Z chwilą zawarcia małżeństwa miedzy małżonkami powstaje z mocy prawa wspólność majątkowa. Oznacza to, iż co do zasady wszystkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności przez oboje małżonków lub przez jednego z nich wchodzą do ich majątku wspólnego. W szczególności do majątku wspólnego należą przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej; przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił; prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom; przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków oraz inne przedmioty majątkowe wymienione w art. 33 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zasadą jest, że oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym, chyba, że w umowie majątkowej małżeńskiej postanowią inaczej (art. 43 § 1 krio). W postępowaniu o podział majątku wspólnego sąd rozstrzyga o składzie i wartości tego majątku.
Odnosząc się do kwestii prawa najmu stwierdzić należy, że zgodnie z ugruntowanym już stanowiskiem oraz wykładnią powołanych przepisów, zarówno w orzecznictwie Sądu Najwyższego jak i praktyce sądów powszechnych rozpoznających wnioski o podział majątku, prawo najmu lokalu mieszkalnego stanowi składnik majątku wspólnego ulegającego podziałowi. Na przestrzeni lat wypracowany już został także przez praktyków sposób ustalania wartości prawa najmu lokalu. Geneza podziału prawa najmu tkwi w jego charakterze prawnym. Prawo najmu jest prawem obligatoryjnym, a więc prawem względnym, którego istotą jest możliwość korzystania z cudzego przedmiotu majątkowego przez czas oznaczony lub nieoznaczony.
Zgodnie z regulacją Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, podstawową ideą wynajmu lokalu jest zapewnienie i zaspokojenie na przyszłość najemcy warunków lokalowych. Z tych też powodów co do zasady umowa najmu oparta na podstawie przepisów ustawy zawierana jest na czas nieokreślony. Jednym z niezbędnych czynników podlegających uwzględnieniu przy ustalaniu wartości prawa najmu lokalu mieszkalnego jest więc możliwości korzystania w przyszłości z lokalu z uwzględnieniem hipotetycznego okresu trwania owej możliwości korzystania. Przypuszczalny okres wynajmu w przyszłości określa się w zależności od wieku osoby uprawnionej i na czas życia osoby będącej najemcą. Z chwilą śmierci prawo najmu lokalu bowiem wygasa. Przy ustalaniu wartości tego prawa nie uwzględnia się natomiast całego okresu trwania stosunku najmu, gdyż do chwili ustania wspólności majątkowej prawo najmu służyło obojgu uprawnionym małżonkom. W równym stopniu korzystali z tego prawa przez czas trwania związku małżeńskiego.
Dlatego Sąd ustala aktualną wartość tego prawa określoną z uwzględnieniem prawdopodobnego czasu trwania tego stosunku prawnego w przyszłości oraz na podstawie przeciętnych cen czynszu stosowanych w danej miejscowości dla lokali komunalnych. Prawo najmu lokalu komunalnego nie jest bowiem przeznaczone do obrotu, a stanowi wartość, jaką dla najemcy przedstawia możliwość korzystania z przedmiotu najmu. Prawo najmu lokalu jest więc warte tyle, ile dla najemcy warta jest możliwość mieszkania w tym lokalu. Ponieważ lokal stanowi mieszkaniowy zasób gminy, to przy ustalaniu wartości tego prawa nie może być brana pod uwagę wartość rynkowa mieszkania rozumianego jako prawo własności do lokalu mieszkalnego, a wyłącznie wartość czynszu uiszczanego. Dodatkowo, wartość ta podlega pomniejszeniu o obciążenia jakie wiążą się z tym prawem. Należy bowiem pamiętać, że z prawem tym związane są nie tylko określone uprawnienia (prawo używania lokalu), ale też na najemcy ciążą określone obowiązki. Podstawowym jest uiszczanie czynszu, który stanowi ekwiwalent prawa korzystania z lokalu. Wartość lokalu należy zatem pomniejszyć o czynsz uiszczany za korzystanie z lokalu komunalnego. Czynsz taki, stanowiący ekwiwalent możliwości korzystania z przedmiotu najmu, jest miernikiem wartości prawa przysługującego najemcy mieszkalnego lokalu komunalnego.
Realną wartość rynkową prawa najmu wyraża więc wysokość czynszu rynkowego, którą należy ustalić z uwzględnieniem charakteru prawnego lokalu jako mieszkania komunalnego i przy uwzględnieniu obowiązku uiszczania czynszu stanowiącego ekwiwalent prawa korzystania z lokalu; chodzi zatem o różnicę pomiędzy czynszem „wolnym” a czynszem uiszczanym przez najemcę lokalu komunalnego, z uwzględnieniem szczególnej regulacji ustawowej dotyczącej mieszkań komunalnych.
