Kupno do majątku osobistego nieruchomości, mieszkania czy domu w trakcie małżeństwa, a następnie ich darowizna

Kupno do majątku osobistego nieruchomości, mieszkania czy domu w trakcie małżeństwa, a następnie ich darowizna

Jeżeli wpisanym w księdze wieczystej właścicielem nieruchomości jest tylko jeden z małżonków, podczas gdy nieruchomości wchodzi w skład majątku wspólnego, drugi z małżonków może na podstawie art. 10 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece żądać uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Zgodnie z art. 31 § 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństw powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa małżeńska obejmująca przedmioty nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nie objęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zasadą jest, iż wspólność majątkowa powstaje z mocy samego prawa z chwilą zwarcia małżeństwa. O zaliczeniu poszczególnych przedmiotów majątkowych do majątku wspólnego małżonków lub ich majątku osobistego nie decyduje złożone przez nich oświadczenie, że nabywany przedmiot wchodzi w skład określonej masy majątkowej, ponieważ rozstrzyga o tym ustawa.

Przede wszystkim decydującym o zaliczeniu przedmiotów majątkowych do majątku wspólnego małżonków jest czas ich nabycia. Przyjmuje się, że prawo własności nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej małżeńskiej z reguły wchodzi do wspólności ustawowej małżeńskiej niezależnie od tego czy zostało nabyte przez jedno z małżonków, czy przez oboje. Bez znaczenia jest przy tym czy środki pochodzące na nabycie pochodziły z majątku wspólnego, czy też z majątku osobistego (odrębnego), chyba że nabycia nastąpiło w drodze tzw. surogacji rozumianej jako zastąpienie przedmiotu wchodzącego w skład majątku osobistego (odrębnego), innym przedmiotem nabytym w zamian pierwszego.

Zgodnie z treścią art. 37 § 1 pkt 4, § 2 i § 3 KRO zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych. Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka. Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu.

Zgodnie ze wskazanym przepisem umowa dotycząca przedmiotu objętego małżeńską wspólnością ustawową, zawarta pomiędzy jednym z małżonków a inną osobą bez wymaganej zgody drugiego małżonka, jest czynnością prawną niezupełną (kulejącą), w konsekwencji czego z chwilą jej zawarcia powstaje stan tzw. bezskuteczności zawieszonej. Zgoda drugiego małżonka na przeniesienie własności nieruchomości już po zawarciu umowy następuje w postaci potwierdzenia. Jeżeli potwierdzenie umowy nastąpi, umowa stanie się w pełni skuteczna tak, jakby jej uczestnikami byli oboje małżonkowie już w chwili jej zawarcia. Z chwilą potwierdzenia ustaje stan bezskuteczności zawieszonej umowy, a tym samym ustaje możliwość uznania jej za nieważną z tego tylko powodu, że w chwili zawarcia umowy brak było zgody drugiego małżonka. Stan bezskuteczności zawieszonej ustaje także wtedy, gdy definitywnie nie dojdzie do potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka. W obu przytoczonych wyżej sytuacjach, tj. zarówno w razie bezskutecznego upływu terminu wyznaczonego do potwierdzenia umowy, jak i w razie złożenia przez drugiego małżonka uczestnikom umowy oświadczenia o odmowie jej potwierdzenia, stan bezskuteczności zawieszonej przekształca się w bezwzględną nieważność umowy (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 5.03.1981 r., III CZP 1/81, OSNC 1981/8/145).

Zgodnie z art. 6 cytowanej Ustawy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych, do których należy dokonanie darowizny. Ponadto wskazać należy, iż rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni nabywcy, jeżeli umowa o przeniesienie własności nieruchomości była nieważna (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24.01.2002 r., III CKN 405/99, OSNC 2002/11/142).

Sprawa sądowa opracowana przez Kancelarię

W przedmiotowej sprawie kwestią wymagającą rozstrzygnięcia było ustalenia czy nieruchomości będące przedmiotem postępowania stanowiły do daty uprawomocnienia się wyroku rozwodowego składniki majątku wspólnego byłych małżonków, a po tej dacie na skutek przekształcenia się wspólności łącznej we wspólność ułamkową stanowią ich własność w udziałach po 1/2 części oraz rozważenia wymagała skuteczność dokonanych darowizn ośmiu nieruchomości wyłącznie przez pozwanego T. O. na rzecz syna T. O. i M. O. (1) - pozwanego K. O..

Na gruncie niniejszej sprawy z całą stanowczością uznać należy, iż nieruchomości, co do których powódka wystąpiło o uzgodnienie treści ich ksiąg wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym nabyte zostało w trakcie, gdy powódka M. O. (1) i pozwany T. O. pozostawali we wspólności ustawowej małżeńskiej. M. O. (1) i T. O. związek małżeński zawarli bowiem 13 lutego 1988 roku i od tego momentu powstała między nimi z mocy ustawy wspólność ustawowa.  Pozwany T. O. nie zdołał udowodnić, że nieruchomości objęte niniejszym postępowaniem nabył na zasadzie surogacji .

