Jeżeli wpisanym w księdze wieczystej właścicielem nieruchomości jest tylko jeden z małżonków, podczas gdy nieruchomości wchodzi w skład majątku wspólnego, drugi z małżonków może na podstawie art. 10 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece żądać uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Zgodnie z art. 31 § 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństw powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa małżeńska obejmująca przedmioty nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nie objęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Zasadą jest, iż wspólność majątkowa powstaje z mocy samego prawa z chwilą zwarcia małżeństwa. O zaliczeniu poszczególnych przedmiotów majątkowych do majątku wspólnego małżonków lub ich majątku osobistego nie decyduje złożone przez nich oświadczenie, że nabywany przedmiot wchodzi w skład określonej masy majątkowej, ponieważ rozstrzyga o tym ustawa.
Przede wszystkim decydującym o zaliczeniu przedmiotów majątkowych do majątku wspólnego małżonków jest czas ich nabycia. Przyjmuje się, że prawo własności nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej małżeńskiej z reguły wchodzi do wspólności ustawowej małżeńskiej niezależnie od tego czy zostało nabyte przez jedno z małżonków, czy przez oboje. Bez znaczenia jest przy tym czy środki pochodzące na nabycie pochodziły z majątku wspólnego, czy też z majątku osobistego (odrębnego), chyba że nabycia nastąpiło w drodze tzw. surogacji rozumianej jako zastąpienie przedmiotu wchodzącego w skład majątku osobistego (odrębnego), innym przedmiotem nabytym w zamian pierwszego.
Zgodnie z treścią art. 37 § 1 pkt 4, § 2 i § 3 KRO zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych. Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka. Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu.
Zgodnie ze wskazanym przepisem umowa dotycząca przedmiotu objętego małżeńską wspólnością ustawową, zawarta pomiędzy jednym z małżonków a inną osobą bez wymaganej zgody drugiego małżonka, jest czynnością prawną niezupełną (kulejącą), w konsekwencji czego z chwilą jej zawarcia powstaje stan tzw. bezskuteczności zawieszonej. Zgoda drugiego małżonka na przeniesienie własności nieruchomości już po zawarciu umowy następuje w postaci potwierdzenia. Jeżeli potwierdzenie umowy nastąpi, umowa stanie się w pełni skuteczna tak, jakby jej uczestnikami byli oboje małżonkowie już w chwili jej zawarcia. Z chwilą potwierdzenia ustaje stan bezskuteczności zawieszonej umowy, a tym samym ustaje możliwość uznania jej za nieważną z tego tylko powodu, że w chwili zawarcia umowy brak było zgody drugiego małżonka. Stan bezskuteczności zawieszonej ustaje także wtedy, gdy definitywnie nie dojdzie do potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka. W obu przytoczonych wyżej sytuacjach, tj. zarówno w razie bezskutecznego upływu terminu wyznaczonego do potwierdzenia umowy, jak i w razie złożenia przez drugiego małżonka uczestnikom umowy oświadczenia o odmowie jej potwierdzenia, stan bezskuteczności zawieszonej przekształca się w bezwzględną nieważność umowy (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 5.03.1981 r., III CZP 1/81, OSNC 1981/8/145).
Zgodnie z art. 6 cytowanej Ustawy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych, do których należy dokonanie darowizny. Ponadto wskazać należy, iż rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni nabywcy, jeżeli umowa o przeniesienie własności nieruchomości była nieważna (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24.01.2002 r., III CKN 405/99, OSNC 2002/11/142).
Sprawa sądowa opracowana przez Kancelarię
Sprawa sądowa opracowana przez KancelarięW przedmiotowej sprawie kwestią wymagającą rozstrzygnięcia było ustalenia czy nieruchomości będące przedmiotem postępowania stanowiły do daty uprawomocnienia się wyroku rozwodowego składniki majątku wspólnego byłych małżonków, a po tej dacie na skutek przekształcenia się wspólności łącznej we wspólność ułamkową stanowią ich własność w udziałach po 1/2 części oraz rozważenia wymagała skuteczność dokonanych darowizn ośmiu nieruchomości wyłącznie przez pozwanego T. O. na rzecz syna T. O. i M. O. (1) – pozwanego K. O..
Na gruncie niniejszej sprawy z całą stanowczością uznać należy, iż nieruchomości, co do których powódka wystąpiło o uzgodnienie treści ich ksiąg wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym nabyte zostało w trakcie, gdy powódka M. O. (1) i pozwany T. O. pozostawali we wspólności ustawowej małżeńskiej. M. O. (1) i T. O. związek małżeński zawarli bowiem 13 lutego 1988 roku i od tego momentu powstała między nimi z mocy ustawy wspólność ustawowa. Pozwany T. O. nie zdołał udowodnić, że nieruchomości objęte niniejszym postępowaniem nabył na zasadzie surogacji .