Co do zasady zatem, mimo, że instytucja czynszu regulowanego została zniesiona i nie funkcjonuje już w systemie prawnym, to nadal czynsz uiszczany przez najemcę lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy jest niższy niż czynsz uiszczany za analogiczny lokal, którego wysokość określa tzw. rynek (czynsz „wolny”). W tym też znaczeniu można mówić o czynszu regulowanym, ale przy zaistnieniu określonych przesłanek prawnych: podmiotem uprawnionym do regulowania czynszu jest wyłącznie Gmina w stosunku do lokali komunalnych i w oparciu o obowiązujące przepisy prawa na podstawie wyraźnej delegacji ustawowej.
Reasumując, wartością prawa najmu lokalu wchodzącego w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, podlegającego następnie podziałowi, jest różnica pomiędzy czynszem ustalonym w trybie ustawy o ochronie lokatorów, a czynszem „wolnym” obliczoną przez czas prawdopodobnego trwania stosunku najmu, który determinowany jest wiekiem osoby, której prawo najmu będzie wyłącznie przysługiwało. De facto rozliczana jest więc korzyść jaką osoba uprawniona odniesie z faktu możliwości dalszego (tj. po dokonaniu podziału majątku) mieszkania w lokalu, z uwzględnieniem hipotetycznego czasu trwania tej możliwości i stosownie do wieku uprawnionego. Miernikiem finansowym stanowiącym podstawę wyliczenia tej wartości jest czynsz.
Sprawa sądowa opracowana przez Kancelarię nr 1
W przedmiotowej sprawie skład majątku oraz wartość ruchomości pozostawały poza kwestią sporu. Uczestnicy postępowania zgodnie twierdzili, iż składnikami ich wspólnego majątku dorobkowego są: prawo najmu lokalu mieszkalnego oraz prawo własności samochodu osobowego. Kwestia sporna dotyczyła ustalenia wartości prawa najmu mieszkania.
Na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego oraz przy zastosowaniu art. 43 KRO Sad ustalił, że strony mają równe udziały w majątku, który był objęty przedmiotem postępowania. O sposobie zniesienia współwłasności Sąd orzekł w oparciu o przepisy art. 46 KRO w związku z art. 1035 oraz art. 212 § 2 i art. 211 KC W tym miejscu podkreślić należy, iż Sąd nie jest związany stanowiskiem stron co do sposobu zniesienia współwłasności. Jednocześnie, mając na uwadze zgodne stanowisko stron Sąd stwierdził, że w skład majątku dorobkowego J. S. i A. S. wchodzą: prawo najmu lokalu mieszkalnego położonego w K. przy ul. (…) wraz z przynależnym do niego prawem eksploatacji pomieszczenia gospodarczego przekwalifikowanego na garaż i usytuowanego przy ul. (…) w K. oraz samochód osobowy marki: F. (…)
Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy w pierwszej kolejności wskazać należy, że Sąd oparł się na hipotetycznych ustaleniach w przedmiocie wysokości stawek czynszu możliwego do zapłaty za tego typu lokal na wolnym rynku. Mianowicie lokale znajdujące się w dzielnicy K. Sąd na podstawie wywiadu wśród lokalnych biur nieruchomości ustalił, że w innych dzielnicach miasta czynsze za lokale mieszkalne o podobnym standardzie wahają się w przedziale cenowym od 300 – 500 zł. A zatem na potrzeby przedmiotowego postępowania, mając na uwadze specyfikę lokalizacji budynku, Sąd przyjął, że czynsz wolny mógłby wynosić 280 zł, a następnie od tej kwoty odjął wysokość czynszu uiszczanego przez najemcę, która po zaokrągleniu wynosi 240 zł. Różnica wynosi zatem 40 zł. Wielkość ta pomnożona przez okres 12 miesięcy stanowi w ciągu roku sumę 480 zł. Mnożąc powyższy wskaźnik przez okres 30 lat uzyskujemy wartość prawa najmu w dacie rozstrzygania w wysokości 14.400 zł.
