z jednego pokoju. W wariancie zaś II wnioskodawczyni otrzymałaby lokal o powierzchni 21,3 m2., składający się z pokoju (15,1m2) i kuchni (6,2m2), zaś uczestniczka otrzymałaby lokal mieszkalny o powierzchni 21, 1m2., składający się z pokoju (18,3 m2) i łazienki (2,8 m2). W obu wariantach powstałyby bardzo małe lokale mieszkalne, nie posiadające wszystkich pomieszczeń niezbędnych do prawidłowego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
W wariacie I uczestniczka pozbawiona zostałaby kuchni i łazienki, zaś w wariancie II wnioskodawczyni nie miałaby dostępu do łazienki, zaś uczestniczka do kuchni. Tak powstałe lokale straciłyby swoje walory z punktu widzenia możliwości korzystania z nich jako lokali przeznaczonych na cele mieszkalne. Wyodrębnienie dwóch lokali oznaczałoby zmniejszenie, a w zasadzie zniesienie ich walorów użytkowych i ich dysfunkcję. Raczej trudno bowiem mówić o prawidłowym – w ocenie dzisiejszych standardów zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych w lokalu bez kuchni czy łazienki. Oczywistym jest też, że pociągnęłoby to również zmniejszenie ich wartości w stosunku do wartości lokalu przed podziałem.
Nawet gdyby uznać , ze można- po dokonaniu określonych przeróbek fizycznego podziału lokalu na dwa odrębne , to za celowością takiego rozwiązania powinien przemawiać także dotychczasowe przeznaczenie tego lokalu. Lokal ten obecnie stanowi funkcjonalną całość. Nowo powstałe lokale byłyby tej funkcjonalności pozbawione. Trzeba by było dokonać znacznych prac adaptacyjnych polegających aby lokale te nadal służyły do zaspokajania funkcji mieszkaniowych, a i tak ich funkcjonalność byłaby mniejsza niż przed podziałem. W obu więc wariantach- jak wynika z opinii biegłego- aby lokale spełniały przesłankę samodzielności niezbędne byłoby dokonanie odpowiednich remontów- prac adaptacyjnych.
W wariancie I należałoby zamurować otwór drzwiowy pomiędzy pokojami , wykonać otwór drzwiowy w pokoju przyznanym uczestniczce. Z jedynego pomieszczenia przyznanego uczestniczce- pokoju o powierzchni 18,3 m2., uczestniczka musiałaby wydzielić łazienkę, wc i część kuchenną co dodatkowo zmniejszyłoby powierzchnie poszczególnych pomieszczeń a co za tym idzie ich funkcjonalność. Zachodziłaby też konieczność wykonania dla obu lokali nowej instalacji elektrycznej oraz nowej instalacji wodociągowej, kanalizacyjnej dla lokalu przyznanego uczestniczce. W wariancie II należałoby wykonać podobne prace adaptacyjne a więc należałoby zamurować otwór drzwiowy pomiędzy pokojami , wykonać otwór drzwiowy w pokoju przyznanym uczestniczce. Z pokoju o pow. 15,1 m2., wnioskodawczyni musiałaby wydzielić łazienkę i wc, zaś uczestniczka z przyznanego jej pokoju – kuchnię. Dla obu lokali należałoby wykonać nową instalację elektryczną a dla lokalu przyznanego wnioskodawczyni nowa instalację wodociągową i kanalizacyjną.
