Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej ukwih) w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Celem art. 10 ust. 1 ukwih jest przyznanie ochrony procesowej osobie, której interesy mogą być naruszone w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Osoba ta może żądać ustalenia takiej niezgodności w drodze procesu sądowego, a następnie jej usunięcia w drodze postępowania wieczystoksięgowego. Na podstawie art. 10 ust. 1 ukwih ochrona przysługuje osobie, której prawo nie jest wpisane w księdze wieczystej lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia.
„Powództwo przewidziane w art. 10 ukwih służy ochronie interesu osoby niewpisanej lub błędnie wpisanej do księgi wieczystej, a jego hipotezą objęte są wszystkie możliwe stany faktyczne, których stwierdzenie prowadzi do niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Podstawą takiego powództwa może być zatem także twierdzenie, że umowy przenoszące własność nieruchomości i stanowiące podstawę wpisu prawa własności do księgi wieczystej były nieważne” (wyrok SN z 19 stycznia 2011 r., V CSK 189/2010, Lexis.pl nr 3968713).
Celem postępowania o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest więc doprowadzenie do zgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z aktualnym stanem prawnym nieruchomości istniejącym w dacie orzekania przez sąd (zob. przykładowo wyrok SN z 23 grudnia 1988 r., III CRN 434/88, OSNCP 1991, nr 1, poz. 12, LexisNexis nr 311398; postanowienie SN z 12 czerwca 2002 r., III CKN 978/2000, LexisNexis nr 388710; wyrok SN z 11 września 2003 r., III CKN 471/2001, LexisNexis nr 2423433; uzasadnienie wyroku SN z 4 października 2006 r., II CSK 108/2006, LexisNexis nr 4144600; uzasadnienie wyroku SN z 21 lutego 2013 r., I CSK 586/2012, LexisNexis nr 5803510; A. Oleszko, Uzgodnienie stanu prawnego w dziale …, s. 37; S. Rudnicki, Ustawa…, 2010, s. 79). Może to polegać na wpisaniu nowego prawa, zmianie oznaczenia przedmiotu lub treści wpisanego prawa, zmianie osoby wpisanej jako uprawniona z tytułu określonego prawa lub wielkości przysługującego tej osobie udziału w prawie, wykreśleniu wpisanego prawa.
Czynność prawna jest nieważna od samego początku, jeżeli jest sprzeczna z ustawą albo zmierza do obejścia prawa ( § 1) lub jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego ( § 2). Art. 58 KC na równi więc z czynnościami sprzecznymi z ustawą traktuje pod względem skutków czynności służące obejściu ustawy. Są to czynności, których treść nie zawiera elementów zabronionych przez prawo, lecz która służy realizacji celu zabronionego przez ustawę. Celem, z powodu którego czynność prawna może być uznana za nieważną, jest taki skutek, który nie mieści się w jej treści i nie jest jej typowym celem, ale który czynność ta pozwala osiągnąć. Taki cel powinien być nie tylko wiadomy stronom czynności, ale także objęty ich zamiarem (albo przynajmniej jednej z nich, gdy chodzi o cel skierowany w stosunku do drugiej strony umowy), a czynność jest podejmowana tylko dla jego osiągnięcia.
W wyroku z dnia 23 lutego 2006 r. (sygn. II CSK 101/05;) Sąd Najwyższy określił czynność prawną mającą na celu obejście ustawy jako zawierającą pozór zgodności z ustawą, ponieważ jej treść nie zawiera elementów wprost z nią sprzecznych, ale skutki, które wywołuje i które objęte są zamiarem stron, naruszają zakazy lub nakazy ustawowe. Chodzi tu o zakazy lub nakazy wynikające z norm bezwzględnie obowiązujących (iuris cogentis) oraz semiimperatywnych, gdyż tylko one zabraniają kształtowania stosunków prawnych w sposób z nimi niezgodny.
Zgodnie natomiast z art. 37 KRO, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków; czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal; czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa; darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.