Okres 30 lat stanowi hipotetyczny czas trwania stosunku najmu w trakcie którego A. S. będzie z mieszkania korzystał. Sąd wziął pod uwagę aktualny wiek uczestnika postępowania (46 lat). Połowę tej kwoty tj. 7.200 zł Sąd nakazał spłacić uczestnikowi na rzecz J. S.. Stosownie do okoliczności rozpoznawanej spraw i stanowiska stron Sąd uznał, iż właściwym sposobem podziału majątku stron będzie przyznanie prawa najmu do lokalu w budynku położonym przy ul. (…) jednemu z byłych małżonków a to A. S., z obowiązkiem spłaty na rzecz wnioskodawczyni J. S.. Za takim rozstrzygnięciem przemawiał fakt, iż wnioskodawczyni konsekwentnie wyrażała chęć otrzymania spłaty, a uczestnik postępowania aprobował taki sposób podziału. Nadto, J. S. opuściła już na stałe mieszkanie i kupiła na własne potrzeby inny lokal, o mniejszej powierzchni, pozyskując na ten cel kredyt. Nie przebywa już w przedmiotowym mieszkaniu i nie stanowi ono już dla niej centrum życiowego. Nie partycypuje także w kosztach jego utrzymania. Pobytu poza dotychczasowym miejscem zamieszkania nie traktuje jako stanu przejściowego Uczestnik postępowania zaś nadal mieszka w tym lokalu, a nadto posiada środki finansowe, z których jest w stanie wyasygnować kwotę potrzebną do spłaty uczestniczki postępowania. Poza tym, A. S. przyznał, że w lokalu nadal mieszka z nową rodziną, zaś pełnoletnie dzieci stron wyprowadziły się z lokalu. Zasadne jest zatem utrzymanie istniejącego stanu rzeczy.
W tym stanie rzeczy Sąd uznał za stosowne przyznać A. S. wyłączne prawo najmu do lokalu uwzględniając powyżej obliczoną jego wartość wraz z przynależnym do niego prawem eksploatacji pomieszczenia gospodarczego przekwalifikowanego na garaż oraz zasądzić na rzecz J. S. tytułem spłaty połowę jego wartości w kwocie 7.200 zł.
Pomieszczenie gospodarcze w ocenie Sądu nie stanowi przedmiotu majątkowego o samodzielnej wartości. Jak wynika bowiem z materiału dowodowego zostało ono tylko fizycznie przekwalifikowane na potrzeby mieszkańców nie zmieniając swego stanu prawnego. Sąd nie uwzględnił nadto faktu, iż wnioskodawczyni wypowiedziany został stosunek najmu w trakcie trwania przedmiotowego postępowania. Zgodnie z art. 46 krio podlega podziałowi ten majątek, który był przedmiotem wspólności ustawowej małżeńskiej – art. 46 k. r. i o., a sąd skład majątku wspólnego stron ustala na dzień ustania tej wspólności. W dacie rozwiązania małżeństwa prawo najmu przysługiwało obojgu małżonkom.
Jednocześnie, zgodnie z zaproponowanym przez J. S. podziałem Sąd ustalił, że w skład majątku wspólnego stron wchodzi własność samochodu osobowego, przyjmując jako wartość F. (…) kwotę 2.000 zł wskazaną przez wnioskodawczynię i zaakceptowaną przez uczestnika.
Sprawa sądowa opracowana przez Kancelarię nr 2
Wniosek o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności ustawowej między N. Z. i V. Z. uznać należy za zasadny. Jak wynika bowiem z ustalonego przez Sąd stanu faktycznego, na skutek rozwiązania małżeństwa uczestników – na mocy wyroku Sądu Okręgowego ustała między nimi wspólność ustawowa, nie nastąpił natomiast podział majątku wspólnego.
Mając na uwadze ustalony w sprawie stan faktyczny oraz zgodne w tej kwestii stanowiska uczestników, Sąd ustalił skład majątku wspólnego jak w punkcie I postanowienia. Wartość wspólnych lokali mieszkalnych ustalono w oparciu o dowód z opinii biegłego sądowego J. B.. Opinie te Sąd ocenił, jako spójne, jasne, sporządzone w sposób rzetelny i fachowy, nie wymagające uzupełnienia. Nie były one przy tym kwestionowane przez uczestników. Wartość przedmiotowego samochodu była bezsporna. Łączna wartość majątku wspólnego wyniosła 138.000 zł.
Dokonując podziału majątku wspólnego, Sąd uwzględnił wnioski obojga uczestników, mając na uwadze interes każdego z nich i uzasadnione potrzeby. Sąd przyznał uczestnikowi samochód, o wartości 4.000 zł, wnioskodawczyni zaś lokale mieszkalne nr (…), które faktycznie stanowią jedno mieszkanie, o łącznej wartości 134.000 zł.
Przy podziale majątku wspólnego dokonuje się zarazem rozliczeń z tytułu nakładów i wydatków, poczynionych z majątku wspólnego na majątek osobisty każdego z małżonków oraz z tytułu nakładów i wydatków z majątku osobistego na majątek wspólny (art. 45 § 1 i 2 KRO).
