Remont, budowa, rozbudowa czy nakład na dom albo mieszkanie męża lub żony, który potem sprzedano albo darowano

Remont, budowa, rozbudowa czy nakład na dom albo mieszkanie męża lub żony, który potem sprzedano albo darowano

Roszczenie o zwrot nakładów dokonanych przez małżonków z majątku wspólnego w czasie trwania wspólności ustawowej na nieruchomość stanowiącą własność osoby trzeciej wchodzi w skład majątku wspólnego i jako prawo podmiotowe (wierzytelność) powinno było być objęte postanowieniem o jego podziale (por. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 3.4.1970 r., III CZP 18/70, OSNCP 1971, nr 2, poz. 18, z dnia 19.12.1973 r., III CZP 65/73, OSNCP 1974, nr 10, poz. 164, i z dnia 11.5.1978 r., III CZP 103/77, OSNCP 1979, nr 1, poz. 4). Nieobjęcie tego roszczenia postanowieniem o podziale skutkuje utratą możliwości późniejszego zgłoszenia tego roszczenia przez jedno z małżonków w stosunku do drugiego (art. 567 § 3 w związku z art. 618 § 2 i 3, art. 686 i art. 688 KPC).

Z konstrukcji oraz treści art. 45 KRO wynika założenie, że każdy z małżonków powinien w zasadzie zwrócić przypadający na drugiego małżonka udział w nakładach poczynionych z majątku wspólnego na majątek odrębny drugiego małżonka, bez względu na to, czy składnik objęty nakładami po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej został zbyty. Porównanie art. 45 § 1 KRO i 226 § 1 KC wskazuje, że przepisy te różnią się znacząco. Artykuł 45§ 1 KRO nie uzależnia powstania roszczenia od posiadania lub wydania rzeczy, na którą nakłady zostały dokonane; źródłem roszczenia jest nakład z majątku wspólnego na majątek odrębny (obecnie osobisty) w czasie istnienia ustawowej wspólności majątkowej, a więc stosunek rodzinny, a stosunek wynikający z prawa własności, ma znaczenie wtórne, przy czym omawiane roszczenie może być wymagalne wyjątkowo nawet przed podziałem majątku wspólnego. Te odrębności prowadzą do wniosku, że zakres podmiotowy roszczenia wynikającego z art. 45 KRO jest ograniczony tylko do małżonków. Zbycie przez małżonka nieruchomości z przedmiotowymi nakładami po ustaniu wspólności ustawowej nie wywołuje przejścia tego zobowiązania na nabywcę. Innymi słowy, wynikające z art. 45 § 1 KRO roszczenie o zwrot nakładów na remont budynku z majątku wspólnego na nieruchomość stanowiącą majątek osobisty drugiego z małżonków ma charakter czysto obligacyjny.

Trzeba też zauważyć, że nakłady na remont budynku dokonywane są zwykle przez byłych małżonków wiele lat przed ustaniem wspólności małżeńskiej i na podstawie ich wspólnej decyzji. Nabywca nieruchomości nie ma na tę dyspozycję nie tylko żadnego wpływu, ale może nawet nie wiedzieć o nakładzie i zaniechaniu jego rozliczenia. W praktyce dochodzi zazwyczaj do sprzedaży nieruchomości z tymi nakładami; zbywca nieruchomości z reguły określa cenę nieruchomości uwzględniającą dokonane nakłady, a nabywca nabywa nieruchomość za obejmującą je cenę rynkową. Obciążanie nabywcy obowiązkiem zwrotu udziału w nakładach na rzecz byłego małżonka zbywcy podważałoby pewność i bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami. Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 30 stycznia 2008 r. III CSK 257/07

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji. Prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.