Twoja sprawa z zakresu prawa rodzinnego jest już wystarczająco stresująca. Nie powinieneś rozbijać banku tylko po to, aby upewnić się, że jesteś chroniony

Rozwiązanie, cofnięcie czy zwrot mieszkania lub domu z umowy dożywocia po jej sprzedaży albo darowiźnie

Umowa o dożywocie należy do obszaru prawa, w którym szczególną rolę odgrywają stosunki osobiste pomiędzy uczestnikami czynności prawnej oparte w większość na normach moralnych i obyczajowych. Motywacja towarzysząca zamiarowi zbywcy nieruchomości, co do zapewnienia sobie lub osobie bliskiej dożywotniego utrzymania w zamian za przeniesienie własności nieruchomości oraz treść prawa dożywocia, oparte są na przeświadczeniu, że więzy pokrewieństwa, powinowactwa, przyjaźni lub innego stosunku bliskości, będącego podstawą wzajemnego zaufania stron, stanowią podstawową gwarancję należytego wykonywania obopólnych praw i obowiązków. Podstawa ta stwarza po stronie dożywotnika poczucie bezpieczeństwa co do zaspokajania jego potrzeb życiowych – materialnych i osobistych, a po stronie nabywcy – świadomość zadośćuczynienia oczekiwaniom zbywcy oraz trwałej i nieograniczonej możliwości swobodnego korzystania z nieruchomości i rozporządzania nią. Przeświadczenie to może okazać się zawodne, a przyczyny tego – różne, także niezawinione przez strony. Dlatego, obok wymienianych zwykle cech takich jak: dwustronność, zobowiązywalność, odpłatność, wzajemność, losowość, można by do cech charakteryzujących umowę o dożywocie zaliczyć także swoistą ryzykowność wyrażającą się w prawdopodobieństwie takich zachowań uczestników umowy w przyszłości, które nie były oczekiwane, ani nie są pożądane. Z natury rzeczy ryzykowności tego rodzaju nie da się wykluczyć, w związku z czym, stronom umowy o dożywocie musi towarzyszyć świadomość jej istnienia, jak również świadomość tego, że tylko w niektórych sytuacjach prawo wkracza w dziedzinę wzajemnych stosunków stron (art. 913 KC). Inne sytuacje, niespełniające określonych warunków, chociaż postrzegane przez strony jako niekorzystne, muszą być przez nie znoszone.

Do jednej z nich zaliczyć trzeba sprzedaż czy darowizna nieruchomości obciążonej dożywociem i wynikające z tego zmiany w sferze praw i obowiązków strony umowy o dożywocie. W wyniku zbycia nieruchomości obciążonej dożywociem nabywca wstępuje ex lege w dotychczasowy stosunek dożywocia; staje się odpowiedzialny wobec dożywotnika rzeczowo, a za świadczenia wymagalne w czasie od przejścia własności – także osobiście i zwalnia w tym zakresie z długu dotychczasowego zobowiązanego. Po sprzedaży czy darowiźnie nieruchomości dożywotnik nie może skutecznie wytoczyć powództwa o rozwiązanie umowy o dożywocie przeciwko „pierwszemu” nabywcy, choćby wytworzona pomiędzy nim i tym nabywcą sytuacja zasługiwała na miano wyjątkowej w rozumieniu art. 913 § 2 KC, ponieważ nieistnieje już materialno-prawna więź stanowiąca podstawę powództwa. Nie może też, z powołaniem się na wyjątkową sytuację w stosunkach z „pierwszym” nabywcą, pozwać o rozwiązanie umowy dożywocia nabywcę nieruchomości obciążonej, skoro art. 913 § 2 KC dotyczy dożywotnika i zobowiązanego, a kolejny nabywca dotychczas zobowiązanym nie był. Z powyższego wynika, że po zbyciu nieruchomości obciążonej, dożywociem, dożywotnik traci możność skorzystania z roszczenia o rozwiązanie umowy o dożywocie z powodu wyjątkowej sytuacji w rozumieniu art. 913 § 2 KC, zaistniałej pomiędzy nim i jego kontrahentem.