W obu wariantach rozwiązania wymagałaby tez kwestia ogrzewania nowo powstałych lokali. Do tej pory lokal ogrzewany jest bowiem piecem umieszczonym w pomieszczeniu gospodarczym. Po dokonaniu podziału koniecznym będzie wykonanie odpowiedniego ogrzewania nowo powstałych lokali. W obu wariantach- jak wynika z opinii biegłego- dla lokalu uczestniczki koniecznym tez będzie wykonanie odpowiedniego nowego wejścia do lokalu. Związane to jest z wykonanie projektu i odpowiednimi pozwoleniami budowlanymi. Sam koszt wykonania tego wejścia wynosił będzie około 10.000 zł. Biorąc zaś pod uwagę wartość lokalu oceniona przez biegłego na kwotę 68.300 zł., uznać należy, że koszt takiego remontu w sumie mógłby być bliski wartości poszczególnych nowo powstałych lokali mieszkalnych. Biorąc to pod uwagę Sąd podziela stanowisko biegłego R. M., ze podział lokalu położnego w Z. przy ul. (…) jest nieuzasadniony ani funkcjonalnie ani ekonomicznie. Za odmową ustanowienia dwóch lokali mieszkalnych jako sprzecznego ze społeczno- gospodarczym przeznaczeniem lokalu przemawia też konfliktowa sytuacja między wnioskodawczynią a uczestniczką. Z okoliczności sprawy wynika, ze klucze do mieszkania posiada tylko wnioskodawczyni i nie udostępniła ich uczestniczce. Z twierdzeń uczestniczki wynika też, ze wnioskodawczyni uniemożliwia jej korzystanie ze spadkowego lokalu.
W ocenie Sądu podział lokalu na dwa konflikt by ten zaostrzył. Taki sposób likwidacji współwłasności pozostawiłby nadal wnioskodawczynię i uczestniczkę w bliskim sąsiedztwie w nieoznaczonym czasie i praktycznie w stały sposób, gdyż musiałyby one w sposób uzgadniać różne czynności z zakresu zarządu częścią wspólną, która obejmowałaby użytkowanie działki gruntu i części budynku służące do wspólnego użytku. W związku z tym taki podział lokalu byłby sprzeczny ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem rzeczy. Należy bowiem mieć na uwadze, że społeczno- gospodarczym przeznaczeniem lokalu mieszkalnego jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, przy czym zaspokajanie tych potrzeb powinno przebiegać bezkonfliktowo. Podział tego lokalu na dwa odrębne – bardzo małe lokale w sytuacji gdy ich współwłaściciele pozostają w konflikcie nie zapewni takiego spokojnego korzystania. Biorąc powyższe pod uwagę Sąd uznał, że ze fizyczny podział lokalu nie może nastąpić ze e względów ekonomicznych i funkcjonalnych. Utworzenie dwóch lokali nie odpowiadałoby bowiem obecnym standardom a samo ich wydzielenie wymagałoby znacznych nakładów. Poza tym przeprowadzenie dalszego remontu byłoby źródłem dalszych nieporozumień , zwłaszcza, ze uczestniczkę- jak sama podała – nie stać obecnie na remont. Z tych też powodów Sąd uznał, ze podział lokalu na dwa mniejsze nie pozwala na racjonalne wykorzystanie powstałych w wyniku podziału lokali a to zaś skutkuje wystąpieniem negatywnych przesłanek z art. 211 KC sprzeciwiających się dokonaniu podziału fizycznego.
Z tych też powodów Sąd uznał, ze podział powinien nastąpić poprzez przyznanie lokalu jednemu ze spadkobierców. W tej kwestii Sąd wziął pod uwagę, że jak podała uczestniczka T. M. na rozprawie w dniu 24 kwietnia (…)., w związku z utratą pracy przez jej męża mają oni obecnie kłopoty finansowe, w związku z czym nie chce obecnie przyznania jej całości lokalu mieszkalnego.Jak podała nie może pozwolić sobie obecnie na utratę płynności finansowej. W takiej sytuacji uznać należy, że uczestniczka nie będzie w stanie nie tylko spłacić wnioskodawczyni ale również przeprowadzić kosztownego remontu. Uczestniczka optowała bowiem za przyznaniem jej lokalu według w wariantu I opinii biegłego a wiec lokalu składającego się z jednego pokoju. Jak już zaznaczono wyżej aby lokal ten spełniał przesłankę samodzielności koniecznym by było zamurowanie otworu drzwiowego pomiędzy pokojami , wykonanie otworu drzwiowy w pokoju przyznanym uczestniczce. Ponadto z jedynego pomieszczenia przyznanego uczestniczce- pokoju o powierzchni 18,3 m2., uczestniczka musiałaby wydzielić łazienkę, wc i część kuchenną, musiałaby u też wykonać nową instalację elektryczną oraz nową instalację wodociągową, kanalizacyjną , wykonania instalacji co oraz wykonanie osobnego wejścia do przyznanego jej lokalu. Z opinii biegłego wynika, ze sam koszt wykonania osobnego wejścia do lokalu uczestniczki wyniesie około 10.000zł. Koszt więc koniecznego do wykonania remontu bliski będzie wysokości spłaty jaką uczestniczka byłaby zobowiązana dokonać na rzecz wnioskodawczyni gdyby całą nieruchomość przyznano uczestniczce. A jak sama przyznała nie jest obecnie wstanie ponieść takich kosztów. W ocenie Sądu nie bez znaczenia pozostaje tez wielkość udziału przysługującego wnioskodawczyni i uczestniczce.
