Zgodnie z przepisem art. 222 § 1 KC właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Wydanie następuje przez eksmisję. Dla osób trzecich płynie stąd obowiązek biernego poszanowania cudzego prawa własności. W myśl ogólnie obowiązującej zasady rozkładu ciężaru dowodu to strona powodowa jest zobowiązana udowodnić, że przysługuje jej prawo własności spornej rzeczy, ja i to, że pozwana faktycznie nią włada. Stronę pozwaną zaś obciąża ciężar wykazania, że przysługuje jej skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania wskazaną rzeczą, która niweczy skuteczność wywiedzionego powództwa windykacyjnego.
Roszczenie eksmisyjne jest rodzajem roszczenia windykacyjnego, gdy realizowane jest przez właściciela nieruchomości. Roszczenie o eksmisję z lokalu stanowiącego własność danej osoby może wynikać z prawa własności, ale może jednak wynikać i z innego źródła, jakim jest stosunek zobowiązaniowy łączący właściciela danego lokalu (nieruchomości) z osobą go zajmującą (najem, użyczenie). Właściciel rzeczy może jako źródło swojego roszczenia wydobywczego wskazać zarówno samo prawo własności, jak i łączący go z korzystającym z rzeczy stosunek obligacyjny. W przypadku takiej kumulacji roszczeń do właściciela należy wybór tego, za pomocą którego będzie dochodził swojego prawa. Na decyzji tej mogą zaważyć różne względy. Nigdy natomiast wybór danego roszczenia nie może prowadzić do pogorszenia sytuacji prawnej właściciela.
Statuowane tym przepisem roszczenie windykacyjne pozostaje w ścisłym związku z uregulowaniem treści prawa własności ( art. 140 KC). Prawo własności może zostać naruszone w taki sposób, że osoba nieuprawniona trwale wkracza w sferę władztwa właściciela. Trwałe wkroczenie w sferę cudzej własności prowadzi do ograniczenia lub całkowitego uniemożliwienia wykonywania uprawnień właścicielskich – może prowadzić do całkowitego pozbawienia właściciela władztwa nad rzeczą, może także przybrać postać ciągłego lub powtarzającego się wkraczania w sferę uprawnień właścicielskich, bez pozbawienia jednak właściciela całkowicie władztwa faktycznego.
Sąd może, ale nie musi, odroczyć termin eksmisji z nieruchomości. Należy jednak mieć na uwadze, że nabycie własności następuje w momencie uprawomocnienia się orzeczenia o podział majątku. Dlatego m.in. właściciel nieruchomości przyznanej mu przez sąd w postanowieniu o podział majątku może żądać od dotychczasowego współwłaściciela, który zajmuje lokal w budynku na tej nieruchomości, zapłaty za korzystanie z tego lokalu za czas po uprawomocnieniu się postanowienia o zniesieniu współwłasności, chociażby w postanowieniu tym odroczony został termin wydania lokalu właścicielowi.
W dalszej kolejności należy wskazać na treść art. 14 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy, zawierającego zastrzeżenie, iż w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd obowiązkowo orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy, a także zawiera zastrzeżenie, że Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:
1) kobiety w ciąży,
2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz.U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, ze zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
3) obłożnie chorych,
4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5) osoby posiadającej status bezrobotnego,
6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd nie tylko orzeka, czy osoba, której nakaz dotyczy, ma prawo do otrzymania lokalu socjalnego czy też nie, ale przede wszystkim, (jak wynika z przepisów powyższych) bada przy tym z urzędu, czy zachodzą przesłanki do jego otrzymania, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez tę osobę z lokalu oraz jej szczególną sytuację materialną i rodzinną. Jeżeli przyzna takie uprawnienie, obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Wskazany przepis znajduje w niniejszej sprawie zastosowanie z uwagi na to, że umowa łącząca strony istniała od 2001/2002 r. ( art. 14 ust. 7 w.w ustawy)
Sprawa sądowa
Sprawa sądowaZ poczynionych przez Sąd ustaleń faktycznych wynika, że wyłączną właścicielką lokalu nr (…) przy ul. (…) w U. jest powódka J. C.. Pozwany natomiast zamieszkiwał w przedmiotowym lokalu z uwagi na to, że strony pozostawały w nieformalnym związku i prowadziły wspólne gospodarstwo. W ocenie Sądu stosunek prawny łączący strony, którego przedmiotem był opisany wyżej lokal, był stosunkiem użyczenia. Przez umowę użyczenia bowiem użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy ( art. 710 KC). W niniejszej sprawie strony nie zawarły umowy, której ocena nakazywałaby wykluczyć jej nieodpłatność i bezinteresowność. Należy mieć przy tym na uwadze to, że umowy, zawierane pomiędzy członkami rodziny bądź osobami pozostającymi w bliskich relacjach, opierające się na wzajemnym zaufaniu, rzadko przybierają postać umów pisemnych (sformalizowanych). W przypadku umów zawieranych przez członków rodziny, oświadczenie woli jest, zgodnie z art. 60 KC, wyrażane przez określone zachowanie, byle tylko wola osoby dokonującej czynności prawnej była ujawniona w sposób dostateczny. Wobec faktu, że pozwany korzystał ze spornego lokalu nieodpłatnie, prowadząc z powódką wspólne gospodarstwo zasadne jest zdaniem Sądu uznanie, że pozwany korzystał z tego lokalu na podstawie umowy użyczenia.
