Umowa dożywocia nieruchomości, domu, mieszkania czy lokalu

Umowa dożywocia nieruchomości, domu, mieszkania czy lokalu

W wyniku zawarcia umowy dożywocia właściciel nieruchomości zobowiązuje się do przeniesienia jej własności na nabywcę, który w zamian za to zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub osobie mu bliskiej dożywotnie utrzymanie (art. 908 § 1 i § 3 KC). Każda ze stron umowy dożywocia zobowiązuje się do określonego świadczenia, które strony uznają za ekwiwalentne. W przypadku umowy o dożywocie zbywca nieruchomości (dożywotnik) uzyskuje określone świadczenie służące w zasadzie zaspokojeniu jego potrzeb w taki sposób, aby nie musiał on przyczyniać się do zdobywania środków na zaspokojenie niezbędnych wymagań życiowych (por. wyrok SN z dnia 9 maja 2008 r., sygn. akt III CSK 359/07, Legalis nr 140134). Świadczenie dożywotnika znajduje swój odpowiednik w świadczeniu nabywcy nieruchomości przy jednoczesnym zaakcentowaniu, że świadczenie nabywcy nieruchomości nie musi odpowiadać dokładnie wartości nabytej nieruchomości.

Przedmiotem umowy może być każda nieruchomość (gruntowa lub lokalowa), udział we współwłasności nieruchomości, jak też prawo użytkowania wieczystego. W orzecznictwie przyjmuje się, że byt umowy dożywocia nie zależy od tego, by objęła ona całą nieruchomość. Przepis art. 908 § 1 KC nie zawiera takiego wymogu. Nie może budzić zatem wątpliwości, że przedmiotem umowy przewidzianej w tym przepisie może być także udział we współwłasności (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 1998 r., III CKN 219/98). Zatem przedmiotem przeniesienia na nabywcę w rozumieniu art. 908 KC może być jedynie prawo własności, a nie jakiekolwiek prawo, w tym spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jedynie przeniesienie własności nieruchomości przy spełnieniu pozostałych przesłanek określonych w art. 908 § 1 KC świadczyć będzie o zawartej między stronami umowy dożywocia. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 października 2014 r. (V CSK 653/13) stwierdził, że można w zamian za utrzymanie do końca życia oddać innej osobie nie tylko własność nieruchomości, ale też inne prawa lub rzeczy. Wtedy jednak takiej umowy nie należy nazywać dożywociem.

Fakt jednak, że umowa dożywocia może mieć za przedmiot tylko nieruchomość, nie oznacza, że nieważna będzie każda umowa, mocą której jedna ze stron przeniesie na rzecz drugiej, przysługujące jej inne prawo niż prawo własności, w zamian za opiekę. Nie sprzeciwia się temu zasada swobody umów wyrażona w art. 3531 KC. Stwarza ona podmiotom możliwość kształtowania stosunków zobowiązaniowych innych niż typowe. Mogą one też wzorować się na umowach nazwanych, ale określając łączący ich stosunek zobowiązaniowy dokonywać pewnych modyfikacji lub uzupełnień, kreując w ten sposób bardziej odpowiedni dla nich instrument prawny. Zasada swobody umów oznacza zatem, że strony umowy mogą ukształtować jej treść według swego uznania, powołując do życia taki stosunek zobowiązaniowy, jaki odpowiada ich interesom. Granice swobody umów określone w art. 3531 KC odnoszą się do treści umowy oraz do celu stosunku prawnego kształtowanego przez strony (wyrok Sąd Najwyższego z dnia 20 marca 2014 r., II CSK 290/13, i powołane tam orzecznictwo).

Przedmiot świadczenia dożywotnika należy uznać za najbardziej charakterystyczny element umowy dożywocia, skoro tylko własność nieruchomości pozwala na zawarcie takiej umowy. Nie może jej zawrzeć właściciel ruchomości o znacznej wartości lub posiadacz własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu przekraczającego niejednokrotnie wartość nieruchomości, która może być przedmiotem dożywocia.  Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie podlega bowiem obrotowi w postaci „przeniesienia własności”.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Umowa dożywocia nieruchomości, domu, mieszkania czy lokalu
5 (99.47%) 114 vote[s]

Dodaj komentarz