Twoja sprawa z zakresu prawa rodzinnego jest już wystarczająco stresująca. Nie powinieneś rozbijać banku tylko po to, aby upewnić się, że jesteś chroniony

Podział majątku nieruchomości czy domu po rozwodzie a prawo pierwokupu i pierwszeństwa

W rozpoznawanej sprawie bezwarunkowa umowa sprzedaży niezabudowanej nieruchomości, nabytej wcześniej od gminy przez małżonków na zasadzie wspólności majątkowej, została zawarta po dokonaniu przez sąd podziału majątku wspólnego, w wyniku którego nieruchomość ta została przyznana na wyłączna własność jednemu z byłych małżonków. Zrodziło to wątpliwość Sądu Okręgowego, czy w takiej sytuacji przejście własności nieruchomości na jednego małżonka spowodowało wygaśnięcie prawa pierwokupu przysługującego gminie z mocy ustawy, której usuniecie jest niezbędne do oceny ważności umowy mającej stanowić podstawę wnioskowanego wpisu w księdze wieczystej (art. 599 § 2 KC).

Gminie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży m.in. niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego (art. 109 ust. 1 GospNierU). Prawo pierwokupu – tak umowne, jak i ustawowe – polega na tym, że określonej osobie przysługuje pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy (także praw – art. 555 KC) na wypadek, gdyby strona zobligowana tym prawem zawarła zobowiązującą umowę sprzedaży rzeczy z osobą trzecią, przy czym między zobowiązanym a uprawnionym dochodzi do skutku umowa takiej samej treści, jak umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią (zob. uzasadnienie uchwały SN z dnia 16 lutego 1996 r., III CZP 10/96, OSNC 1996, nr 4, poz. 59).

W doktrynie nie ma zgodności co do tego, czy zastrzeżenie prawa pierwokupu prowadzi do powstania stosunku obligacyjnego, czy też quasi obligacyjnego lub też do powstania jedynie uprawnienia prawo kształtującego. Nie przesądzając trafności żadnej z tych koncepcji, można przyjąć, że prawo pierwokupu sprzężone jest z długiem albo obowiązkiem nabywcy rzeczy. W przypadku zastrzeżenia prawa pierwokupu, osoba, na rzecz której prawo zastrzeżono jest „uprawniona”, a osoba, która nabyła nieruchomość jest osobą „zobowiązaną”; po stronie nabywcy rzeczy istnieją określone obowiązki, czy też – przy przyjęciu koncepcji dopuszczającej istnienie „czystego” stosunku obligacyjnego – dług. Zobowiązany z tytułu takiego zastrzeżenia umownego zawiadamia o treści zawartej umowy sprzedaży, a uprawniony w czasie ustawowo przewidzianym oświadcza, że z prawa pierwokupu chce skorzystać i to z nim zostaje zawarta umowa sprzedaży o proponowanej treści (art. 597 § 2 KC).

W judykaturze przeważa pogląd, że majątek wspólny małżonków obejmuje jedynie aktywa, a nie pasywa (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 grudnia 1978 r., III CRN 194/78, OSNCP 1979, nr 11, poz. 207). Podkreśla się również, ze orzeczenie o podziale majątku wspólnego nie rozstrzyga stosunku spornego między osoba trzecią a uczestnikami postępowania działowego i osoba trzecia nie może w żadnym wypadku powoływać się na postanowienia art. 567, 618,686 i 686 KPC (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 1987 r., III CZP 3/87, OSNCP 1988, nr 2-3, poz. 34).

