Podział majątku małżonków nieruchomości, domu czy mieszkania obciążonego hipoteką banku

Podział majątku małżonków nieruchomości, domu czy mieszkania obciążonego hipoteką banku

Czy przy podziale majątku wspólnego byłych małżonków po rozwodzie odejmujemy od wartości nieruchomości wysokość pozostałego do spłaty kredytu hipotecznego czy nie? Od prawidłowego ustalenia nie tylko składu majątku, ale i jego wartości zależy określenie wartości udziałów byłych małżonków, co z kolei decyduje o wysokości spłaty lub dopłaty. O sposobie ustalania wartości majątku przesądziło ugruntowane i niebudzące wątpliwości orzecznictwo, że w razie sporu między uczestnikami, wartość majątku podlegającego podziałowi ustala sąd według chwili dokonywania podziału, biorąc za podstawę ceny rynkowe rzeczy i praw podlegających podziałowi. Rozważenia jednak wymaga czy na tak ustaloną wartość rynkową nieruchomości oddziaływa i ewentualnie w jaki sposób, istniejąca na tej nieruchomości hipoteka.

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, o charakterze zabezpieczającym. Jest prawem akcesoryjnym, którego powstanie i wygaśnięcie zależy od istnienia wierzytelności, a jego treścią jest uprawnienie wierzyciela do dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości ( art. 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1916 ze zm.; dalej jako KWU). Zważywszy, że hipoteka nie ma charakteru samodzielnego, oderwanego od zabezpieczonej wierzytelności, a więc nie stanowi rzeczowego prawa do wartości, czy też prawa rezerwującego określoną wartość, stąd też samej tylko okoliczności, że obciąża nieruchomość, nie można przypisać doniosłości prawnej; decydujący jest cel hipoteki jakim jest zabezpieczenie wierzytelności. Istnieje zatem potrzeba oceny wpływu nie hipoteki jako prawa akcesoryjnego, ale wpływu zabezpieczonego w ten sposób długu na wartość nieruchomości, przy jednoczesnym uwzględnieniu, wynikającej z art. 686 KPC, kognicji sądu dokonującego podziału majątku ograniczonej do orzekania o długach spłaconych.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego i w literaturze dotychczas zgodnie zajmowano stanowisko, że podział majątku dorobkowego (obecnie: wspólnego), podobnie jak dział spadku, obejmuje jedynie prawa majątkowe (aktywa), a nie rozciąga się na długi (pasywa), a więc że w postępowaniu tym nie można rozliczać długów niepłaconych, zaciągniętych przez małżonków (por. m.in. postanowienie składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 5 grudnia 1978 r. III CRN 194/78, OSNCP 1979, nr 11, poz. 207). Twierdzenie, że od tej zasady zachodzą wyjątki przewidziane w szczególności w art. 45 KRO i art. 686 in fine KPC zawsze było uważane za nieścisłe, pomijało bowiem brzmienie tych przepisów; stanowiły one i stanowią o roszczeniach o zwrot wydatków i nakładów oraz o rozstrzyganiu o długach spłaconych. Artykuł 686 KPC stosowany odpowiednio ( art. 46 KRO w związku z art. 688 i art. 618 KPC) wskazuje na dopuszczalność dokonania w postępowaniu o podział majątku wspólnego rozliczenia tylko długów spłaconych w okresie pomiędzy ustaniem wspólności a podziałem majątku. Zważywszy, że zapłata długu umarza zobowiązanie, czyli spłacony dług przestaje być długiem, a staje się wydatkiem uczynionym przez jednego z małżonków lub też nakładem uczynionym przez jednego z byłych małżonków na majątek wspólny, wydatek taki (nakład) podlega rozliczeniu według reguł wynikających z art. 45 KRO, bez naruszania koncepcji obejmowania działem stanu czynnego majątku. Takie stanowisko jasno wynika z orzeczeń Sądu Najwyższego, również tych, które zostały powołane w uzasadnieniu wątpliwości dotyczących pierwszego zagadnienia prawnego (por. m.in. uzasadnienie postanowienia siedmiu sędziów z dnia 5 grudnia 1978 r., III CRN 194/78 oraz uchwała z dnia 25 czerwca 2008 r., III CZP 58/08, OSNC 2009, nr 7-8, poz. 99; postanowienia z dnia 21 stycznia 2010 r., I CSK 205/09 „Rodzina i Prawo” 2011, nr 19, s. 92 i z dnia 5 października 2000 r., II CKN 611/99 „M. Praw.” 2001, nr 2, s. 93, z dnia 29 września 2004 r., II CK 538/03, z dnia 26 listopada 2009 r., III CZP 103/09, OSNC-ZD 2010, nr C, poz. 82; z dnia 20 kwietnia 2011 r., I CSK 661/10, OSNZ-ZD 2012, nr B, poz. 31; z dnia 26 października 2011 r., I CSK 41/11, „Izba Cywilna” 2012, nr 10, s. 37; wyrok z dnia 2 kwietnia 2009 r., IV CSK 566/08).