Co do zasady, skoro udziały uczestników są równe (art. 43 § 1 KRO), należna wnioskodawcy – w celu wyrównania jego udziału w majątku wspólnym (art. 212 § 2 KC) – dopłata, wynosiłaby 65.000 zł (138.000 : 2 = 69.000 – 4.000 = 65.000 zł). Jednakże, wobec zgłoszenia przez uczestniczkę wniosku o rozliczenie nakładów z jej majątku osobistego na majątek wspólny, przy obliczaniu należnej uczestnikowi dopłaty, należało odliczyć od w.w. kwoty połowę wartości nakładów, poniesionych przez uczestniczkę, po ustaniu wspólności majątkowej, na eksploatację wspólnych lokali mieszkalnych, z tytułu opłat, związanych z korzystaniem z lokali (tzw. „czynszu”), uiszczonych w okresie od stycznia 2013 r. do kwietnia 2015 r., łącznie w kwocie 2140 zł : 2 = 1070 zł.
Ponadto, skoro uczestniczka, po ustaniu wspólności majątkowej, a przed podziałem majątku wspólnego, spłaciła z własnych środków dług, który powstał w trakcie trwania wspólności ustawowej i był długiem wspólnym małżonków, to taki dług, zgodnie z art. 686 KPC w zw. z art. 567 § 3 KPC, podlegał rozliczeniu w ramach podziału majątku wspólnego. Wobec tego, dopłatę, przysługującą wnioskodawcy, z tytułu wyrównania udziału w majątku wspólnym, należało pomniejszyć dodatkowo o kwotę 1.666,94 zł, tj. połowę wartości spłaconych przez uczestniczkę rat wspólnie zaciągniętej, w czasie istnienia wspólności majątkowej, pożyczki hipotecznej nr (…), w okresie od stycznia 2013 r. do kwietnia 2015 r. (łącznie w kwocie 3.333,87 zł : 2 = 1.666,94 zł). Dopłatę pomniejszono ponadto o kwotę 689,76(5) zł, z tytułu połowy wartości przyszłych zobowiązań z tego tytułu, tj. przypadających jeszcze do spłaty na rzecz banku trzech rat, w okresie maj – lipiec 2015 r., w łącznej kwocie 1.379,53 zł (: 2 = 689,76(5) zł). Nie ma to wprawdzie wpływu na odpowiedzialność osobistą byłych małżonków wobec wierzyciela (banku), na którą podział majątku nie ma wpływu, jednakże dług obciąża w tym przypadku rzecz i obniża jej wartość. Dlatego zobowiązaną do spłaty pozostałych rat pożyczki pozostaje uczestniczka, której nieruchomość została przyznana, gdyż spłacając dług, zapobiega skierowaniu przez wierzyciela roszczeń do tej rzeczy (por. post. SN z dnia 26.10.2011 r., I CSK 41/11).
Rozliczeniu podlegał ponadto nakład, poniesiony z majątku osobistego uczestniczki na majątek wspólny, w postaci, wniesionego do majątku wspólnego, prawa najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego nr (…). Jak ustalono, w okresie siedmiu lat przed zawarciem małżeństwa, uczestniczce przysługiwało prawo najmu tego lokalu, znajdującego się wówczas w zasobach mieszkaniowych Gminy M.. Wnioskodawca wprowadził się tam, uzyskując prawo do korzystania z lokalu, jako współmałżonek najemcy. Następnie, już po zawarciu małżeństwa, w wyniku uprawnienia, przysługującego uczestniczce, jako dotychczasowemu najemcy, i na jej wniosek, strony nabyły od Gminy (na podstawie umowy zawartej w trybie ustawy z dnia 21 sierpnia 1991 r. o gospodarce nieruchomościami), do majątku wspólnego, przedmiotowy lokal za cenę, pomniejszoną o przyznaną bonifikatę w wysokości 95 % (na warunkach uchwalonych przez Radę Miejską).
Na gruncie niniejszej sprawy, w sytuacji, gdy uczestniczka nie złożyła wniosku o ustalenie nierównych udziałów w majątku wspólnym (art. 43 § 2 KRO), zdaniem Sądu, należało uwzględnić przysługujące uczestniczce przed powstaniem wspólności majątkowej prawo najmu do przedmiotowego lokalu, jako nakład z jej majątku osobistego na majątek wspólny. Uczestniczce bowiem, jako dotychczasowemu najemcy, dla której lokal ten stanowił centrum życiowe, i w którym wraz z rodziną realizowała potrzeby mieszkaniowe, udzielono przy sprzedaży lokalu bonifikaty w wysokości 95 % ceny, co stanowiło istotny przywilej finansowy, wskutek którego znacznie zwiększyła się wartości majątku wspólnego, zatem żądanie zwrotu nakładów z tego tytułu należało uznać za usprawiedliwione.