Powstaje natomiast kwestia, czy dożywotnik – zbywca nieruchomości może domagać się rozwiązania umowy o dożywocie przeciwko nabywcy nieruchomości obciążonej prawem dożywocia z powołaniem się na wyjątkową sytuację, o której mowa w art. 913 § 2 KC.

W orzecznictwie SN brak wyczerpującej wypowiedzi w tej kwestii. Jedynie w wyroku z 20.6.1968 r., II CR 236/68 (OSPiKA Nr 12/1969, poz. 254) Sąd Najwyższy, uzasadniając pogląd o wstąpieniu nabywcy obciążonej nieruchomości z mocy samego prawa w miejsce uprzedniego właściciela, posłużył się argumentacją opartą na założeniu, że rozwiązanie umowy o dożywocie na żądanie dożywotnika – zbywcy jest dopuszczalne także po zbyciu nieruchomości obciążonej dożywociem. To założenie nie zostało jednak bliżej umotywowane.

W doktrynie także wyrażany jest pogląd, że dożywotnik – zbywca może domagać się, na podstawie art. 913 § 2 KC, rozwiązania umowy o dożywocie przeciwko kolejnemu nabywcy nieruchomości. Podnosi się, że wymaga tego interes dożywotnika, który nie może być skazany na złe traktowanie ze strony kolejnego nabywcy, na którego wybór, podobnie jak na samo sprzedanie albo darowanie nieruchomości obciążonej jego prawem, nie ma wpływu, oraz, że ryzyko zwrotu nabytej nieruchomości powinno być gwarancją należytego traktowania dożywotnika przez kolejnego nabywcę. Poza tym – art. 914 KC stanowi lex specialis w stosunku do § 1art. 913 KC, co wyraża się w złagodzeniu rygorów przewidzianych dla żądania zamiany świadczeń dożywotnika na rentę, natomiast w niczym nie wpływa na zasadę rozwiązywalności umowy o dożywocie także po zbyciu nieruchomości obciążonej dożywociem.

Zwrot własności z natury rzeczy nastąpić może pomiędzy partnerami przeniesienia własności. Powrotne przejście własności uzyskanej w wyniku umowy o dożywocie może mieć miejsce jedynie między partnerami umowy o dożywocie. Jako takie jest ono integralnie związane z instytucją rozwiązania umowy o dożywocie. Nie tylko stanowi nieodłączny skutek rozwiązania umowy, ale warunkuje samą rozwiązywalność umowy o dożywocie. Niemożność powrotnego przejścia własności na dożywotnika czyni rozwiązanie umowy o dożywocie niedopuszczalnym (por. postanowienie SN z 14.12.1971 r., III CRN 372/71, OSNCP Nr 6/1972, poz. 112).

Pomiędzy nabywcą nieruchomości obciążonej prawem dożywocia a dożywotnikiem nie istnieje możliwość zwrotnego przejścia własności. Nabywca wstępuje w stosunek dożywocia, ale nie staje się stroną umowy o dożywocie. Nie jest zobowiązany wobec dożywotnika w związku ze wzajemnym na jego rzecz świadczeniem ze strony dożywotnika, lecz w wyniku dwóch umów, z których pierwsza go nie dotyczyła, a druga nie była umową o dożywocie. Także odmiennie niż w przypadku umowy o dożywocie przedstawia się causa umowy, w wyniku której kolejny nabywca staje się właścicielem nieruchomości. Nie jest nią wspólny zamiar zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania w zamian za przeniesienie prawa własności nieruchomości, lecz odpowiednio – zamiar zbycia i nabycia własności nieruchomości oraz ewentualnie uzyskania i dania stosownego ekwiwalentu. Wykonywanie przez kolejnego nabywcę obowiązków objętych prawem dożywocia nie jest objęte zamiarem dożywotnika, lecz wynika wprost z przepisów ustawy jako skutek dopuszczalności zbycia nieruchomości obciążonej dożywociem, a sytuacja, która powstaje po zbyciu, nie kwalifikuje się do określenia jej mianem „umowa o dożywocie”.