Zwracając uwagę, że traktowanie art. 45 KRO i art. 686 KPC jako podstawy prawnej rozliczenia niespłaconych długów jest wadliwe, Sąd Najwyższy jednocześnie dostrzegał konieczność uwzględnienia wpływu długu zabezpieczonego hipoteką na wartość obciążonej nieruchomości (por. postanowienie z dnia 21 stycznia 2010 r., I CSK 205/09) i w związku z tym wyrażał pogląd, że przy ustalaniu wartości nieruchomości obciążonej prawem rzeczowym należy uwzględnić to obciążenie, zwłaszcza obciążenie hipoteką i prawem dożywocia, jeżeli zmieniają rzeczywistą wartość tych składników majątkowych. Jednocześnie zastrzegał, że uwzględnienie w wartości rzeczy lub prawa istniejącego obciążenia o charakterze rzeczowym nie powinno być utożsamiane z rozliczaniem pasywów, ponieważ sąd nie może ze skutkiem wobec osoby trzeciej będącej wierzycielem małżonków orzec o sposobie zaspokojenia takiej wierzytelności, nie może zwolnić jednego małżonka z długu, obarczając drugiego obowiązkiem zapłaty bądź dokonać podziału długu między małżonków

Przyjęty przez Sąd Najwyższy kierunek wykładni uwzględniał wynikające z ówczesnego doświadczenia życiowego przekonanie, że istnienie na nieruchomości zabezpieczenia wierzytelności w postaci hipoteki obniża jej wartość rynkową, a nieodliczenie wartości takiego obciążenia od wartości masy podlegającej podziałowi i od dopłaty lub spłaty należnej otrzymującemu tę nieruchomość uczestnikowi doprowadzi do jego pokrzywdzenia, gdyż jako dłużnik rzeczowy będzie musiał spłacać kredyt zabezpieczony hipoteką (por. m.in. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2000 r., II CKN 611/99, z dnia 29 września 2004 r., II CK 538/03). Należy zwrócić uwagę, że uwzględnienie oddziaływania obciążenia na wartość nieruchomości polegało na odliczeniu kwoty niespłaconego do daty orzekania długu od wartości majątku podlegającego podziałowi i pomniejszeniu dopłaty lub spłaty. Ten mechanizm pozostaje jednak w sprzeczności z deklaracją, że w podziale majątku wspólnego pasywa nie podlegają rozliczeniu.

Zgodnie z art. 154 ustawy, ustalenie wartości rynkowej nieruchomości ( art. 151 ust. 1) należy do rzeczoznawcy majątkowego, który uwzględnia w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Ponadto, zgodnie z § 38 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109), przy określeniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zamianę tej wartości ( § 1).

Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającej wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwem ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego ( § 2). Ten legalny mechanizm ustalania wartości rynkowej nieruchomości wskazuje, że wśród czynników decydujących o tej wartości mieszczą się nie tylko cechy fizyczne nieruchomości, ale równorzędny z nimi jest cel oszacowania, a istniejące obciążenie uwzględnia się tylko wówczas, gdy powoduje zmniejszenie wartości nieruchomości; z kolei zmniejszenie wartości to różnica spowodowana istnieniem obciążenia.

