Zamiana i rozwiązanie służebności mieszkania domu na rentę

Zamiana i rozwiązanie służebności mieszkania domu na rentę

Służebność mieszkania stanowi ograniczone prawo rzeczowe polegające na obciążeniu nieruchomości na rzecz oznaczonej osoby fizycznej w celu zaspokajania jej potrzeb osobistych, w tym także mieszkaniowych. Prawo to ma charakter szeroko pojętej alimentacji, jest terminowe, ponieważ wygasa z chwilą śmierci uprawnionego oraz niezbywalne. Na treść służebności składają się stosunki osobiste między właścicielem a uprawnionym. Swoistą treść ma służebność mieszkania, uregulowana w art. 301 do 302 KC. Obejmuje ona możliwość przyjęcia przez uprawnionego na mieszkanie małżonka i jego małoletnich dzieci, a innych osób jedynie wówczas, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego (art. 301 KC). Zgodnie z art. 302 § 1 KC, mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Stosownie do art. 302 § 2 KC, do wzajemnych stosunków pomiędzy mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. Takie ukształtowanie uprawnień mającego służebność mieszkania wynika z jej celu i funkcji ukierunkowanych na ochronę takich osób, zwłaszcza tych, które jeszcze lub już nie są w stanie pracować jak dziecko, osoba w podeszłym wieku, lub niezdolna do działania z powodu choroby czy innego rodzaju niedomagania.

Wprawdzie obowiązujące przepisy prawa, w tym art. 301 KC, nie opisują w szczegółowy sposób treści służebności mieszkania, tym niemniej już sama jej nazwa jednoznacznie wskazuje, że uprawnia ona oznaczoną osobę fizyczną do zamieszkiwania w określonej nieruchomości obciążonej. Służebność ta spełnia doniosłe znaczenie społeczne, albowiem służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, dając tym samym gwarancje schronienia, wypoczynku, snu, przyrządzenia posiłków, dokonywania czynności higieny osobistej itp. Treść łączącej strony umowy wskazuje, że taki też zakres osobistych potrzeb mieszkaniowych powoda miała zaspokajać ustanowiona przez pozwanego służebność mieszkania.

W orzeczeniu z 16.07.1980 r., sygn. akt III CZP 45/80 (OSPiKA 78/81, poz. 131), Sąd Najwyższy tak scharakteryzował różnice między służebnością gruntową a osobistą: „Służebność osobista różni się od służebności gruntowej przede wszystkim tym, że przysługuje oznaczonej osobie fizycznej i ma zaspokoić jej potrzeby, podczas gdy służebność gruntowa jest prawem związanym z nieruchomością władnącą i stanowi jej część składową ( art. 50 i 47 KC). Nieruchomość może zostać obciążona na rzecz imiennie określonej osoby fizycznej także takim prawem, którego istota odpowiada treści służebności gruntowej. Takie obciążenie powoduje powstanie służebności osobistej, jednakowoż do każdej służebności osobistej stosuje się odpowiednie przepisy o służebności gruntowej, z zachowaniem odrębności wynikającej z charakteru służebności osobistej. Te odrębności sprowadzają się przede wszystkim do tego, że służebność osobista wygasa z reguły z chwilą śmierci uprawnionego, jednakże może być ona zastrzeżona po jego śmierci na rzecz jego rodziców, dzieci i współmałżonka ( art. 299 i 301 § 2 KC), że nie można jej nabyć przez zasiedzenie ( art. 292 i 304 KC) oraz że w określonych wypadkach służebność osobista może zostać zamieniona na rentę ( art. 303 i 305 KC). Zakres służebności osobistej zostaje określony przede wszystkim przez czynność prawną ustanawiającą służebność, bowiem w ten właśnie sposób najczęściej służebność powstaje. Poza tym zakres służebności osobistej, jak i sposób jej wykonywania, określa się stosownie do osobistych potrzeb uprawnionego, charakteru służebności oraz przy uwzględnieniu miejscowych zwyczajów i zasad współżycia społecznego”. Służebność osobista sprowadza się w większym stopniu do dożywotniego uprawnienia do korzystania z nieruchomości aniżeli do obowiązku wzajemnej pomocy, wsparcia w chorobie jak to ma miejsce przy umowie dożywocia.

Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi. W razie gdy uprawniony przestaje zamieszkiwać w lokalu objętym służebnością mieszkania, prawo do przebywania w nim tracą również osoby wskazane w art. 301. Osoby, które zostały przyjęte na mieszkanie z tytułu służebności, ze względu na fakt ich utrzymywania przez uprawnionego, albo takie, które są mu potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego, tracą prawo do przebywania w lokalu również w momencie, gdy przestają pozostawać na utrzymaniu uprawnionego albo kiedy nie są mu już potrzebne do prowadzenia gospodarstwa domowego.