Uwzględniając powyższe, należało uznać, że w skład majątku wspólnego wchodzi prawo własności przedmiotowego lokalu (nr (…)), jako nabyte przez uczestników (małżonków) po powstaniu wspólności majątkowej (w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny), ale w wyniku realizacji uprawnienia do jego nabycia (na preferencyjnych warunkach), istniejącego po stronie uczestniczki przed powstaniem wspólności, a wynikającego z zajmowania tego lokalu na podstawie umowy najmu jeszcze przed zawarciem małżeństwa.
Wyrażone tu stanowisko odpowiada zasadom współżycia społecznego. Pominięcie bowiem, jako nakładu uczestniczki przysługującego jej prawa najmu do przedmiotowego lokalu mieszkalnego przed powstaniem wspólności majątkowej, prowadziłoby do rażącego jej pokrzywdzenia i uzyskania niczym nieuzasadnionej korzyści przez wnioskodawcę, który nabył do majątku wspólnego prawo własności lokalu, w zamian za znacznie obniżoną cenę, na skutek realizacji uprawnienia, należącego przedtem uczestniczki.
Przedmiotem roszczenia o zwrot nakładu jest wartość tego nakładu w chwili jego zwrotu. Ustalając wartość prawa najmu lokalu nr (…), przysługującego uczestniczce, uwzględniono okres trwania stosunku najmu przed powstaniem wspólności majątkowej oraz wartość prawa najmu, według stanu na dzień zakupu lokalu przez strony ustaloną w oparciu o opinię biegłego J. B. (k-95 i nast.) na kwotę 3.491 zł rocznie (x 7 lat = 24.437 zł).
Od dopłaty, należnej wnioskodawcy, należało więc odliczyć łącznie kwotę 27.863,70 zł (65.000 – 1.070 – 1.666,94 – 689,76 – 24.437 = 37.136,30 zł). W następstwie rozliczenia nakładów na majątek wspólny i spłaconych przez uczestniczkę długów, obciążających majątek wspólny, należna wnioskodawcy dopłata wynosi 37.136,30 zł. Zasądzając od uczestniczki tą kwotę, Sąd odroczył termin zapłaty na 6 miesięcy, mając na uwadze sytuację majątkową i osobistą uczestniczki, której nie stać na natychmiastową spłatę, a odroczenie terminu spłaty umożliwi jej choćby zaciągnięcie w tym celu kredytu na dogodnych warunkach, przy czym zwłoka w spłacie nie powinna być szczególnie krzywdząca dla wnioskodawcy, który ma gdzie mieszkać i jego potrzeby w tym zakresie nie wymagają niezwłocznego zaspokojenia w drodze zakupu odrębnego lokalu.
Sąd postanowił:
1. dokonać podziału majątku wspólnego N. Z. i V. Z., w skład którego wchodzi:
2. lokal mieszkalny położony w M.przy ul. (…), dla którego Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą (…), wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, objętej księgą wieczystą (…)– o wartości 98.000 zł
3. lokal mieszkalny położony w M.przy ul. (…), dla którego Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą (…), wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, objętej księgą wieczystą (…)– o wartości 36.000 zł;
4. samochód marki R. (…) o numerze rejestracyjnym (…), o wartości 4.000 zł; w ten sposób, że:
– uczestniczce V. Z. przyznaje na własność lokale mieszkalne, opisane w punktach 1 i 2, o łącznej wartości 134.000 (sto trzydzieści cztery tysiące) zł;
– wnioskodawcy N. Z. przyznaje na własność samochód, opisany w punkcie 2, o wartości 4.000 (cztery tysiące) zł;
5. tytułem dopłaty, zasądza od uczestniczki V. Z. na rzecz wnioskodawcy N. Z. kwotę 37.136,30 zł, płatną w terminie 6 miesięcy od uprawomocnienia się niniejszego postanowienia, z odsetkami ustawowymi w razie uchybienia terminowi płatności
6. nakazuje wnioskodawcy N. Z., aby opuścił, opróżnił i wydał uczestniczce lokal mieszkalny, opisany w pkt I ppkt 1 i 2 niniejszego postanowienia; Postanowienie Sądu Rejonowego – I Wydział Cywilny z dnia 14 maja 2015 r. I Ns 854/14
W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.
Z wyrazami szacunku.