Znaczenie celu oszacowania uwidacznia się w szczególności wówczas, gdy oszacowania dokonuje się na potrzeby obrotu nieruchomością. Przy sprzedaży nieruchomości wartość rynkową nieruchomości odzwierciedla równa tej wartości cena, a obciążenie hipoteką, jak trafnie zauważył Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 26 stycznia 2016 r., I CSK 54/16 („Biuletyn SN” 2017, nr 5, s. 13), wpływa jedynie na sposób zadysponowania tą ceną, zwykle przez zapłatę długu w celu doprowadzenia do wygaśnięcia hipoteki. Jeżeli strony umowy nie ustalą sposobu uiszczenia ceny przez przeznaczenie jej w całości lub części na zaspokojenie wierzyciela hipotecznego i nie doprowadzą do wygaśnięcia hipoteki, nabywca obciążonej hipoteką nieruchomości wstępuje w prawa dłużnika rzeczowego i w związku z tym ponosi ryzyko odpowiedzialności za cudzy dług w postaci ryzyka egzekucji i możliwości odzyskania spłaconego długu. Ryzyko to może wówczas obniżać cenę nieruchomości, ma bowiem wymiar finansowy, ale nie jest to równoznaczne z pomniejszeniem wartości nieruchomości o kwotę niespłaconego zadłużenia (por. uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2013 r., II CSK 414/12).

Wpływ na wartość nieruchomości w obrocie takich praw obciążających nieruchomość, jak służebność lub prawo dożywocia, nie wywołuje kontrowersji niewątpliwie z tego powodu, że prawa te nie mają charakteru akcesoryjnego. Przy sprzedaży nieruchomości, na których ciążą, wyłącznie zobowiązanym staje się nabywca, a poprzedni zobowiązany staje się wolny. Z tego względu wartość tych uprawnień właścicielskich, które prawo obciążające nabywaną nieruchomość ogranicza czy też wartość przejętych przez nabywcę obowiązków pomniejsza ustaloną wartość rynkową nieruchomości.

Można zatem sformułować wniosek, że na wartość nieruchomości nie oddziaływa samo obciążające ją prawo, ale związany z tym prawem dług, co w odniesieniu do hipoteki oznacza związek z odpowiedzialnością za ten dług. Jeżeli nie dochodzi do zmiany osób odpowiedzialnych za dług, nie ma wystarczających podstaw do przyjęcia, że obciążenie oddziaływa na wartość nieruchomości.

Z punktu widzenia celu dokonywanej w podziale majątku wspólnego wyceny nieruchomości i skutków tego postępowania, obciążenie nieruchomości hipoteką dla zabezpieczenia wierzytelności, której dłużnikami osobistymi są oboje małżonkowie, w tych relacjach nie wpływa na wartość nieruchomości.

Mimo podziału majątku wspólnego funkcja zabezpieczająca hipoteki z punktu widzenia wierzyciela nie ulega uszczupleniu. Jeżeli nieruchomość otrzymuje jeden z byłych małżonków na wyłączną własność, przedmiotem hipoteki nadal jest cała nieruchomość. Zmiana charakteru współwłasności z bezudziałowej (łącznej) na współwłasność w częściach ułamkowych nie wpływa na przedmiot i zakres hipoteki ustanowionej na nieruchomości; nadal hipoteką obciążona jest nieruchomość ( art. 22 KWU, por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 2003 r., IV CKN 1928/00, OSNC 2004, nr 6, poz. 90). W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział; powstaje wówczas hipoteka łączna ( art. 76 ust. 1 KWU).

Nie ma również istotnej zmiany sytuacji prawnej po stronie dłużników. Krąg dłużników osobistych i zakres ich odpowiedzialności za dług wobec wierzyciela nie ulega zmianie niezależnie od tego, czy nastąpił podział nieruchomości czy też nieruchomość otrzymał jeden z byłych małżonków. Okoliczność, że jeden z małżonków, na skutek przyznania nieruchomości drugiemu przestał być dłużnikiem rzeczowym jest tu prawnie obojętna.

Jeżeli więc zmianie nie ulega sytuacja wierzyciela, ponieważ nadal dysponuje zabezpieczeniem rzeczowym na tym samym przedmiocie, a dłużnikiem osobistym jest nadal każdy z małżonków, to brak jest podstaw do przyjęcia, że obciążenie hipoteczne wpływa na wartość nieruchomości ustalanej na potrzeby postępowania o podział majątku wspólnego.