Podział majątku nieruchomości czy domu po rozwodzie a prawo pierwokupu i pierwszeństwa

W razie nabycia przez małżonków własności nieruchomości, z zastrzeżeniem prawa pierwokupu na rzecz gminy, po stronie nabywcy występują oboje małżonkowie jako odrębne podmioty. Przyznanie rzeczy jednemu z małżonków w wyniku orzeczenia podziałowego nie może być traktowane jako przyznanie rzeczy osobie trzeciej, gdyż małżonek ten był również zobowiązany z tytułu zastrzeżenia prawa pierwokupu. Do wygaśnięcia prawa pierwokupu prowadzi – jak wynika z art. 596 KC – sprzedanie rzeczy osobie trzeciej, która nie pozostaje w stosunku prawnym z osobą, na rzecz której zastrzeżono prawo pierwokupu, jeżeli uprawniony nie skorzystał z prawa pierwokupu w terminie wskazanym w art. 598 § 2 KC. Wygaśnięcie prawa pierwokupu może być również skutkiem orzeczenie sądu przyznającego rzecz osobie trzeciej, np. w wyniku interwencji głównej. W powyższym przypadku wygaśnięcie prawa pierwokupu związane jest z przekazaniem rzeczy osobie trzeciej, za którą nie może zostać uznany małżonek będący stroną umowy, w której zastrzeżono prawo pierwokupu.

Nie sposób zatem traktować przyznania nieruchomości w toku postępowania działowego jednemu z małżonków jako zbycie rzeczy osobie trzeciej, skoro małżonek ten był stroną czynności prawnej, z której dokonaniem ustawodawca powiązał prawo pierwokupu, ani jako sprzedaży na rzecz osoby bliskiej (art. 109 ust. 3 pkt 1 GospNierU), gdyż przepisy dotyczące prawa pierwokupu, będącego uprawnieniem o charakterze wyjątkowym, powinny być wykładane ściśle, bez żadnych ustępstw interpretacyjnych (zob. uzasadnienia uchwał Sądu Najwyższego: z dnia 27 października 1976 r., III CZP 35/75, OSNCP 1976, nr 4, poz. 65; z dnia 16 lutego 1996 r., III CZP 10/96, OSNC 1996, nr 4, poz. 59; z dnia 18 lipca 1975 r., III CZP 49/75, OSNCP 1976, nr 4, poz. 78; z dnia 4 marca 1994 r., III CZP 14/94, OSNCP 1994, nr 11, poz. 202). Sąd działowy – jak już wspomniano – nie dzieli długów ani obowiązków małżonków. Skutkiem takiego podziału majątku wspólnego jest jedynie wygaśnięcie prawa pierwokupu wobec małżonka, któremu nie przyznano własności nieruchomości, z którą zostało związane prawo pierwokupu. Przyznanie takiej nieruchomości w postępowaniu o podział majątku wspólnego jednemu z małżonków modyfikuje stosunek prawny wynikający z zastrzeżenia prawa pierwokupu w ten sposób, że zobowiązanym pozostaje tylko małżonek uzyskujący wyłączny tytuł własności.

Podział majątku nieruchomości czy domu po rozwodzie a prawo pierwokupu i pierwszeństwa

Trzeba pamiętać, że prawo pierwokupu jest – co do zasady – prawem niepodzielnym (art. 602 §§ 1 KC), co nakazuje uznać, że zarówno przesłanki nabycia przez gminę prawa pierwokupu, jak i przesłanki wyłączające możliwość skorzystania z niego, muszą zostać spełnione w odniesieniu do całej nieruchomości (zob. postanowienia Sądu Najwyższego: z dnia 11 sierpnia 2004 r., II CK 11/04; z dnia 2 lipca 2004 r., II CK 265/04 oraz z dnia 7 października 2008 r., III CSK 122/08, OSNC-ZD 2009, nr 3, poz. 61).