W myśl art. 303 KC jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę. W tym przypadku ustawodawca przewidział jedynie możliwość zamiany służebności na rentę dla właściciela nieruchomości obciążonej, nie zaś dla uprawnionego. W związku z tym, iż ustawa nie definiuje, na czym polegać mają „rażące uchybienia przy wykonywaniu swego prawa", ocena ta pozostaje w gestii Sądu. Art. 303 KC stanowi ponadto, iż wspomniane wyżej uchybienia muszą mieć charakter powtarzalny, a nie jednorazowy, aby mogły stać się podstawą roszczenia powódki.

Wysokość renty powinna odpowiadać wartości służebności. Jednak od tej zasady, jak się wydaje, odstępuje się w wypadku służebności mieszkania, przyjmując, że kwota renty powinna zapewnić uprawnionemu możliwość uzyskania prawa do podobnego lokalu w podobnej lokalizacji. Takie rozwiązanie, choć funkcjonalnie uzasadnione, powoduje, że w przeważającej części przypadków, renta będzie wyższa niż "wartość rynkowa służebności".

Pierwsza sprawa sądowa opracowana przez Kancelarię

Pozwany C. G. w istocie dopuszczał się wielokrotnych uchybień w wykonywaniu służebności osobistej, przejawiających się w kilkuletnim okresie zaniedbania nieruchomości i doprowadzenia jej do złego stanu technicznego czy wręcz dewastacji. Uchybienia te zarazem miały charakter rażących, albowiem istotnie godziły w prawo własności W. i B. R., powodując naruszenie substancji budynku oraz obniżenie jego wartości. Zdaniem Sądu Rejonowego nie zasługiwała na aprobatę postawa pozwanego, który nie wykonywał nawet niezbędnych remontów nieruchomości, nie ogrzewał jej i nie uzupełniał ubytków szyb, gdyż – w jego ocenie – to powodowie dopuszczali się tych zniszczeń. Powyższe twierdzenia nie zostały poparte w zasadzie żadnymi, zgłoszonymi na odpowiednim etapie postępowania dowodami.

Brak jest dowodów w sprawie by dewastacja domu była następstwem działań pozwanych. Owszem powodowie przyznali, że w celu przeprowadzenia remontu nieruchomości w dniu 5 września weszli pod nieobecność pozwanego do domu i wynieśli część jego mebli, jednakże takie zachowanie nie wpłynęło na stan nieruchomości, gdyż ingerowali oni jedynie w znajdujące się w domu rzeczy ruchome. Nadto, z opinii biegłego wynika, że już w dniu 7 sierpnia stan techniczny nieruchomości był bardzo zły, co potwierdziły fotografie dołączone do analizy sporządzonej przez biegłego a opinia ta była podstawą poczynionych przez Sąd Rejonowy ustaleń, także co do stanu nieruchomości.

Z zeznań przesłuchanych świadków wynika, że znaczne niszczenie nieruchomości zaczęło postępować około dwóch lat przed wniesieniem pozwu. Brak jest dowodów by uznać, że działania ta były podejmowane bądź inspirowane przez powodów. Pozwany, pomimo iż twierdził, że zgłaszał interwencję na Policję, gdy powodowie wybijali mu szyby w mieszkaniu, nie podjął nawet próby wykazania tego przed Sądem, zasłaniając się twierdzeniem, że Policja lekceważyła jego zgłoszenia. Oceniając całokształt okoliczności należało mieć na uwadze również fakt, że nie jest prawdopodobnym, aby powodowie dopuszczali się tego rodzaju zniszczeń na własnej nieruchomości. Zauważył to już Sąd I instancji i słusznie przyjął, że w świetle takiego stanu rzeczy zeznania pozwanego nie zasługują na walor wiarogodności. Nie było natomiast w postępowaniu innych dowodów, z których wynikałaby taka okoliczność. Analiza zgromadzonego materiału dowodowego nie pozostawiała wątpliwości, że pozwany zaczął zaniedbywać zamieszkiwany dom od czasu, kiedy utracił zatrudnienie w firmie powoda (tj. około dwóch lat wstecz przed wniesieniem niniejszego pozwu), wtedy też między stronami rozgorzał konflikt osobisty. W ocenie Sądu Okręgowego zbieg tych wydarzeń w czasie nie jest przypadkowy i dodatkowo świadczy o prawdziwości zeznań powodów.

Następnie Sąd Rejonowy wskazał, że przepis art. 298 KC stanowi m.in., że sposób wykonywania służebności osobistej oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Co prawda, w umowie ustanowienia służebności strony postanowiły jedynie, że przedmiotowa służebność polegać miała na prawie korzystania przez uprawnionego ze wszystkich pomieszczeń znajdujących się w budynku mieszkalnym, ogrzewanych i oświetlanych kosztem uprawnionego, jednak mając na uwadze całokształt okoliczności sprawy, a zwłaszcza fakt, że pozwany sam korzystał z budynku mieszkalnego na nieruchomości, nie sposób byłoby przyjąć, żeby zwolniony był z innych obowiązków względem nieruchomości i jej właścicieli. Zgodnie bowiem z art. 302 § 2 KC, do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. Oznacza to przede wszystkim, że uprawniony z tytułu służebności obowiązany jest zachować substancję rzeczy w stanie niepogorszonym oraz jej dotychczasowe przeznaczenie ( art. 267 § 1 KC), jak też dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy czy zezwalać właścicielowi na dokonywanie potrzebnych robót ( art. 260 § 1 KC). Ponadto, uprawniony może zakładać w pomieszczeniach urządzenia w postaci oświetlenia elektrycznego, gazu, telefonu, radia i innych podobnych urządzeń oraz żądać od właściciela współdziałania w tym zakresie ( art. 268 KC w zw. z art. 684 KC).

