Zgodnie z przepisem art. 222 § 1 KC właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Wydanie następuje przez eksmisję. Dla osób trzecich płynie stąd obowiązek biernego poszanowania cudzego prawa własności. W myśl ogólnie obowiązującej zasady rozkładu ciężaru dowodu to strona powodowa jest zobowiązana udowodnić, że przysługuje jej prawo własności spornej rzeczy, ja i to, że pozwana faktycznie nią włada. Stronę pozwaną zaś obciąża ciężar wykazania, że przysługuje jej skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania wskazaną rzeczą, która niweczy skuteczność wywiedzionego powództwa windykacyjnego.
Roszczenie eksmisyjne jest rodzajem roszczenia windykacyjnego, gdy realizowane jest przez właściciela nieruchomości. Roszczenie o eksmisję z lokalu stanowiącego własność danej osoby może wynikać z prawa własności, ale może jednak wynikać i z innego źródła, jakim jest stosunek zobowiązaniowy łączący właściciela danego lokalu (nieruchomości) z osobą go zajmującą (najem, użyczenie). Właściciel rzeczy może jako źródło swojego roszczenia wydobywczego wskazać zarówno samo prawo własności, jak i łączący go z korzystającym z rzeczy stosunek obligacyjny. W przypadku takiej kumulacji roszczeń do właściciela należy wybór tego, za pomocą którego będzie dochodził swojego prawa. Na decyzji tej mogą zaważyć różne względy. Nigdy natomiast wybór danego roszczenia nie może prowadzić do pogorszenia sytuacji prawnej właściciela.
Najczęściej uprawnienie byłego małżonka do zajmowania pomieszczeń w budynku mieszkalnym, wywodzi się z umowy użyczenia zawartej na czas nieoznaczony. Taki stosunek prawny wygasa wskutek dokonania wypowiedzenia. Wypowiedzenie stosunku prawnego nastąpiło przez użyczającą – powoda, bowiem samo wniesienie pozwu o eksmisję zastępuje wypowiedzenie (porusza uchwała S.N. z dnia 11 września 1997 roku, III CZP 39)97, OSNC 1997, nr 12, poz. 191).
Ochrona własności wiąże się z bezwzględnym charakterem tego prawa, który powoduje że w sprawach o wydanie nieruchomości na podstawie art. 222 § 1 KC zastosowanie art. 5 KC jest w zasadzie wyłączone. Unormowanie przewidziane w art. 5 KC ma wyjątkowy charakter, gdyż przełamuje zasadę, że wszystkie prawa podmiotowe korzystają z ochrony prawnej, jej odmowa musi więc być uzasadniona wystąpieniem okoliczności rażących i nieakceptowanych ze względów aksjologicznych lub teleologicznych (wyrok SN z dnia 24 kwietnia 1997 roku, II CKN 117/97) Istotą prawa cywilnego jest strzeżenie praw podmiotowych, zatem wszelkie rozstrzygnięcia prowadzące do redukcji bądź unicestwienia tych praw mogą być incydentalne (wyrok SN z dnia 25 sierpnia 2011 roku, II CSK 640/10). Domniemywa się, iż osoba korzystająca ze swego prawa czyni to w sposób zgodny ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem prawa i zasadami współżycia społecznego, natomiast odwołanie się, do klauzul generalnych przewidzianych w art. 5 KC nie może pośrednio podważać mocy obowiązujących przepisów prawnych, doprowadzić do nabycia bądź trwałej utraty prawa podmiotowego, udaremniać wykonywania uprawnień wynikających z przepisów (wyrok SN z dnia 7 grudnia 1965 roku, III CR 278/65, wyrok SN z dnia 8 listopada 1985 roku, III CRN 343/85). W świetle konstytucyjnej zasady ochrony własności, która znalazła wyraz w art. 21 ust. 1 Konstytucji nie jest dopuszczalne – tak jak to miało miejsce uprzednio – ekstremalne ujmowanie nadużycia prawa własności i w związku z tym zbyt liberalne stosowanie w tym zakresie klauzuli generalnej zawartej w art. 5 KC Zasady współżycia społecznego, chroniąc przed nadużyciem prawa własności, nie mogą tego prawa w ogóle unicestwiać. Przyjęcie odmiennego stanowiska mogłoby prowadzić do trwałego pozbawienia właściciela nieruchomości jego prawa. Dlatego w procesie windykacyjnym mogą one jedynie powodować odroczenie wydania nieruchomości, a nie całkowite pozbawienie uprawnionego jego prawa podmiotowego (wyrok SN z dnia 22 marca 2000 roku, I CKN 440/98).