Jak bowiem wynika z okoliczności sprawy postanowieniem Sąd Rejonowy stwierdził, że spadek po M. B. zmarłej nabyła na podstawie testamentu jej córka B. Ł., zaś spadek po J. B. zmarłym na podstawie ustawy nabyły córki B. M. i T. Ł. w częściach po ½ każda z nich. Wnioskodawczyni przysługuje więc udział w wysokości ¾ zaś uczestniczce udział w wysokości ¼. Biorąc pod uwagę te wszystkie okoliczności Sąd przyznał lokal mieszkalny wnioskodawczyni B. Ł.. Jeżeli składniki majątkowe wchodzące w skład spadku przyznane zostaną jednemu lub tylko niektórym ze spadkobierców pociąga za sobą konieczność przyznania pozostałym spadkobiercom odpowiednich spłat, odpowiadających takiemu ułamkowi wartości rzeczy , który wyznacza wielkość udziału spadkobiercy (art. 212 KPC w zw. z art. 688 KPC). W niniejszej sprawie wnioskodawczyni przysługuje udział w wysokości ¾ zaś uczestniczce udział w wysokości ¼, zas całość nieruchomości przyznania została na rzecz wnioskodawczyni . Uczestniczce T. M. należna jest wiec spłata w wysokości należnego jej udziału. Wartość nieruchomości wchodzącej w skład spadku Sąd ustalił na podstawie opinii biegłego R. M.. Biegły oszacował wartość tej nieruchomości na kwotę 68.300 zł. Sąd uznał opinię za wiarygodną, pełną , jasne i nie budzącą żadnych wątpliwości. Również strony nie kwestionowały rzetelności sporządzenia opinii. Z tych tez wartość udziału należnego uczestniczce wynosi 17.075 zł. I taka tez kwotę Sąd na jej rzecz zasądził. Postanowienie Sądu Rejonowego – I Wydział Cywilny I Ns 124/12
Sprawa sądowa opracowana przez Kancelarię nr 4
Sprawa sądowa opracowana przez Kancelarię nr 4Poza sporem pomiędzy stronami było, że w skład spadku po K. P. i J. P. wchodzą ich udziały po 1/2 części w nieruchomości gruntowej w postaci zabudowanej działki nr (…), położonej przy ul. M.Z. M. w K. oraz działki nr (…), jako terenów mieszkaniowych, położonej przy ul. (…) w K., dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…).
Strony nie zgadzały się co do wartości nieruchomości spadkowej. Celem ustalenia jej wartości sąd dopuścił dowód z opinii biegłego z zakresu (…) (opinia biegłego z zakresu wyceny nieruchomości k. 100 – 122). Opinia biegłego nie była kwestionowana przez strony, dlatego sąd w całości podzielił wnioski opinii. Wartość rynkowa nieruchomości wynosi 264 890,00 zł.
Przedmiotem działu spadku w niniejszym postępowaniu jest nieruchomość, na której znajduje się jednorodzinny dom mieszkalny – tzw. kostka z 1980 r., o powierzchni 118,20 m2 oraz budynek gospodarczy o powierzchni użytkowej 8,30 m2 .