Do ważnego dokonania przez pozwanego T. O. darowizn nieruchomości objętych księgami wieczystymi (...), na rzecz syna stron- pozwanego T. O., aktami notarialnymi z dnia 4 marca 2016 r. i 12 kwietnia 2016 r., potrzebna była zgoda powódki M. O. (1). Powódka wskazała, że do chwili obecnej nie potwierdziła tych umów i równocześnie oświadczyła, że nie zamierza tego uczynić. Pozwani T. O. oraz R. O. (1) nie udowodnili natomiast, by do uzyskania wymaganej zgody doszło. W związku z tym uznać należy, że umowa darowizny nieruchomości, dla których Sąd Rejonowy w Piszu prowadzi księgi wieczyste KW. Nr (...) (...), z dnia 4 marca 2016 r. zawarta przed notariuszem w G. J. K. za numerem Rep. A 1033/2016 oraz umowa darowizny nieruchomości, dla których Sąd Rejonowy w Piszu prowadzi księgi wieczyste KW. (...), (...), (...), (...), (...) , (...) z dnia 12 kwietnia 2016 r. zawarta przed notariuszem w G. J. K. za numerem Rep. A 1851/2016 są umowami bezwzględnie nieważnymi. Na marginesie jedynie Sąd wskazuje, iż przystępując także do wskazanych umów T. O. oświadczał, że jest kawalerem.

W ostateczności Sąd uzgadniając treść księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym o r z e k ł :

1. Uzgadnia treść księgi wieczystej o Nr KW. (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Piszu IV Wydział Ksiąg Wieczystych, dla nieruchomości składającej się z działek gruntu o nr 221, 97, 338 i 291/6 położonych w O., M. i G. z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że wykreśla z działu II-go tej księgi właściciela T. O. oraz jego udział 1/1 i wpisuje jako właścicieli T. O. w udziale 1/2 części i M. O. (1) w udziale 1/2 części;

2. Uzgadnia treść księgi wieczystej o Nr KW. (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Piszu IV Wydział Ksiąg Wieczystych, dla nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o nr 108/2 położonej w W. z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że wykreśla z działu II-go tej księgi właściciela R. O. (1) oraz jego udział 1/1 i wpisuje jako właścicieli T. O. w udziale 1/2 części i M. O. (1) w udziale 1/2 części;

III. Uzgadnia treść księgi wieczystej o Nr KW. (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Piszu IV Wydział Ksiąg Wieczystych, dla nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o nr 195/2 położonej w B. z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że wykreśla z działu II-go tej księgi właściciela R. O. (1) oraz jego udział 1/1 i wpisuje jako właścicieli T. O. w udziale 1/2 części i M. O. (1) w udziale 1/2 części;

1. Uzgadnia treść księgi wieczystej o Nr KW. (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Piszu IV Wydział Ksiąg Wieczystych, dla nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o nr 411/3 położonej w O. z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że wykreśla z działu II-go tej księgi właściciela T. O. oraz jego udział 1/1 i wpisuje jako właścicieli T. O. w udziale 1/2 części i M. O. (1) w udziale 1/2 części;

2. Uzgadnia treść księgi wieczystej o Nr KW. (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Piszu IV Wydział Ksiąg Wieczystych, dla nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o nr 152/2 położonej w O. z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że wykreśla z działu II-go tej księgi właściciela R. O. (1) oraz jego udział 1/1 i wpisuje jako właścicieli T. O. w udziale 1/2 części i M. O. (1) w udziale 1/2 części;

3. Uzgadnia treść księgi wieczystej o Nr KW. (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Piszu IV Wydział Ksiąg Wieczystych, dla nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o nr 411/70 położonej w O. z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że wykreśla z działu II-go tej księgi właściciela R. O. (1) oraz jego udział 1/1 i wpisuje jako właścicieli T. O. w udziale 1/2 części i M. O. (1) w udziale 1/2 części;

VII. Uzgadnia treść księgi wieczystej o Nr KW. (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Piszu IV Wydział Ksiąg Wieczystych, dla nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o nr 111 położonej w W. z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że wykreśla z działu II-go tej księgi właściciela R. O. (1) oraz jego udział 1/1 i wpisuje jako właścicieli T. O. w udziale 1/2 części i M. O. (1) w udziale 1/2 części; VIII

Uzgadnia treść księgi wieczystej o Nr KW. (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Piszu IV Wydział Ksiąg Wieczystych, dla nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o nr 18/3 położonej w A. z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że wykreśla z działu II-go tej księgi właściciela R. O. (1) oraz jego udział 1/1 i wpisuje jako właścicieli T. O. w udziale 1/2 części i M. O. (1) w udziale 1/2 części;

1. Uzgadnia treść księgi wieczystej o Nr KW. (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Piszu IV Wydział Ksiąg Wieczystych, dla nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o nr 199/21 położonej w O. z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że wykreśla z działu II-go tej księgi właściciela R. O. (1) oraz jego udział 1/1 i wpisuje jako właścicieli T. O. w udziale 1/2 części i M. O. (1) w udziale 1/2 części;

2. Uzgadnia treść księgi wieczystej o Nr KW. (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Piszu IV Wydział Ksiąg Wieczystych, dla nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o nr 290/2 położnej w O. z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że wykreśla z działu II-go tej księgi właściciela T. O. oraz jego udział 1/1 i wpisuje jako właścicieli T. O. w udziale 1/2 części i M. O. (1) w udziale 1/2 części;

3. Uzgadnia treść księgi wieczystej o Nr KW. (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Piszu IV Wydział Ksiąg Wieczystych, dla nieruchomości składającej się z działek gruntu o nr 411/73, 411/71, 411/72 położonej w O. z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że wykreśla z działu II-go tej księgi właściciela R. O. (1) oraz jego udział 1/1 i wpisuje jako właścicieli T. O. w udziale 1/2 części i M. O. (1) w udziale 1/2 części; Wyrok Sądu Rejonowego w Piszu - I Wydział Cywilny z dnia 14 czerwca 2017 r. I C 41/16

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.