Sprawa sądowa opracowana przez Kancelarię
W niniejszej sprawie powódka była uprawniona do żądania uzgodnienia treści ksiąg wieczystych wskazanych w pozwie z rzeczywistym stanem prawnym. W ocenie Sądu przeprowadzone postępowanie dowodowe i całokształt ustalonych okoliczności faktycznych wykazało w sposób nie budzący wątpliwości, że zaistniały przesłanki do uznania umowy sprzedaży z dnia 7 września, a co za tym idzie umowy darowizny z dnia 14 grudnia za nieważne. Wobec uznania tych umów za nieważne wpis w księdze wieczystej nie odzwierciedla rzeczywistego stanu prawnego.
Pozwany posłużył się wprawdzie przy umowie sprzedaży z dnia 7 września ważnym i nie odwołanym na chwilę zawarcia umowy pełnomocnictwem, jednakże nie można nie uwzględnić całokształtu okoliczności poprzedzających zawarcie tej umowy i okoliczności późniejszych. Powódka nie miała żadnej wiedzy o wyżej wymienionych przesunięcia właścicielskich. Świadczyć o tym może zachowanie powódki – sukcesywne odwoływanie przez nią pełnomocnictw, jej wyraźne zdziwienie i kategoryczny sprzeciw na dokonanie czynności prawnych, w wyniku których ojciec pozwanego stał się właścicielem znacznej części nieruchomości należących do majątku wspólnego stron. Gdyby faktycznie pomiędzy stronami doszło do ustaleń o rozliczeniu się z ojcem i przeniesieniu na niego własności nieruchomości objętych tym ustaleniem, to zupełnie niezrozumiałe i wręcz sprzeczne z zasadami logiki byłoby zachowanie zarówno powódki, jaki i samego pozwanego, który w marcu, podczas nagranej przez powódkę rozmowy, unikał odpowiedzi na pytania żony, dlaczego ojciec figuruje w księgach wieczystych nieruchomości w W.. Pozwany zaprzeczał tym informacjom, nie chciał rozmawiać na tematy finansowe, ucinał temat i uciszał żona, gdy ta denerwowała się jego postawą (stenogram i nagranie z marca).
W ocenie Sądu podjęte przez J. R. (1) i J. R. (2) czynności (umowa sprzedaży, a następnie umowa darowizny, dokonane w stosunkowo krótkim odstępie czasu, bo zaledwie 3 miesięcy) stanowiło obejście przepisów dotyczących podziału majątku wspólnego. Zawierając umowę z ojcem pozwany bezspornie wyzbył się wartościowych składników majątku (nawet przy przyjęciu cen wskazanych w tej umowie), co miało niewątpliwy wpływ na znaczne uszczuplenie majątku wspólnego (nawet przy uwzględnieniu, że do majątku wspólnego wszedł ekwiwalent w postaci ceny nabycia). Nie zasługuje na aprobatę stanowisko pozwanego, że powódka nie została w żaden sposób pokrzywdzona, bo do majątku wspólnego wszedł ekwiwalent w postaci ceny nieruchomości. Bazując na dokonanej w toku niniejszego procesu wycenie biegłego rzeczoznawcy cena jednej z działek istotnie odpowiadała cenie rynkowej, natomiast cena drugiej nieruchomości była znacznie zaniżona. Biegła wyceniła wartość nieruchomości na ponad trzykrotnie wyższą, niż ta przyjęta w umowie sprzedaży. Wskazała wprawdzie, że jest to cena do przyjęcia w stosunkach rodzinnych, gdzie zwyczajowo ceny są zawsze niższe niż wolnorynkowe. Niemniej jednak przyjęcie takiej ceny spowodowało, że ekwiwalent który wszedł do majątku wspólnego był zdecydowanie niższy niż gdyby nieruchomość ta została sprzedana osobie spoza grona rodziny, czy wyceniona przez biegłego w postępowaniu o podział majątku wspólnego.