Do ważnego dokonania przez pozwanego T. O. darowizn nieruchomości objętych księgami wieczystymi (…), na rzecz syna stron- pozwanego T. O., aktami notarialnymi z dnia 4 marca 2016 r. i 12 kwietnia 2016 r., potrzebna była zgoda powódki M. O. (1). Powódka wskazała, że do chwili obecnej nie potwierdziła tych umów i równocześnie oświadczyła, że nie zamierza tego uczynić. Pozwani T. O. oraz R. O. (1) nie udowodnili natomiast, by do uzyskania wymaganej zgody doszło. W związku z tym uznać należy, że umowa darowizny nieruchomości, dla których Sąd Rejonowy w Piszu prowadzi księgi wieczyste KW. Nr (…) (…), z dnia 4 marca 2016 r. zawarta przed notariuszem w G. J. K. za numerem Rep. A 1033/2016 oraz umowa darowizny nieruchomości, dla których Sąd Rejonowy w Piszu prowadzi księgi wieczyste KW. (…), (…), (…), (…), (…) , (…) z dnia 12 kwietnia 2016 r. zawarta przed notariuszem w G. J. K. za numerem Rep. A 1851/2016 są umowami bezwzględnie nieważnymi. Na marginesie jedynie Sąd wskazuje, iż przystępując także do wskazanych umów T. O. oświadczał, że jest kawalerem.
W ostateczności Sąd uzgadniając treść księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym o r z e k ł :
1. Uzgadnia treść księgi wieczystej o Nr KW. (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Piszu IV Wydział Ksiąg Wieczystych, dla nieruchomości składającej się z działek gruntu o nr 221, 97, 338 i 291/6 położonych w O., M. i G. z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że wykreśla z działu II-go tej księgi właściciela T. O. oraz jego udział 1/1 i wpisuje jako właścicieli T. O. w udziale 1/2 części i M. O. (1) w udziale 1/2 części;
2. Uzgadnia treść księgi wieczystej o Nr KW. (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Piszu IV Wydział Ksiąg Wieczystych, dla nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o nr 108/2 położonej w W. z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że wykreśla z działu II-go tej księgi właściciela R. O. (1) oraz jego udział 1/1 i wpisuje jako właścicieli T. O. w udziale 1/2 części i M. O. (1) w udziale 1/2 części;
III. Uzgadnia treść księgi wieczystej o Nr KW. (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Piszu IV Wydział Ksiąg Wieczystych, dla nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o nr 195/2 położonej w B. z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że wykreśla z działu II-go tej księgi właściciela R. O. (1) oraz jego udział 1/1 i wpisuje jako właścicieli T. O. w udziale 1/2 części i M. O. (1) w udziale 1/2 części;
1. Uzgadnia treść księgi wieczystej o Nr KW. (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Piszu IV Wydział Ksiąg Wieczystych, dla nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o nr 411/3 położonej w O. z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że wykreśla z działu II-go tej księgi właściciela T. O. oraz jego udział 1/1 i wpisuje jako właścicieli T. O. w udziale 1/2 części i M. O. (1) w udziale 1/2 części;
2. Uzgadnia treść księgi wieczystej o Nr KW. (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Piszu IV Wydział Ksiąg Wieczystych, dla nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o nr 152/2 położonej w O. z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że wykreśla z działu II-go tej księgi właściciela R. O. (1) oraz jego udział 1/1 i wpisuje jako właścicieli T. O. w udziale 1/2 części i M. O. (1) w udziale 1/2 części;
3. Uzgadnia treść księgi wieczystej o Nr KW. (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Piszu IV Wydział Ksiąg Wieczystych, dla nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o nr 411/70 położonej w O. z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że wykreśla z działu II-go tej księgi właściciela R. O. (1) oraz jego udział 1/1 i wpisuje jako właścicieli T. O. w udziale 1/2 części i M. O. (1) w udziale 1/2 części;
VII. Uzgadnia treść księgi wieczystej o Nr KW. (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Piszu IV Wydział Ksiąg Wieczystych, dla nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o nr 111 położonej w W. z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że wykreśla z działu II-go tej księgi właściciela R. O. (1) oraz jego udział 1/1 i wpisuje jako właścicieli T. O. w udziale 1/2 części i M. O. (1) w udziale 1/2 części; VIII
Uzgadnia treść księgi wieczystej o Nr KW. (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Piszu IV Wydział Ksiąg Wieczystych, dla nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o nr 18/3 położonej w A. z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że wykreśla z działu II-go tej księgi właściciela R. O. (1) oraz jego udział 1/1 i wpisuje jako właścicieli T. O. w udziale 1/2 części i M. O. (1) w udziale 1/2 części;
1. Uzgadnia treść księgi wieczystej o Nr KW. (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Piszu IV Wydział Ksiąg Wieczystych, dla nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o nr 199/21 położonej w O. z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że wykreśla z działu II-go tej księgi właściciela R. O. (1) oraz jego udział 1/1 i wpisuje jako właścicieli T. O. w udziale 1/2 części i M. O. (1) w udziale 1/2 części;
2. Uzgadnia treść księgi wieczystej o Nr KW. (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Piszu IV Wydział Ksiąg Wieczystych, dla nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o nr 290/2 położnej w O. z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że wykreśla z działu II-go tej księgi właściciela T. O. oraz jego udział 1/1 i wpisuje jako właścicieli T. O. w udziale 1/2 części i M. O. (1) w udziale 1/2 części;
3. Uzgadnia treść księgi wieczystej o Nr KW. (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Piszu IV Wydział Ksiąg Wieczystych, dla nieruchomości składającej się z działek gruntu o nr 411/73, 411/71, 411/72 położonej w O. z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że wykreśla z działu II-go tej księgi właściciela R. O. (1) oraz jego udział 1/1 i wpisuje jako właścicieli T. O. w udziale 1/2 części i M. O. (1) w udziale 1/2 części; Wyrok Sądu Rejonowego w Piszu – I Wydział Cywilny z dnia 14 czerwca 2017 r. I C 41/16
W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.
Z wyrazami szacunku.