Powoływanie się na naruszenie zasad współżycia społecznego wymaga wskazania, jaka konkretnie zasada została naruszona, przy czym na zasady współżycia społecznego skutecznie powoływać się może jedynie ten, kto sam owych zasad przestrzega (wyrok SN z dnia 22 lutego 1967 roku, III CR 383/66) Odmowa udzielenia ochrony prawnej na podstawie art. 5 KC z uwagi na jego wyjątkowy charakter musi być bowiem uzasadniona istnieniem okoliczności rażących i nieakceptowanych w świetle powszechnie uznawanych w społeczeństwie wartości, a osoba, która sama pozostaje w niezgodzie z zasadami współżycia społecznego, nie może skutecznie zwalczać uprawnienia przysługującego powodowi zarzucając mu naruszenie art. 5 KC.
Przykład sprawy sądowej nr 1
Przykład sprawy sądowej nr 1Sporny dom został zbudowany na działce powoda, a zatem stał się jego własnością (art. 191 KC). Uprawnienie pozwanej do korzystania z domu było konsekwencją łączącego strony związku małżeńskiego (art. 281 kro) i wygasło z chwilą uprawomocnienia się wyroku rozwodowego, tj. 5.10.2018 r. Powód wskazywał w pozwie, że strony zawarły umowę użyczenia nieruchomości, jednak nie podał kiedy i w jaki sposób miało to nastąpić. W odpowiedzi na pozew pozwana, kwestionując skuteczność wypowiedzenia, wskazywała, że posiada tytuł do zamieszkiwania w domu powoda na podstawie „ważnej, bezterminowej i niewypowiedzianej” umowy użyczenia. Powód nie odniósł się do twierdzenia pozwanej o „bezterminowym” charakterze umowy, a ponieważ w pozwie wskazywał na jej wypowiedzenie „z zachowaniem okresu wypowiedzenia”, co jest charakterystyczne dla stosunków prawnych, których czas trwania nie jest oznaczony, należało uznać za bezsporne, że pomiędzy M. C. (1) i A. C. doszło do zawarcia – per facta concludentia umowy użyczenia na czas nieoznaczony. Zobowiązanie wynikające z tego rodzaju umowy wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika lub wierzyciela z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w razie braku takich terminów niezwłocznie po wypowiedzeniu (art. 3651 kc). Ponieważ od złożenia oświadczenia minęło już 1,5 roku, jest oczywiste, że termin wypowiedzenia – niezależnie od tego ile powinien wynosić w okolicznościach sprawy – upłynął. Zarzut nadużycia prawa, oparty na założeniu, iż powód – przez wzgląd na dobro małoletniego syna – powinien umożliwić pozwanej nieodpłatne korzystanie ze swojego domu do czasu osiągnięcia przez niego pełnoletniości, czyli przez niemal dwanaście lat po rozwodzie, był oczywiście nieuprawniony. W następstwie skutecznego wypowiedzenia pozwana utraciła tytuł prawny do korzystania z nieruchomości i powodowi przysługiwało uprawnienie do żądania aby ją opuściła i wydała. Podstawą takiego żądania mógł być zarówno przepis art. 222 § 1 KC , jak też przepis art. 718 § 1 KC, przy czym w uzasadnieniu pozwu przytoczono twierdzenia uzasadniające zarówno roszczenie windykacyjne, jak też roszczenie obligacyjne o zwrot przedmiotu umowy.
Odmiennie przedstawia się sytuacja małoletniego pozwanego M. C. (3). Jego uprawnienie do korzystania z domu powoda również wynikało ze stosunku rodzinnego (zapewnienie dziecku lokalu mieszkalnego jest jedną z form wypełniania obowiązku alimentacyjnego – art. 128 KRO w zw. z art. 133 § 1 KRO i art. 135 § 2 KRO), przy czym – odmiennie niż w przypadku pozwanej A. C. – nie wygasło wraz z rozwiązaniem małżeństwa. W wyroku rozwodowym sąd określił zakres obowiązku alimentacyjnego powoda ale orzeczenie to nie skutkuje zwolnieniem ze wszystkich innych obowiązków wobec małoletniego syna, poza uiszczaniem kwoty 800 zł miesięcznie. Na obojgu rodzicach spoczywa nadal obowiązek zapewnienia małoletniemu dziecku lokalu mieszkalnego. Wykonanie tego obowiązku nie może być szczegółowo uregulowane przez sąd i niewątpliwie wymaga od obu stron pewnego współdziałania. W ocenie sądu, żądanie eksmisji małoletniego było nie tylko bezzasadne ale również zbędne. Jest bowiem oczywiste, że w przypadku zmiany lokalu mieszkalnego (zarówno dobrowolnej, jak też przymusowej) przez matkę, której sąd powierzył wykonywanie władzy rodzicielskiej, również małoletni powinien opuścić dotychczas zajmowany lokal. Nie wymaga to orzeczenia przez sąd eksmisji. Wystarczająca jest decyzja co do miejsca faktycznego pobytu małoletniego, podjęta przez rodzica, uprawnionego do wykonywania władzy rodzicielskiej. Treść uzasadnienia pozwu wskazuje zresztą, że małoletni M. został pozwany na skutek błędnego odczytania normy prawnej, wysłowionej w przepisach art. 26 KC. Mówiąc o miejscu zamieszkania kodeks ma na względzie miejscowość, a nie konkretny lokal. Określenie koniecznego miejsca zamieszkania dziecka pozostaje bez znaczenia z punktu widzenia oceny czy małoletniemu służy uprawnienie do konkretnego lokalu i czy wymagany jest jego udział w procesie o eksmisję.