W ocenie Sądu czynności podjęte przez pozwanego i jego ojca były też sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Zagadnieniem tym zajmował się Sąd Najwyższy m.in. w zacytowanym powyżej wyroku z dnia 23 II 2006 r. o sygn. II CSK 557/12. Jego zdaniem wzgląd na ochronę interesów osób trzecich może uzasadniać uznanie czynności prawnej za nieważną z powodu jej sprzeczności z zasadami współżycia społecznego ( art. 58 § 2 KC), za taką oceną muszą jednak przemawiać szczególne okoliczności. W ocenie Sądu spowodowanie znacznego uszczuplenie majątku wspólnego z pokrzywdzeniem powódki, godzi w zasadę uczciwości, lojalności i sprawiedliwości społecznej. Pozwany wielokrotnie podkreślał, zarówno w rozmowach z powódką (stenogramy i nagrania) jak i w toku procesu (w pismach procesowych i w swoich zeznaniach), że powódka nie przyczyniła się do powstania majątku, że są to jego pieniądze, a powódka chce jedynie w nich partycypować. Lekceważył wkład powódki we wspólne małżeństwo, podnosząc, że gdy poznał powódkę była sprzątaczką, że on ją wykształcił i zapewniał jej luksusowy poziom życia. Umniejszał jej rolę jako matki, podkreślając, że do opieki nad dziećmi i do zajmowania się domem była zatrudniona gosposia. Jednocześnie pozwany przyznał, że nie brał pod uwagę podpisania intercyzy, czy przyjęcia innego ustroju majątkowego niż ustawowa wspólność, większość czynności i inwestycji, które podejmował jego ojciec i później sam pozwany miało na celu pomnażanie majątku wspólnego. Przy czym pozwany i jego ojciec podejmowali też szereg czynności dotyczących jedynie majątku osobistego pozwanego, który nadal był pokaźny. Wszystkie te okoliczności, jak i wypowiedź J. R. (2) do notariusza, że celem umowy z dnia 7 września jest odzyskanie nieruchomości, by nie zostały stracone, w ocenie Sądu przemawiają za uznaniem, że zamiarem pozwanego i jego ojca było wyprowadzenie znacznej części majątku wspólnego do majątku osobistego J. R. (2), a następnie do majątku osobistego pozwanego. Argumenty dotyczące tego, że J. R. (2) nabył te nieruchomości by następnie pozostawić je wnuczkom, nie są przekonywujące. Nie uszło uwadze Sądu, że dokonane czynności doprowadziły też do dodatkowego uposażenia pozwanego (któremu przysługiwałaby połowa ekwiwalentu (ceny nabycia), na który się powołuje w swojej argumentacji oraz został wyłącznym właścicielem otrzymanych w darowiźnie nieruchomości uprzednio wchodzących do majątku wspólnego stron. Należy wskazać, że jedyną formą ochrony z jakiej mogła skorzystać powódka jest właśnie postępowanie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Mając powyższe na względzie Sądu uznał powództwo za uzasadnione i w oparciu o powołane powyżej przepisy orzekł jak w sentencji. W punkcie I usunął niezgodność między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej KW nr (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w N. IV Wydział Ksiąg Wieczystych dla nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…) o powierzchni 3,7500 ha z rzeczywistym stanem prawnym poprzez: – wykreślenie w dziale II wielkości udziału we własności tej nieruchomości w wysokości 1/1 i zamiast tego wpisanie udziału w wysokości 1/1 rodzaj wspólności: wspólność majątkowa małżeńska, – wykreślenie w dziale II J. R. (1) i zamiast tego wpisanie J. R. (1) i M. R. (1). W punkcie II usunął niezgodność między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej KW nr (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w N. IV Wydział Ksiąg Wieczystych dla nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…) o powierzchni 1,1600 ha z rzeczywistym stanem prawnym poprzez: – wykreślenie w dziale II wielkości udziału we własności tej nieruchomości w wysokości 1/1 i zamiast tego wpisanie udziału w wysokości 1/1 rodzaj wspólności: wspólność majątkowa małżeńska, – wykreślenie w dziale II J. R. (1) i zamiast tego wpisanie J. R. (1) i M. R. (1). Wyrok Sądu Rejonowego – I Wydział Cywilny z dnia 28 listopada 2016 r. I C 59/15
W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.
Z wyrazami szacunku.
