Kupno i sprzedaż mieszkania, domu czy nieruchomości na dziecko (córkę lub syna) bez zgody Sądu

Kupno i sprzedaż mieszkania, domu czy nieruchomości na dziecko (córkę lub syna) bez zgody Sądu

Czy rodzice, jako przedstawiciele ustawowi małoletnich dzieci, mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego kupować na ich rzecz nieruchomość, mieszkanie czy dom na podstawie umowy sprzedaży?

Zgodnie z art. 95 § 1 KRO władza rodzicielska obejmuje m.in. obowiązek i prawo rodziców do wykonywania pieczy nad osobą i majątkiem dziecka. Rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko (art. 101 § 3 KRO). Nadzór sądu opiekuńczego ma w tym zakresie charakter prewencyjny, obejmując badanie legalności (zgodności z prawem) i celowości (szeroko rozumianego interesu, nie ograniczonego do bieżącej korzyści) przed dokonaniem zamierzonej czynności. W uzasadnieniu uchwały pełnego składu Izby Cywilnej z dnia 30 kwietnia 1977 r., III CZP 73/76 (OSNC 1978, nr 2, poz. 19) potwierdzono, że mimo zmiany stanu prawnego zachowała aktualność uchwała pełnego składu Izby Cywilnej z dnia 24 czerwca 1961 r., III CZP 16/61 (OSNC 1963, nr 9, poz. 187), w myśl której czynność prawna dotycząca majątku małoletniego, dokonana przez przedstawiciela ustawowego bez uprzedniego zezwolenia władzy opiekuńczej, jest nieważna i nie może być konwalidowana.

Kupno i sprzedaż mieszkania, domu czy nieruchomości na rzecz dziecka bez zgody Sądu

Sąd opiekuńczy dokonuje oceny zamierzonej czynności w aspekcie przekroczenia zwykłego zarządu według stanu z daty orzekania. Pojęcie „zwykły zarząd” majątkiem dziecka nie zostało zdefiniowane w ustawie a, wobec znaczących różnic instytucji, niecelowe jest odwoływanie się do sposobu rozumienia „zarządu” majątkiem wspólnym małżonków (art. 29, art. 37 KRO) oraz przedmiotem współwłasności (art. 199 - art. 203 KC). Zarząd majątkiem dziecka obejmuje czynności faktyczne, prawne i procesowe (w postępowaniach sądowych i administracyjnych) dotyczące przedmiotów wchodzących w skład tego majątku, ich nabywania, obciążania i zbywania. Zgodzić się należy z poglądem, że przy kwalifikacji czynności prawnych, dokonywanych przez przedstawicieli ustawowych małoletnich, w aspekcie „zwykłego zarządu” niezbędne jest odniesienie się do przyjętej w orzecznictwie i piśmiennictwie wykładni tego pojęcia oraz do kryteriów subiektywnych, bowiem taka sama czynność może w indywidualnych okolicznościach faktycznych danej sprawy, z uwagi na wartość majątku, cel, znaczenie, rodzaj i skutki czynności, stanowić lub przekraczać zakres zwykłego zarządu (por. nie publikowane wyroki Sądu Najwyższego z dnia 22 października 1968 r., II PR 433/68, z dnia 16 listopada 1982 r., I CR 234/82).

W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 17 października 2000 r., I CKN 319/00 wyjaśniono, że obiektywnym i sprawdzalnym miernikiem przekroczenia zakresu zwykłego zarządu przez daną czynność jest jej ciężar gatunkowy, wartość i skutki wywołane w sferze majątku małoletniego, oraz szeroko pojęte dobro dziecka i ochrona jego interesów życiowych. Przyjęto, że spośród czynności dotyczących nieruchomości małoletnich zakres zwykłego zarządu przekraczają: obciążenie hipoteką (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 1997 r., III CKU 92/97), umowa dzierżawy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2007 r., II UK 178/06, OSNP 2008, nr 9 -10, poz. 141), przekazanie działek rolnych w bezpłatne użytkowanie (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 marca 2014 r., II GSK 2102/12). Podstawowe znaczenie dla ukształtowania praktyki ma wskazana wyżej uchwała pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 30 kwietnia 1977 r., III CZP 73/76, mająca moc zasady prawnej, która stwierdza, że rodzice mogą, bez zezwolenia sądu opiekuńczego przewidzianego w art. 101 § 3 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, nabywać dla małoletniego dziecka na podstawie umowy darowizny nieruchomości w stanie wolnym od zobowiązań wobec darczyńcy lub osób trzecich. Podzielając pogląd, że czynność taka - w zasadzie - przekracza zakres zwykłego zarządu Sąd Najwyższy uznał, że wyjątek od niej uzasadniony jest tym, że wskutek umowy darowizny następuje przysporzenie majątkowe, nie pociągające za sobą po stronie obdarowanego żadnych zobowiązań cywilnoprawnych wobec darczyńcy lub osób trzecich, zatem zgodne z jego dobrem. Odwołał się także do treści art. 17 KC wskazując, że osoba ograniczona w zdolności do czynności prawnych może bez zgody przedstawiciela ustawowego dokonywać czynności nie będących rozporządzeniem, ani zobowiązaniem, a do takich należy przyjęcie darowizny nie obciążonej poleceniem. Dalsze motywy podkreślają brak zagrożenia czynnością, mającą na celu wyłącznie przysporzenie małoletniemu bezpłatnych korzyści.

