Żona albo mąż sprzedał lub darował nieruchomość, mieszkanie, dom bez zgody drugiego w trakcie małżeństwa

Żona albo mąż sprzedał lub darował nieruchomość, mieszkanie, dom bez zgody drugiego w trakcie małżeństwa

Zgodnie z przepisem art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 2001 Nr 124, poz. 1361 t.j. ze zm.) w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Podstawową przesłanką dla uwzględnienia powództwa o ustalenie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest zatem wykazanie przez powoda, że jego prawo nie zostało wpisane do księgi lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia.

Usunięcie niezgodności polega na doprowadzeniu treści księgi wieczystej do jej aktualnego stanu prawnego poprzez wpisanie nowego prawa, wykreślenie ujawnionego w księdze i wpisanie innego prawa bądź sprostowanie treści wpisanego prawa. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 15 marca 2006 r. III CZP 106/05, OSNC 200610160, powództwo może wytoczyć tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej ( art. 10 ust. 1 KWU i art. 626 2 § 5 KPC). Żądanie pozwu o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym powinno być sformułowane w ten sposób, aby uzgodnić stan prawny wynikający z księgi wieczystej przez wpisanie – przykładowo – w dziale II powoda (powodów) jako właściciela w miejsce pozwanego/pozwanych. Przedmiotem postępowania dowodowego jest zaś ustalenie, czy zachodzi niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, uzasadniająca jej usunięcie poprzez dokonanie prawidłowych wpisów. Powództwo z art. 10 ust. 1 KWU służy obaleniu domniemania wynikającego z art. 3 KWU, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje. Ciężar dowodu, że rzeczywisty stan prawny nieruchomości jest odmienny od ujawnionego w księdze wieczystej spoczywa na stronie powodowej (por. wyrok SN z dnia 19 stycznia 2012 r. IV CSK).

Powództwo w trybie przewidzianym w wyżej przytoczonym przepisie zmierza do doprowadzenia księgi wieczystej do jej rzeczywistego – a więc aktualnego w dacie orzekania stanu prawnego (np. orzeczenia SN z dnia 30 listopada 1971 r., II CR 525/71, OSNCP 1972, z. 5, poz. 96 oraz z dnia 23 grudnia 1988 r., III CRN 434/88, OSNCP 1991, z. 1, poz. 12, jak też z dnia 18 grudnia 1996 r., I CKU 43/96). Zadaniem Sądu w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest więc ustalenie aktualnego stanu prawnego, następnie stwierdzenie czy stan ten odbiega od tego jaki ujawniony jest w treści księgi wieczystej oraz ocena czy w przypadku rozbieżności w tym zakresie sformułowane przez powoda żądanie umożliwia doprowadzenie do zgodności stanu prawnego wynikającego z księgi wieczystej objętej pozwem z rzeczywistym stanem prawnym.

Księga wieczysta powinna bowiem dawać pełny i wymierny obraz stanu prawnego nieruchomości w zakresie praw, które mogą być w niej ujawnione, gdzie przez rzeczywisty stan prawny należy rozumieć stan zgodny z prawem materialnym (domniemanie prawne art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Ponadto obecnie żądanie uzgodnienia definiowane jest jako środek procesowy ochrony praw podmiotowych określonego kręgu uprawnionych, w granicach zgłoszonego żądania, a nie jako kompleksowa weryfikacja treści księgi wieczystej (wyrok SN z dnia 27.09. 2012 r. III CSK 149/12).

Wady oświadczenia woli zostały omówione w art. 82-88 kodeksu cywilnego. Jedną ze wskazanych w tych przepisach wad jest pozorność złożonego przez stronę oświadczenia woli. Zgodnie z treścią art. 83 § 1 KC nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności. W myśl § 2 tego przepisu pozorność oświadczenia woli nie ma wpływu na skuteczność odpłatnej czynności prawnej, dokonanej na podstawie pozornego oświadczenia, jeżeli wskutek tej czynności osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, chyba że działała w złej wierze.