Stosunek pomiędzy dożywotnikiem i kolejnym nabywcą nieruchomości wygasłby, gdyby została rozwiązana lub uznana za nieważną, względnie bezskuteczną wobec dożywotnika, umowa zbycia zawarta przez pierwszego nabywcę z drugim. Wówczas, własność nieruchomości „powróciłaby” do pierwszego nabywcy, który – w razie uwzględnia przez sąd żądania dożywotnika przeciwko niemu, opartego na art. 913 § 2 KC – utraciłaby to prawo na rzecz dożywotnika.

Unicestwienie umowy zbycia nieruchomości obciążonej dożywociem wymagałoby jednak ze strony dożywotnika wytoczenia powództwa opartego na przepisach art. 58 KC lub art. 59 KC. Dopiero w razie korzystnego dla dożywotnika orzeczenia sądu w tej kwestii dopuszczalne byłoby powództwo z art. 913 § 2 KC. Rozwiązywalność umowy o dożywocie z natury rzeczy uzależniona jest od istnienia umowy o dożywocie i wynikającej z tego „zdolności” nabywcy nieruchomości do zwrotu prawa własności.

Kończąc, w przypadku zbycia nieruchomości obciążonej dożywociem dożywotnik traci roszczenie o rozwiązanie umowy o dożywocie (art. 914 KC w związku z art. 913 § 2 KC). Dzieje się tak z uwagi na osobisty charakter stosunków łączących zbywcę z dożywotnikiem. (podobnie Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku – I Wydział Cywilny z 2013-01-29, I ACa 774/12, opubl: www.orzeczenia.ms.gov.pl., Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 2004-03-17, II CK 91/03, opubl: OSNC rok 2005, Nr 3, poz. 52). Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 17 marca 2004 r. II CK 91/03

[spacer]

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Adwokat Mateusz Ziębaczewski

Mateusz Ziębaczewski to doświadczony adwokat i specjalista od prawa rodzinnego. Swoją wiedzą i umiejętnościami służy klientom, pomagając im w najbardziej skomplikowanych sprawach rodzinnych. Gdy nie pisze artykułów na blogu, reprezentuje swoich klientów w sądzie, dążąc do osiągnięcia najlepszych dla nich rozwiązań.

email telefon LinkedIn

Zobacz pozostałe wpisy autora

Jarocin Gostyń Szamotuły Pleszew Czarnków Trzcianka Oborniki Chodzież Piła Gorzów Wielkopolski Konin Turek Nowy Tomyśl Leszno Wolsztyn Grodzisk Wielkopolski Gniezno Słupca Skoki Kalisz Śrem Buk Kostrzyn Duszniki Kościan Września Środa Wielkopolska Murowana Goślina Ostrów Wielkopolski Kórnik Luboń Swarzędz Opalenica Wągrowiec Krotoszyn Pobiedziska Pniewy Rogoźno Wronki Powidz S uchy Las Biedrusko Tarnowo Podgórne Komorniki Dopiewo Przykona Kleczew Czerwonak Stęszew Kleszczewo Rokietnica Międzychód, Łódź Wrocław Warszawa Katowice Kraków Rzeszów Lublin Gdańsk Szczecin Zielona Góra Opole Śląsk Kielce Olsztyn Bydgoszcz, Mińsk Mazowiecki Wołomin Pruszków Radom Otwock Legionowo Garwolin Grójec Ciechanów Grodzisk Mazowiecki Płońsk Ostrołęka, Dwór Mazowiecki Żyrardów Wyszków Mińsk Mazowiecki Łomianki Marki Ząbki Józefów Konstancin Sochaczew Nadarzyn Wólka, Kosowska Tarczyn Góra Kalwaria Wiskitki Teresin Zaborów Węgrów Warka Sokołów Przasnysz Pułtusk Raszyn Siedlce Białystok

Kancelaria Prawa Rodzinnego w Poznaniu