Uzasadnione było natomiast żądanie skierowane wobec pozwanej A. C.. Domaganie się zwrotu własnej rzeczy jedynie wyjątkowo może być uznane za nadużycie prawa. W ocenie sądu, powoływane przez pozwaną okoliczności nie uzasadniają takiej oceny. Od chwili orzeczenia rozwodu pozwana powinna liczyć się z koniecznością opuszczenia domu byłego męża, a przy tym jej sytuacja materialna i rodzinna umożliwia zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, czy to poprzez nabycie lokalu (przy wykorzystaniu środków z rozliczenia nakładów na nieruchomość powoda, dokonanych w czasie małżeństwa i kredytu bankowego), czy też jego najęcie. Z zeznań pozwanej wynika też, iż nie ma przeszkód aby zamieszkała z matką, która samotnie zajmuje 4-ro pokojowy lokal o pow. ok. 60m2. Powyższe okoliczności przesądziły również o negatywnym rozstrzygnięciu w przedmiocie uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (art. 14 ust. 1 i 4 in fine ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, t.jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 611). Wyrok Sądu Rejonowego w Toruniu – I Wydział Cywilny z dnia 24 lipca 2020 r. I C 1016/19
Przykład sprawy sądowej nr 2
Przykład sprawy sądowej nr 2Powód K. S. wniósł o nakazanie pozwanej W. S. aby opróżniła i opuściła wraz ze wszystkimi rzeczami i osobami prawa jej reprezentującymi budynek mieszkalny położony w W. przy ulicy (…) i wydała go powodowi K. S..
W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, iż pozwana zajmuje przedmiotową nieruchomość bez tytułu prawnego. Wyrokiem z dnia 6.12.2016 r. sygn. akt I C 89/16 Sąd Okręgowy w Łomży rozwiązał przez rozwód związek małżeński zawarty pomiędzy stronami. Pismem z dnia 9.05.2018 r. powód wezwał byłą małżonkę do wydania przedmiotowego budynku, tym samym wypowiadając jej dorozumiany stosunek użyczenia. Pomimo wezwania pozwanej do opuszczenia przedmiotowego budynku do dnia 30.11.2007 r. odmówiła jego wydania.
Pozwana W. S. nie uznała powództwa wnosząc o jego oddalenie i przyznanie lokalu socjalnego albowiem otrzymuje rentę.
Sąd Rejonowy w Łomży ustalił i zważył, co następuje:
Powód K. S. jest właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, położonym w W. przy ulicy (…) (okoliczność bezsporna). W dniu 24.10.1981 r. powód K. S. zawarł związek małżeński z pozwaną W. S.
Po ślubie strony zamieszkały w budynku mieszkalnym, położonym w W. przy ulicy (…) (okoliczność bezsporna). Na czas trwania związku małżeńskiego strony zawarły dorozumianą umowę użyczenia przedmiotowego budynku na rzecz pozwanej.
Wyrokiem z dnia 6.12.2016 r. sygn. akt I C 89/16 Sąd Okręgowy rozwiązał przez rozwód związek małżeński zawarty pomiędzy stronam.
Pismem z dnia 9.05.2018 r. powód wezwał pozwaną do wydania przedmiotowego budynku w terminie 7 dni, wypowiadając jednocześnie stosunek użyczenia).
W ocenie Sądu powództwo zasługiwało na uwzględnienie. Zgodnie z art. 222 § 1 KC właściciel może żądać od osoby, która władała faktycznie jego rzeczą ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Powód żądając eksmisji pozwanej twierdził, iż zamieszkuje ona na przedmiotowej nieruchomości bez tytułu prawnego. Pozwana W. S. przyznała na rozprawie, iż nie przysługuje jej tytuł prawny do przedmiotowej nieruchomości. Przyznała także, iż wyłącznym jej właścicielem jest powód K. S. i nie zawierała z nim żadnych umów uprawniających ją do zamieszkiwania na przedmiotowej nieruchomości.
W świetle powyższego zdaniem Sądu należy stwierdzić, iż pozwanej nie przysługuje skuteczne względem powoda uprawnienie do władania przedmiotową nieruchomością, wynikające bądź ze stosunku prawnorzeczowego, bądź ze stosunku obligacyjnego. Sąd więc nakazał pozwanej W. S. aby opróżniła i opuściła wraz ze wszystkimi rzeczami i osobami prawa jej reprezentującymi budynek mieszkalny położony w W. przy ulicy (…) i wydała go powodowi K. S.
W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji. Prosimy przejść do zakładki kontakt.
Z wyrazami szacunku.