W doktrynie wyróżnia się dwie postacie pozorności bezwzględną (czystą, absolutną) i względną (relatywną). Pozorność ma charakter względny, jeśli oświadczenie woli złożone zostało w celu ukrycia innej czynności, np. zawarcie pozornej umowy sprzedaży w celu ukrycia darowizny (por. także uchw. SN z 20.4.2012 r., III CZP 10/12, OSNC 2012, Nr 10, poz. 117, w której SN zakwalifikował jako czynność prawną pozorną umowę poręczenia dokonaną w celu ukrycia umowy przelewu wierzytelności). Pozorność jest bezwzględna, jeśli oświadczenie woli nie zostało złożone w celu ukrycia innej czynności (np. pozorna umowa darowizny mimo braku woli przeniesienia własności), a zatem strony nie chciały wywołać żadnego skutku prawnego (por. wyr. SN z 2.3.2016 r., V CSK 397/15, L.).

W obydwu odmianach skutkiem pozorności jest bezwzględna nieważność czynności prawnej pozornej. Bezwzględna nieważność czynności oznacza, że czynność jest nieważna ex tunc. Na nieważność bezwzględną czynności powołać może się każdy podmiot prawa, a sąd uwzględnia ją z urzędu (por. uwagi do art. 58 KC). Wyjątkowo, jeśli czynność pozorna dokonana została w celu ukrycia innej czynności, nieważność czynności pozornej nie wyklucza skuteczności prawnej czynności ukrytej Kodeks cywilny. Komentarz, O. (red.), 2017 L..

Jako przykład symulacji absolutnej zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie sądów powszechnych oraz Sądu Najwyższego wskazuje się sytuację, gdy dłużnik spodziewając się egzekucji ze swojego majątku, zawiera pozorne umowy sprzedaży jego składników, aby uniemożliwić wierzycielom zaspokojenie w drodze egzekucji.

Sprawa sądowa opracowana przez Kancelarię

Powód C. Ż. wniósł o uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości gruntowej, tj. działki nr (...) o powierzchni 20 m2 zabudowanej garażem o powierzchni 18 m2 położonej w O. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Olsztynie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) z rzeczywistym stanem prawnym poprzez dokonanie w dziale II ww. księgi wieczystej w miejsce wpisu: „J. W. PESEL (...), S. W. PESEL: (...) na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej” wpisu: „C. Ż. s. I. i A., PESEL: (...)”.

