Podział mieszkania, domu czy nieruchomości z kredytem hipotecznym po rozwodzie

Podział mieszkania, domu czy nieruchomości z kredytem hipotecznym po rozwodzie

Sądowy podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej ma na celu sprawiedliwe rozdysponowanie wchodzących w skład tego majątku aktywów, nie obejmuje natomiast podziału pasywów ciążących na współuprawnionych osobiście, bądź obciążających któryś ze składników ich majątku. Sposób rozdzielenia wspólnie zgromadzonego majątku między współuprawnionymi nie może bowiem wpływać na sytuację prawną ich wierzycieli np. banku (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 26 września 1968 r., III CRN 209/68, OSNCP 1969, nr 6, poz. 112, z dnia 26 stycznia 1972 r., III CRN 477/71, OSPiKA 1972, Nr 9, poz. 174, z dnia 12 stycznia 1978 r., III CRN 333/77, oraz z dnia 20 września 2000 r., I CKN 295/00, OSNC 2001, Nr 2, poz. 32). Ta ogólna reguła nie rozwiązuje jednak problemu, według jakich zasad powinno nastąpić oszacowanie wchodzących w skład majątku składników (nieruchomości i niektórych praw), które pozostają obciążone hipoteką zabezpieczającą wierzytelności (najczęściej wierzytelności kredytowe, z których pochodziły środki na ich nabycie) także po ich przyznaniu na wyłączność któremuś z byłych małżonków.

Jako pierwsza wykształciła się i utrwaliła koncepcja, zgodnie z którą obciążenia rzeczowe nieruchomości, w tym również hipoteki zabezpieczające kredyty udzielone małżonkom w czasie trwania wspólności majątkowej, powodowały zmniejszenie wartości przedmiotu, który obciążały, wobec czego należało je uwzględnić przy ustalaniu wartości tego składnika majątku wspólnego. Ten kierunek nawiązywał do wskazówek płynących z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm. - dalej GospNierU), mających zastosowanie - z uwagi na generalny charakter zawartych w niej zasad szacowania nieruchomości (art. 149 GospNierU) - do określania wartości wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem jedynie określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. W § 38 ust. 1 i 2 rozporządzenia wykonawczego zamieszczony został nakaz uwzględnienia przy określaniu wartości nieruchomości jej obciążenia ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości (ust. 1). Pomniejszenie następowało o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami jego ustanowienia (ust. 2).

W orzecznictwie Sądu Najwyższego pogląd ten przyjęty został w postanowieniu z dnia 5 października 2000 r., II CKN 611/99 ("Monitor Prawniczy" 2001, nr 2, s. 93), zakres jego stosowania rozszerzono następnie w uchwale z dnia 25 czerwca 2008 r., III CZP 58/08 (OSNC 2009, nr 7-8, poz. 99) i kontynuowano w postanowieniach z dnia 21 stycznia 2010 r., I CSK 205/09 ("Rodzina i Prawo" 2011, nr 19, s. 92), z dnia 20 kwietnia 2011 r., I CSK 661/10 (OSNC-ZD 2012, nr B, poz. 31), z dnia 26 października 2011 r., I CSK 41/11 ("Izba Cywilna" 2012, nr 10, s. 37) i z dnia 21 marca 2013 r., II CSK 414/12, a także w wyroku z dnia 2 kwietnia 2003 r., III RN 55/02 (OSP 2005, Nr 3, poz. 32). Zwykle umniejszenie wartości dokonywane było przez proste odliczenie kwoty niespłaconego zadłużenia zabezpieczonego hipotecznie od rynkowej wartości nieruchomości, jednak w orzeczeniach podkreślano również potrzebę indywidualnego traktowania okoliczności każdej sprawy, w tym walorów i stopnia atrakcyjności nieruchomości i reguł stosowanych w obrocie, które mogły podważać wyniki metody arytmetycznej.

Prawidłowość takiego stanowiska poddana została krytyce w piśmiennictwie, a przytaczane argumenty znalazły odbicie w orzecznictwie sądów powszechnych, a następnie podzielone zostały także przez Sąd Najwyższy w powołanym przez Sąd Rejonowy postanowieniu z dnia 26 stycznia 2017 r., I CSK 54/16. W uzasadnieniu tego orzeczenia Sąd Najwyższy przyjął, że jeżeli po ustaniu wspólności ustawowej małżonkowie pozostają dłużnikami osobistymi banku, odpowiedzialnymi solidarnie za spłatę zobowiązania kredytowego zabezpieczonego hipoteką obciążającą spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, sąd - określając wartość tego składnika majątkowego podlegającego podziałowi - bierze pod uwagę jego wartość rynkową bez uwzględnienia obciążenia hipotecznego. Argumentacja Sądu Najwyższego była wynikiem analizy zasad obrotu rynkowego nieruchomościami i prawami z obciążeniem hipotecznym. Sąd stwierdził, że wartość przedmiotu sprzedaży określana jest w takim wypadku jak dla przedmiotów nieobciążonych, z tym zastrzeżeniem, że zazwyczaj nabywca przekazuje - za zgodą zbywcy - określoną część ceny nabycia bezpośrednio wierzycielowi hipotecznemu, celem zaspokojenia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, co skutkuje wygaśnięciem hipoteki i jej wykreśleniem z księgi wieczystej za zgodą wierzyciela. Zmiana stanowiska miała istotne skutki przy określaniu rozmiaru spłat lub dopłat, ponieważ rynkowa wartość nieruchomości - po pominięciu kwoty zabezpieczenia hipotecznego, wyrażającej się aktualną wielkością zadłużenia – była istotnie wyższa niż po odliczeniu tego zadłużenia.