W dotychczasowym orzecznictwie Sąd Najwyższy wskazywał, że w wypadku przyznania byłemu małżonkowi nieruchomości, która jako całość była obciążona hipoteką, ten właśnie małżonek zobowiązany jest do spłaty zadłużenia. Pogląd, że jest to realizacja zasady, iż do zapłaty długu zobowiązany jest ten, komu nieruchomość została przyznana, ma tylko aksjologiczne uzasadnienie, prawnie bowiem taki obowiązek nie istnieje. Jeżeli dłużnicy są zobowiązani solidarnie, każdy z nich może spełnić świadczenie, a wierzyciel może domagać się zaspokojenia według reguł określonych w art. 366 KC, a więc od obojga dłużników osobistych, albo od jednego z nich, czyli również od tego, który nie otrzymał nieruchomości; może też skierować egzekucję do nieruchomości. Upatrywanie istnienia pokrzywdzenia tego dłużnika osobistego, który w podziale majątku nie otrzymał nieruchomości, w tym, że wierzyciel może skierować egzekucję do całego jego majątku osobistego, jest nieuzasadnione, ponieważ wybór należy do wierzyciela, a przy czym można założyć, że wierzyciel decyzję podejmie po zbadaniu sytuacji majątkowej obojga dłużników. Należy jednak podkreślić, że antycypowanie przez sąd w postępowaniu o podział majątku wspólnego, czy, kiedy, w stosunku do kogo i czy w ogóle dojdzie do przymusowego zaspokojenia się wierzyciela z majątku jego dłużników naruszałoby wynikające z przepisów kodeksu postępowania cywilnego reguły dowodzenia faktów stanowiących podstawę rozstrzygnięcia. Wreszcie, co istotne, a co pozostaje w ścisłym związku z drugim przedstawionym we wniosku zagadnieniem prawnym, brak podstaw do przyjęcia, że były małżonek, który po podziale majątku wspólnego spłacił dług zabezpieczony hipoteką, nie ma roszczenia przeciwko drugiemu o zwrot odpowiedniej części zapłaconej kwoty.

Sąd Najwyższy wyłączenie takiego roszczenia wiązał z dokonanym już w podziale majątku pomniejszeniem wartości nieruchomości o kwotę niespłaconego kredytu zabezpieczonego hipoteką i przyjmowaniem do rozliczenia w tym postępowaniu pomniejszonej wartości nieruchomości i pomniejszonej dopłaty lub spłaty (por. m.in. uzasadnienia postanowień Sądu Najwyższego z dnia 26 października 2011 r., I CSK 41/11; z dnia 26 listopada 2009 r., III CZP 103/09, OSNC-ZD 2010, nr C, poz. 82 i z dnia 2 kwietnia 2009 r., IV CSK 566/08). Stanowisko o wyłączeniu roszczenia o zwrot części spłaconego długu było więc logiczną konsekwencją wskazanego sposobu ustalania wartości nieruchomości obciążonej hipoteka. Niewątpliwa dopuszczalność domagania się przez małżonka, który zaspokoił wierzyciela po podziale majątku, zwrotu od drugiego części spłaconego długu, podważa wniosek o pokrzywdzeniu wynikającym z obowiązku zaspokojenia wierzyciela oraz współmałżonka połową (zwykle) wartości rynkowej nieruchomości gdy chodzi o małżonka, który w podziale otrzymał nieruchomość, lub też o pokrzywdzenie tego, który nieruchomości nie otrzymał a spłacił dług.

Ukształtowana orzecznictwem Sądu Najwyższego praktyka pomniejszania wartości nieruchomości o kwotę niespłaconego kredytu, mimo że jej konstrukcja dogmatyczna nasuwa wątpliwości, bywa aprobowana przez uczestników postępowań działowych; ich akceptacja takiego sposobu rozliczenia jest dla sądu wiążąca. Ma ona również zastosowanie w każdej sytuacji, w której szczególne okoliczności sprawy wskazują na taką potrzebę, co może wiązać się z sytuacją osobistą małżonków, dążących do ustabilizowania swojej sytuacji majątkowej przez kompleksowe i ostateczne wzajemne rozliczenie, a wysokość długu jest policzalna, nieprzekraczająca wartości nieruchomości. Uchwała Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 27 lutego 2019 r. III CZP 30/18

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Dodaj komentarz