Uzasadniając swoje stanowisko powód wskazał, że w dniu 25 marca 2013 r. przed notariuszem K. S. pomiędzy powodem a pozwanymi J. W. i S. W. zawarta została pozorna umowa sprzedaży nieruchomości gruntowej, tj. działki nr (...) o powierzchni 20 m2 zabudowanej garażem o powierzchni 18 m2, położonej w O. przy ul. (...) za cenę 8.000 zł. Co prawda w akcie notarialnym wskazano, że kupujący oświadczyli, iż cenę sprzedaży zapłacili sprzedającemu gotówką, jednakże cena sprzedaży nie została przez pozwanych uiszczona. Powód wyjaśnił, iż zawierając powyższą umowę sprzedaży jego wolą nie była sprzedaż nieruchomości pozwanym, a jedynie zabezpieczenie jego majątku przed roszczeniami byłej żony A. Ż., która wszczęła przeciwko powodowi postępowanie egzekucyjne. W celu uniknięcia egzekucji ze swojego majątku powód, za namową matki i teściowej pozwanych G. W., rozpoczął przepisywanie swojego majątku na G. W. i innych członków jej rodziny, tj. męża, córkę i zięcia. Zdaniem powoda wszystkie czynności dokonane przez niego miały charakter pozorny, a ich jedynym celem było niedopuszczenie do zaspokojenia wierzyciela – byłej żony powoda. Powód wyjaśnił, że G. W. przekonywała go, iż przepisanie składników majątkowych będzie tylko chwilowe, do czasu zakończenia postępowania sądowego z A. Ż.. Powód wskazał, że pozwani nie posiadali środków finansowych na fikcyjne nabycie nieruchomości opisanej w pozwie oraz samochodu osobowego marki P. (...) od powoda. Tym samym w ocenie powoda pozwani podpisując w dniu 25 marca 2013 r. umowę sprzedaży nieruchomości, byli świadomi, że czynność sprzedaży ma jedynie pozorny charakter. Ponadto powód podniósł, że pomimo zawartych umów (dotyczących samochodu P. (...) oraz garażu położonego w O. przy ul. (...)) w dalszym ciągu korzystał zarówno z garażu, jak i samochodu. Posiadał również dowód rejestracyjny i kluczyki do pojazdu.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy oraz mając na uwadze całokształt okoliczności ustalonych w sprawie, zdaniem Sądu czynności dokonywane przez powoda, w szczególności zawarta z pozwanymi umowa sprzedaży nieruchomości gruntowej, tj. działki nr (...) o powierzchni 20 m2 zabudowanej garażem o powierzchni 18 m2 położonej w O. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Olsztynie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), wraz z powiązaną z nią darowizną 1/7 udziału we własności nieruchomości gruntowej składającej się z działek nr (...) (uprzednio działka nr (...)) o powierzchni 238 m2 obręb 19-O., dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...), prowadzona przez Sąd Rejonowy w Olsztynie VI Wydział Ksiąg Wieczystych, niewątpliwie nosiły znamiona pozorności. Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego ustalonego, jak wspomniano na wstępnie, również w oparciu o dokumenty zgromadzone w aktach spraw cywilnych i karnych toczących się zarówno pomiędzy stronami, jak i pomiędzy powodem a G. W., jednoznacznie i bezsprzecznie wynika, że wolą powoda nie była sprzedaż nieruchomości pozwanym, a jedynie zabezpieczenie majątku przez powoda przed roszczeniami jego byłej żony A. Ż., która wszczęła przeciwko powodowi postępowanie egzekucyjne Km 482/13. O pozorności umowy sprzedaży nieruchomości objętej pozwem świadczy również okoliczność, iż powód w tamtym czasie wyprowadził ze swojego majątku szereg jego składników i zawierał z wieloma różnymi osobami umowy sprzedaży o podobnym charakterze, jak umowa zawarta z pozwanymi, za co został skazany wyrokiem Sądu Rejonowego w Olsztynie II Wydziału Karnego w sprawie II K 605/14. Ponadto z zeznań przesłuchanych w przedmiotowym postępowaniu świadków, w szczególności S. R. wynikało, że powód zawierał pozorne umowy sprzedaży pojazdów, czy też łódki ze swoimi pracownikami, którzy później, na prośbę powoda zawierali z nim kolejne pozorne umowy sprzedaży, na podstawie których przenosili na powoda z powrotem własność uzyskanych od niego ruchomości.

Mając na uwadze powyższe okoliczności Sąd doszedł do wniosku, że istniejący w księdze wieczystej nr (...) wpis nie odpowiadał rzeczywistemu stanowi prawnemu. Tym samym na zasadzie art. 10 KWU należało uzgodnić treść księgi wieczystej nr (...) poprzez wpis prawa własności w dziale II księgi wieczystej jako właściciela w miejsce J. W. PESEL (...), S. W. PESEL: (...) na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, C. Ż. s. I. i A., PESEL (...), oraz tożsamego wpisu w w dziale II księgi wieczystej nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w VI Wydział Ksiąg Wieczystych dla nieruchomości gruntowej składającej się z działek nr (...) (uprzednio działka nr (...)) o powierzchni 238 m2 obręb 19.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.