Następnie przedstawione zagadnienie, które pojawiło się także w pytaniach prawnych sformułowanych przez wiele sądów w konkretnych sprawach, było przedmiotem rozpoznania m.in. w sprawie (III CZP 21/18, OSNC z 2019 r. Nr 9, poz. 88), w której w dniu 28 marca 2019 r. zapadła uchwała potwierdzająca pogląd wyrażony w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2017 r. Zgodnie z jej tezą - w sprawie o podział majątku wspólnego małżonków, obejmującego nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy, sąd - przydzielając tę nieruchomość na własność jednego z małżonków - ustala jej wartość, jeżeli nie przemawiają przeciwko temu ważne względy, z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego.

Zabezpieczenie rzeczowe nie zmienia wielkości zobowiązania kredytowego współwłaścicieli (współuprawnionych) i nie przenosi na uczestnika, który otrzyma rzecz lub prawo, obowiązku samodzielnej spłaty długu z uwagi na zagrożenie egzekucją z nieruchomości (prawa) z wykorzystaniem hipoteki. Wierzyciel zachowuje swobodę wyboru dłużnika, od którego będzie się domagał zapłaty i nie ma obowiązku zaspokajania się z przedmiotu hipoteki. Również utrata przez jednego z dłużników osobistych pozycji dłużnika rzeczowego, stanowiąca skutek przyznania innemu współuprawnionemu wspólnej dotychczas nieruchomości lub prawa, nie wpływa na rozmiar zobowiązania ani na wiążący charakter zabezpieczenia hipotecznego. Nie daje też podstaw do prognozowania, które z współdłużników osobistych i w jakiej części spłaci zadłużenie. Zgodzić się więc należy, że najczęściej w postępowaniach działowych wartość wspólnej nieruchomości czy prawa nie powinna być obniżana z powodu ich obciążenia zabezpieczeniem hipotecznym niespłaconej wierzytelności kredytowej.

W konkretnych sprawach mogą jednak wystąpić takie okoliczności, które spowodują, że typowe rozwiązanie nie będzie spełniało swojej roli, ponieważ nie doprowadzi do założonego celu postępowania działowego, tj. do usunięcia stanu współwłasności nieruchomości bądź wspólności prawa w sposób sprawiedliwie wyważający interesy współuprawnionych. Przyczyny uzasadniające odejście od rozwiązania pomijającego obciążenie hipoteczne mogą mieć charakter podmiotowy i wynikać z osobistej lub majątkowej sytuacji współuprawnionych, potrzebę odstępstwa mogą też powodować okoliczności dotyczące przedmiotu postępowania, w tym szczególnie proporcja w jakiej pozostaje wielkości obciążenia do wartości obciążonej nieruchomości lub prawa, powodujące, że obciążenie rzutuje na wartość rynkową nieruchomości lub prawa, a nawet - w skrajnych wypadkach - praktycznie pozbawia przedmiot zabezpieczenia zdolności zbywczej lub też prowadzi do poważnego zagrożenia krzywdzącym i nieodpowiadającym założeniom postępowania działowego wynikiem tego postępowania. W takich wypadkach możliwe jest uwzględnienie obciążenia przez odliczenie nominalnej wartości hipoteki albo też zastosowanie innych rynkowych kryteriów urealniania wartości przedmiotu zniesienia współwłasności (wspólności), gdyż przyjąć należy, że wówczas zabezpieczone obciążenie wpływa negatywnie na wartość przedmiotu działu między uczestnikami postępowania działowego. Wielość różnych możliwości i splotów okoliczności faktycznych dotyczących przyczyn ustanowienia ciążącego na przedmiocie działu zabezpieczenia hipotecznego, którym nie musi być zadłużenie bezpośrednio związane z zakupem nieruchomości lub prawa, lecz np. osobisty dług jednego ze współwłaścicieli lub współuprawnionych, bądź nawet dług osoby trzeciej, wymaga pozostawienia sądowi możliwości dostosowania metody szacowania wartości i dokonywania rozliczeń między podmiotami wychodzącymi ze współwłasności (wspólności) w sposób bardziej elastyczny, uwzględniający kryteria ekonomiczne, gdy wymagać tego będą okoliczności. Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 25 lipca 2019 r. III CZP 14/19

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji. Prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.