Na kategoryczny wniosek uczestnika sąd dopuścił dowód z opinii biegłego z zakresu budownictwa na okoliczność ustalenia czy możliwe jest z racjonalnego punktu widzenia i funkcjonalności podział przedmiotowej nieruchomości, poprzez wydzielenie z budynku lokalu odpowiadającego udziałowi uczestnika, na okoliczność ustalenia sposobu ewentualnego podziału i kosztów wyodrębnienia lokalu w sposób zaproponowany przez uczestnika. Pomimo zobowiązania sądu, uczestnik nie uiścił jednak zaliczki na poczet kosztów przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa, w związku z czym sąd pominął ten dowód.
W ocenie sądu, mając na uwadze rodzaj i wielkość budynku mieszkalnego znajdującego się na nieruchomości spadkowej – jest to jednorodzinny dom mieszkalny – tzw. kostka z 1980 r., o powierzchni 118,20 m2 , nawet bez uzyskania opinii biegłego, w pełni uzasadnione jest przekonanie, że wydzielenie z budynku odrębnego lokalu mieszkalnego w sposób zaproponowany przez uczestnika, odpowiadającego udziałowi uczestnika w całym majątku spadkowym, byłoby całkowicie sprzeczne ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem jednorodzinnego budynku mieszkalnego. Poza tym, ewentualny podział pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy tj. budynku, ponieważ wymagałoby to istotnej przebudowy, wykonania wielu kosztownych prac budowlanych, rozdziału bądź nawet wybudowania nowych przyłączy. Niewielki budynek jednorodzinny straciłby swoją pierwotną funkcjonalność, a korzystanie z niego przez dwie rodziny, w sposób proponowany przez uczestnika, byłoby nieracjonalne. Poza tym, budynek w którym funkcjonowałby odrębny lokal, wraz z wydzieloną działką, znaczne zmniejszy swoją wartość, skoro obecnie stanowi jedną całość, podobną do nieruchomości sąsiednich, składających się na osiedle domów jednorodzinnych, co wynika z mapy na k. 105, dołączonej do opinii biegłego.
Powyższe zapatrywania uzasadniały odstąpienie sądu od dopuszczenia z urzędu dowodu opinii biegłego z zakresu budownictwa, wobec braku zaliczki na taką opinię od uczestnika.
Oddalenie wniosku uczestnika domagającego się fizycznego podziału nieruchomości poprzez wydzielenie z budynku odrębnego lokalu i podział działki, uzasadnione było również charakterem relacji pomiędzy stronami. Jak wynika z treści pism procesowych uczestnika oraz co można było zaobserwować podczas rozprawy, uczestnik jest niezwykle mocno skonfliktowany z wnioskodawczynią. Przeprowadzenie podziału domu i działki w sposób zaproponowany przez uczestnika, a tym samym skazanie stron na bezpośrednie sąsiedztwo, rodzi uzasadnione obawy, że pomiędzy stronami dojdzie do zaognienia konfliktu, a nawet tragedii.
Za najbardziej więc sensowne i właściwe rozwiązane z punktu widzenia społeczno – gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, racjonalnego i prawidłowego funkcjonowania budynku i działki, ale też z punktu widzenia zasad współżycia społecznego, sąd uznał przyznanie całości nieruchomości na rzecz wnioskodawczyni, z obowiązkiem spłaty na rzecz uczestnika wartości jego udziału w majątku spadkowym.
Uwzględniając powyższe Sąd dokonał działu spadku po K. P. i J. P. przyznając, wchodzącą w jego skład nieruchomość, w całości na rzecz wnioskodawczyni M. H.. W pozostałym zakresie sąd oddalił wnioski stron.
Mając na uwadze, iż wartość całej nieruchomości wynosiła 264 890,00 zł, stosownie do udziału uczestnika w majątku spadkowym, wartość udziału M. P. wyniosła po zaokrągleniu 44.148,34 zł (1/6). Taką też kwotę sąd zasądził od wnioskodawczyni na rzecz uczestnika, tytułem spłaty wartości jego udziału w majątku spadkowym. Jednocześnie, z uwagi na wysokość spłaty, sąd uznał za zasadne rozłożenie zasądzone płatności, na dwie raty, na warunkach jak w pkt V rozstrzygnięcia. Postanowienie Sądu Rejonowego – I Wydział Cywilny I Ns 150/18
W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.
Z wyrazami szacunku.