Zdaniem Sądu pierwszej instancji, biegły zasadnie przyjął założenie, że wysokość renty powinna odpowiadać wartości rynkowej praw wynikających ze służebności, a zatem odpowiadać wysokości czynszu najmu za mieszkanie o parametrach podobnych do przedmiotowej nieruchomości. Biegły uwzględnił przy tym właściwe współczynniki dla obliczenia wysokości tegoż świadczenia, biorąc pod uwagę m.in. stawki czynszów najmu za lokale mieszkalne na terenie Gminy G., uwzględniając przy tym stan techniczny i zaopatrzenie przedmiotowej nieruchomości w instalacje elektryczną, wodociągową i centralnego ogrzewania, jak też potencjalny okres trwania służebności określony w przypadku pozwanego na 24 lata, wynikający ze średniego czasu życia przewidzianego dla mężczyzny.

Mając na uwadze całokształt okoliczności faktycznych sprawy oraz wyniki postępowania dowodowego, Sąd Rejonowy uznał, że C. G. nie zadośćuczynił powinnościom uprawnionego z tytułu służebności. Tym samym zostały spełnione wszelkie przesłanki przewidziane w art. 303 KC. Z powyższych względów, na podstawie art. 303 KC Sąd Rejonowy zamienił służebność mieszkania na rentę oznaczając jej wysokość na kwotę 192 zł, wynikającą z opinii biegłego. Wyrok Sądu Okręgowego w Toruniu - VIII Wydział Cywilny Odwoławczy  z dnia 12 marca 2014 r. VIII Ca 28/14

Druga sprawa sądowa opracowana przez Kancelarię

 Bezspornym w sprawie było, że obie strony nie będą w stanie - w obliczu zaistniałego między nimi konfliktu - zamieszkiwać wspólnie nieruchomości przy ul. (...) we W.. Przyznała to zarówno strona powodowa jak i pozwany, który w toku postępowania zgodził się na zamianę służebności mieszkania na rentę (vide: k. 47). Roszczenie takie, zgodnie z art. 303 KC przysługuje właścicielowi nieruchomości obciążonej służebnością wyłącznie w przypadku, gdy uprawniony z tytułu służebności dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa. Powódka domagała się w związku z tym zamiany służebności osobistej na rentę w wysokości 500,00 zł.

W ocenie Sądu zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, w postaci dokumentacji medycznej, jak też zeznań jedynego wnioskowanego świadka W. B. (2) oraz zeznań powódki i jej pisemnych „wspomnień” pozwalały na uznanie, że pomiędzy stronami doszło do konfliktu o nieodwracalnym charakterze, który skutkował wielokrotnym i powtarzającym się agresywnym i konfliktowym zachowaniem pozwanego, które stanowiło w ocenie Sądu rażące uchybienie pozwanego przy wykonywaniu swego prawa. Ponadto słuszność stanowiska Sądu w zakresie dokonania zamiany służebności na rentę potwierdza także fakt, iż sam pozwany przyznał fakt istnienia konfliktu między stronami.

Jak wynika z powyższego kwestią sporną w niniejszej sprawie nie była sama zamiana służebności na rentę, ale wysokość renty, do której wypłaty zobowiązana będzie powódka w zamian za zniesienie służebności. W związku z powyższym, w sprawie opracowana została opinia przez biegłego z zakresu nieruchomości na okoliczność wartości świadczeń objętych służebnością mieszkania, z której wynika, iż zamianę taką należałoby wycenić na kwotę 1.150,00 zł miesięcznie. Dokonując wyceny zamiany służebności mieszkania na rentę, biegły wziął pod uwagę szczególne warunki wykonywania służebności, a mianowicie korzystanie z części pomieszczeń wspólnie przez strony, położenie nieruchomości, zakres ustanowionej służebności, jak również zastosował do dokonania obliczeń metodę porównywania nieruchomości na podstawie podobnych czynszów. Sąd przychylił się w pełni do wyceny dokonanej przez biegłego A. G.. Zdaniem Sądu, przy uwzględnieniu zarówno lokalizacji nieruchomości stanowiącej obecnie własność powódki, jak też jej stanu technicznego i zakresu służebności, którą orzeczona renta ma zastąpić, oszacowana przez biegłego kwota 1.150,00 zł miesięcznie wydaje się być adekwatna do wartości służebności, która z dniem uprawomocnienia się niniejszego wyroku wygaśnie w całości. Wyrok Sądu Rejonowego w Oleśnicy - I Wydział Cywilny z dnia 23 stycznia 2014 r. I C 299/10

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji. Prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.