Należy wreszcie mieć na uwadze, że podstawowym celem prawa pierwokupu jest racjonalne gospodarowanie terenami budowlanymi, a z tego punktu widzenia znaczenie ma nie tyle przeznaczenie nieruchomości w chwili jej nabycia od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, lecz również w chwili jej odsprzedaży (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 2004 r., III CZP 5/04, OSNC 2005, nr 6, poz. 96). Sprzeczne z powyższym celem byłoby uznanie, że następuje wygaśnięcie prawa pierwokupu wskutek przesunięcia przedmiotu prawa między majątkami zobowiązanych małżonków. Wygaśnięcie prawa względnego, którym jest prawo pierwokupu, nie może być skutkiem zdarzeń prawnych mających miejsce między osobami zobowiązanymi. Stosunki majątkowe między małżonkami mogą wpływać na stosunki z osobami trzecimi jedynie wówczas, gdy tak stanowi przepis prawa (np. art. 36 – 37 KRO regulujące zarząd majątkiem wspólnym, czy też art. 41 KRO regulujący odpowiedzialność majątkiem wspólnym z tytułu długu jednego z małżonków). W innych przypadkach stosunki prawne między małżonkami a osobami trzecimi podlegają przepisom regulującym dane stosunki, w analizowanym przypadku – przepisom kodeksu cywilnego oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczącym prawa pierwokupu. Nie ma przesłanek usprawiedliwiających traktowanie małżonków w sposób uprzywilejowany w porównaniu do osób, które dokonują czynności prawnych nie pozostając w związkach małżeńskich. Nie budzi wątpliwości, że prawo pierwokupu nie wygasa w przypadku przeniesienia udziału w prawie własności rzeczy na drugiego zobowiązanego.

Skoro ustawodawca przewidział tylko jeden przypadek wygaśnięcia prawa pierwokupu związany z przesunięciem nieruchomości między majątkami małżonków w następstwie sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na rzecz drugiego małżonka (109 ust. 3 pkt 1 GospNierU w zw. z art. 4 pkt 13 GospNierU), to – mając na uwadze konieczność dokonywania ścisłej wykładni tych przepisów – nie można uznać, że do takiego skutku prowadzi również przyznanie przez sąd w postanowieniu działowym własności nieruchomości jednemu ze zobowiązanych małżonków. Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 25 listopada 2011 r. III CZP 71/11

 W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji. Prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Adwokat Mateusz Ziębaczewski

Mateusz Ziębaczewski to doświadczony adwokat i specjalista od prawa rodzinnego. Swoją wiedzą i umiejętnościami służy klientom, pomagając im w najbardziej skomplikowanych sprawach rodzinnych. Gdy nie pisze artykułów na blogu, reprezentuje swoich klientów w sądzie, dążąc do osiągnięcia najlepszych dla nich rozwiązań.

email telefon LinkedIn

Zobacz pozostałe wpisy autora

Jarocin Gostyń Szamotuły Pleszew Czarnków Trzcianka Oborniki Chodzież Piła Gorzów Wielkopolski Konin Turek Nowy Tomyśl Leszno Wolsztyn Grodzisk Wielkopolski Gniezno Słupca Skoki Kalisz Śrem Buk Kostrzyn Duszniki Kościan Września Środa Wielkopolska Murowana Goślina Ostrów Wielkopolski Kórnik Luboń Swarzędz Opalenica Wągrowiec Krotoszyn Pobiedziska Pniewy Rogoźno Wronki Powidz S uchy Las Biedrusko Tarnowo Podgórne Komorniki Dopiewo Przykona Kleczew Czerwonak Stęszew Kleszczewo Rokietnica Międzychód, Łódź Wrocław Warszawa Katowice Kraków Rzeszów Lublin Gdańsk Szczecin Zielona Góra Opole Śląsk Kielce Olsztyn Bydgoszcz, Mińsk Mazowiecki Wołomin Pruszków Radom Otwock Legionowo Garwolin Grójec Ciechanów Grodzisk Mazowiecki Płońsk Ostrołęka, Dwór Mazowiecki Żyrardów Wyszków Mińsk Mazowiecki Łomianki Marki Ząbki Józefów Konstancin Sochaczew Nadarzyn Wólka, Kosowska Tarczyn Góra Kalwaria Wiskitki Teresin Zaborów Węgrów Warka Sokołów Przasnysz Pułtusk Raszyn Siedlce Białystok

Kancelaria Prawa Rodzinnego w Poznaniu