Żona lub mąż kupił tylko na siebie mieszkanie, dom lub nieruchomość i jest wyłącznym właścicielem

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Zasadą jest, że księga wieczysta powinna dawać pełny i wierny obraz stanu prawnego nieruchomości, jednakże w pewnych sytuacjach może powstać niezgodność między stanem ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, przy czym przez rzeczywisty stan prawny należy rozumieć stan zgodny z prawem materialnym.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że przepis art. 31 § 1 KRO określa, z jaka chwilą powstaje wspólność ustawowa oraz jakie przedmioty majątkowe wchodzą w skład majątku wspólnego. Niewątpliwie, nawet w przypadku, gdy stosunki majątkowe małżeńskie podlegają ustrojowi wspólności ustawowej, o której mowa w art. 31 § 1 KRO, przepis ten nie wyklucza możliwości nabycia w trakcie trwania małżeństwa przez jednego z małżonków przedmiotów majątkowych, w tym nieruchomości, do majątku osobistego (poprzednio odrębnego) jednego z małżonków, co wynika wprost z art. 33 KRO. Z przepisu art. 31 § 1 KRO nie wynika domniemanie prawne, że przedmiot, w tym nieruchomości nabyte w trakcie trwania małżeństwa, objętego w zakresie stosunków majątkowych małżeńskich reżimem wspólności ustawowej, wchodzą w skład majątku wspólnego, a w konsekwencji przepis ten nie może stanowić samodzielnej podstawy wpisu do księgi wieczystej praw do nieruchomości także na rzecz drugiego – nieujawnionego w księdze wieczystej – małżonka. Jeżeli zatem w księdze wieczystej wpisany jest jako właściciel nieruchomości tylko jeden z małżonków, w rzeczywistości zaś nieruchomość jest przedmiotem wspólności obojga małżonków, zachodzi niezgodność między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Do usunięcia tej niezgodności niezbędne są dokument zawierający oświadczenie zezwalające na dokonanie prawidłowego wpisu lub orzeczenie prostujące tę niezgodność. Jeżeli małżonkowie mają rozbieżne poglądy na kwestię pochodzenia środków, za które została nabyta nieruchomość, co jest sprawą decydującą o przynależności nieruchomości do określonego majątku, wówczas wyłączną drogą uzgodnienia stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest droga procesu, a której mowa w art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Jak wskazano powyżej, ustawową wspólnością majątkową objęte są przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej przez oboje małżonków lub przez jedno z nich. O skutkach nabycia oznaczonego przedmiotu nie przesądza zatem okoliczność, że stroną zawartej umowy było tylko jedno z małżonków. Zawarte w umowie oświadczenie, że nabycie następuje do majątku osobistego (wówczas odrębnego) może być weryfikowane w toku procesu. Ujawnienie w księdze wieczystej jako właściciela nieruchomości tylko małżonka będącego stroną umowy nie przesądza definitywnie o przynależności takiej nieruchomości. Okoliczność, że nabycie następuje w wyniku i w związku ze zdarzeniami mającymi miejsce przed powstaniem wspólności majątkowej małżeńskiej, pozostaje bez znaczenia dla przynależności oznaczonej rzeczy do majątku wspólnego.

Sprawa Sądowa opracowana przez Kancelarię

Nabycie nieruchomości nastąpiło w czasie trwania małżeńskiej wspólności ustawowej. Sąd ustalił, że środki finansowe na nabycie tej nieruchomości pochodziły z różnych źródeł: z prezentów ślubnych, oszczędności powódki, jak też darowizn od rodziców zarówno A. B. (1), jak i A. B. (2). Zapewne część tych pieniędzy została przekazana sprzedającej S. P. jeszcze przed zawarciem związku małżeńskiego jako zadatek lub zaliczka na poczet ceny nabycia, jednakże od początku planowany był zakup nieruchomości na rzecz A. i A. małż. B.. Świadczą o tym zeznania świadka S. P., która wiedziała od rodziców A. B. (2), że nieruchomość nabywana jest dla syna i synowej. Brak jest przyczyn, dla których rodzice A. B. (2) wprowadzili w błąd S. P., która była ich znajomą, nie znała natomiast ich przyszłej synowej. Zawarcie umowy w formie aktu notarialnego nastąpiło jednakże wyłącznie na rzecz A. B. (2). Sąd ustalił, że w akcie notarialnym A. B. (2) złożył oświadczenie, że nieruchomość nabywa za środki stanowiące jego majątek osobisty. Okoliczność ta, jak ustalił Sąd, nie polega na prawdzie. A. B. (2) nie posiadał własnych źródeł dochodu, przez cały czas pozostawał na utrzymaniu swoich rodziców. Okoliczność, że rodzice A. B. (2) partycypowali w kosztach zakupu nieruchomości, nie jest kwestionowana przez powódkę A. B. (1). Zakres tego udziału trudno jest obecnie ustalić, tym bardziej że pieniądze na zakup nieruchomości pochodziły z różnych źródeł. A. B. (1) pracowała już od kilku lat; małż. B. otrzymali też na prezenty ślubne pieniądze. Jak wskazano powyżej, pozwany A. B. (2) nie wykazał, do czego jest zobowiązany z mocy art. 6 KC, że jego rodzice zapłacili S. P. za nabycie nieruchomość na jego rzecz. W ocenie Sądu, przekazane przez rodziców obojga małżonków pieniądze stanowiły darowiznę dokonaną na rzecz obojga. Od podjęcia decyzji o zakupie nieruchomości, planowana była budowa budynku mieszkalnego z częścią użytkową przeznaczoną na prowadzenie działalności gospodarczej przez A. B. (1) (zakład fryzjerski). Zapewne też termin zawarcia umowy wyznaczony został na kilka dni po ślubie, gdyż wówczas już A. i A. małż. B. dysponowali pieniędzmi z prezentów ślubnych. Sąd dał wiarę A. B. (1) co do okoliczności, dla których nie była obecna przy sporządzaniu aktu notarialnego. A. B. (1) pracowała, była w chwili zawierania bardzo młodą osobą; darzyła dużym zaufaniem swojego męża. Trudno oczekiwać, aby dwudziestoletnia kobieta, mająca tylko zawodowe wykształcenie rozumiała zasady obowiązujące przy nabyciu nieruchomości. Nietrudno też zrozumieć, dlaczego ufała swojemu mężowi; małżeństwo z natury powinno opierać się na wzajemnym zaufaniu. Nabycie nieruchomości nastąpiło w kilka dni po zawarciu związku małżeńskiego, a zatem w okresie szczególnym dla młodych małżeństw, zrozumiałe jest zatem dlaczego nie sprawdziła jakiej treści umowa została faktycznie zawarta. Od początku plany budowy przewidywały przeznaczenie części budynku na zakład fryzjerski powódki, co utwierdzało ją w przekonaniu, że dysponuje tytułem prawnym do nieruchomości.

W tym stanie rzeczy, uznać należy – zdaniem Sądu – że obecny wpis w dziale II księgi wieczystej KW (…) Sądu Rejonowego, przyznający własność przedmiotowej nieruchomości jedynie A. B. (2), jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. W związku z powyższym Sąd nakazał uzgodnienie treści księgi wieczystej KW (…) prowadzonej przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego z rzeczywistym stanem prawnym przez wykreślenie w dziale II (…) A. B. (2) jako właściciela nieruchomości oraz wpisanie A. B. (2) i A. B. (1) na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej. Wyrok Sądu Rejonowego w Ciechanowie – I Wydział Cywilny z dnia 1 czerwca 2017 r. I C 34/17

 W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.