W niniejszej sprawie powódka jako właścicielka spornego lokalu nie została całkowicie pozbawiona władztwa faktycznego nad tym lokalem. Pozwany nadal posiada jednak klucze do lokalu i odmawia ich wydania. Ponadto w lokalu i w piwnicy do niego przynależnej nadal znajdują się rzeczy pozwanego. Tym samym uznać należy, że zachowanie pozwanego wkracza w sferę uprawnień właścicielskich powódki, uniemożliwiając jej korzystanie w pełni z przysługującego jej prawa własności.
W świetle powyższych uwag konieczne jest zatem ustalenie, czy pozwanemu przysługuje skuteczne względem powódki uprawnienie do władania rzeczą, a więc ustalenie, czy stosunek użyczenia nadal łączy strony. Odnosząc się do wskazanej kwestii stwierdzić należy, że stosunek użyczenia łączący strony mógł ustać w oparciu o art. 716 KC bądź też w drodze wypowiedzenia umowy użyczenia – art. 365 1 KC.
Art. 716 KC stanowi, że użyczający może żądać zwrotu rzeczy (co skutkuje rozwiązaniem umowy użyczenia), jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nie przewidzianych w chwili zawarcia umowy. Żadna z tych okoliczności nie została przywołana w trakcie postępowania.
Z kolei art. 365 1 KC stanowi, że zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika lub wierzyciela z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w razie braku takich terminów niezwłocznie po wypowiedzeniu. Umowa użyczenia bez wątpienia jest zobowiązaniem o charakterze ciągłym. Z ustalonego w sprawie stanu faktycznego nie wynika, by strony umawiały się co do tego, jak długo pozwany może zamieszkiwać w spornym lokalu. Pozwany mieszkał w lokalu jako partner życiowy powódki, co prowadzi do wniosku, że umowa użyczenia miała charakter bezterminowy. W oparciu o cytowany wyżej przepis powódka mogła zatem wypowiedzieć pozwanemu umowę użyczenia. Wskazać przy tym należy, że przepis ten nie wymaga powołania się na jakąkolwiek okoliczność dla skuteczności oświadczenia o wypowiedzeniu takiej umowy, jak również nie wymaga zachowania określonej formy dla skuteczności wypowiedzenia.
W niniejszej sprawie strony zgodnie stwierdziły, że po zakończeniu związku powódka zażądała od pozwanego opuszczenia mieszkania i wydania kluczy. Żądanie to nie zostało w żaden sposób sformalizowane. Z uwagi na charakter łączących stron relacji przyjąć jednak należy w oparciu o art. 60 KC , że stanowiło ono wypowiedzenie umowy użyczenia lokalu. Ponadto zauważyć należy, że pełnomocnik powódki skierował do pozwanego żądanie opuszczenia lokalu z uwagi na zakończenie związku i wielokrotne prośby powódki opuszczenia lokalu. Przyjąć zatem należy, że najpóźniej wskutek skierowania do pozwanego przedmiotowego pisma powódka wypowiedziała umowę użyczenia lokalu. Wobec zaś ustania stosunku użyczenia, pozwany utracił jedyny tytuł prawny do zamieszkiwania w spornym lokalu mieszkalnym, a żądanie powódki nakazania opuszczenia i opróżnienia lokalu ocenić należy jako zasadne.
Podnoszona przez pozwanego okoliczność poczynionych nakładów na wykupienie mieszkania, jego remont i utrzymanie nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Co prawda, zgodnie z treścią art. 461 KC zobowiązany do wydania cudzej rzeczy może ją zatrzymać aż do chwili zaspokojenia lub zabezpieczenia przysługujących mu roszczeń o zwrot nakładów na rzecz oraz roszczeń o naprawienie szkody przez rzecz wyrządzonej (prawo zatrzymania), jednakże przepisu tego nie stosuje się, gdy chodzi o zwrot rzeczy wynajętych, wydzierżawionych lub użyczonych. Zatem pozwanemu nie przysługiwało prawo zatrzymania lokalu. Nakłady pozwanego, poczynione w trakcie trwania konkubinatu, mogą być ewentualnie dochodzone przez pozwanego w odrębnym postępowaniu.
Kończąc, Sąd 1. nakazał pozwanemu B. S., aby opróżnił, opuścił i wydał powódce J. C. lokal mieszkalny nr (…) położony w budynku nr 1a przy ul. (…) w U. Wyrok Sądu Rejonowego w Słupsku – IX Wydział Cywilny z dnia 16 maja 2016 r. IX C 723/15
W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji. Prosimy przejść do zakładki kontakt.
Z wyrazami szacunku.