Sąd Najwyższy, podzielając stanowisko wyrażone w przytoczonej uchwale, zwraca uwagę na istotne różnice zachodzące między stanem faktycznym i prawnym sprawy, w której zapadła, a będącej przedmiotem oceny w obecnym postępowaniu skutkujących powzięciem poważnych wątpliwości i przedstawieniem zagadnienia prawnego. Przedstawiciele ustawowi małoletnich, działając w ich imieniu i na ich rzecz jako kupujących, zamierzali zawrzeć z osobami trzecimi umowy sprzedaży prawa odrębnej własności oznaczonych lokali mieszkalnych za środki pieniężne, pochodzące z majątku osobistego jednego z tych przedstawicieli i przekazane tytułem darowizny. Z przyczyn wskazanych wyżej nie można przyjąć, że środki przeznaczone na cenę stanowiły składnik majątku małoletnich już w dacie planowanej czynności. W istocie zatem miało dojść do zawarcia dwóch umów, tj. darowizny i sprzedaży które, niezależnie od zachodzącego między nimi związku, stanowiłyby samodzielne czynności prawne. Konieczne jest zatem dokonanie oceny każdej z nich z punktu widzenia zarządu majątkiem małoletnich. Pierwsza umowa miała polegać na przeniesieniu na małoletnie pod tytułem darmym przez jednego z ustawowych przedstawicieli środków pieniężnych, przy czym darczyńcy określając ją jako „darowiznę celową”, twierdzili, że pozbawia to planowaną czynność ryzyka naruszenia majątkowych interesów małoletnich.

Kupno i sprzedaż mieszkania, domu czy nieruchomości na rzecz dziecka bez zgody Sądu

„Darowizna celowa” nie jest pojęciem prawnym, aczkolwiek występującym w praktyce obrotu i odpowiadającym przekazaniu środków pieniężnych pod tytułem darmym, z zastrzeżeniem oznaczonego ich przeznaczenia. Strony używały go w znaczeniu funkcjonalnym, identyfikując cel przysporzenia z planowanym wydatkiem. Zastrzeżenie takie może przybrać postać polecenia (art. 893 - 895 KC) lub warunku (art. 89 i nast. KC). Dokonanie wyboru, która z tych konstrukcji, istotnie różniących się celem, treścią i skutkami prawnymi, będzie stanowić element umowy należy do stron. Polecenie polega na nałożeniu przez darczyńcę umownego obowiązku oznaczonego działania lub zaniechania obdarowanego, zawartego w treści umowy darowizny. Obdarowany musi wyrazić zgodę na jego włączenie do stosunku prawnego, najpóźniej po jej zawarciu. Polecenie sprzeczne z prawem lub zasadami współżycia społecznego jest nieważne, ale umowa darowizny pozostaje w mocy nadal chyba, że bez postanowienia dotkniętego nieważnością nie zostałaby dokonana (art. 58 § 3 KC).

Dopuszczalne jest polecenie polegające na obowiązku zużycia przedmiotu darowizny na określony cel o charakterze prawnym lub faktycznym, bezpośrednio dotyczącym obdarowanego, niemniej niedokonanie przez niego tak oznaczonego użycia świadczenia, skutkujące niezrealizowaniem celu, nie oznacza niewykonania zobowiązania, a darczyńca nie może żądać wypełnienia polecenia (art. 894 § 1 KC). Do poleceń objętych rygorem nieważności należy zaliczyć zakaz zbywania surogatu korzyści uzyskanej w wyniku wykonania polecenia. Warunek w rozumieniu art. 89 KC jako element czynności prawnej, uzależnia jedynie jej skuteczność prawną od zdarzenia przyszłego i niepewnego. Postanowienie takie, nie konstytuując czynności, przybiera postać zastrzeżenia o znaczeniu accidentale negotii. Warunkowa czynność prawna skutkuje związaniem nią stron dotąd, dopóki zdarzenie przyszłe i niepewne się nie ziści. Oznacza to, że oświadczenia stron są definitywne w chwili zawarcia umowy, tylko jej skuteczność jest zależna od spełnienia warunku. Art. 89 KC przewiduje tylko jeden podział warunków - według kryterium skutków czynności prawnych - a orzecznictwo i piśmiennictwo, w nawiązaniu do niego, posługują się ich utrwalonym nazewnictwem jako zawieszających (ziszczenie się powoduje powstanie skutku) i rozwiązujących (ziszczenie się powoduje ustanie skutku). Okresowy stan zawieszenia kończy się ziszczeniem lub nieziszczeniem oznaczonego zdarzenia, co powoduje od tego momentu i bezpośrednio uzyskanie, zmianę lub utratę praw lub obowiązków przez strony umowy (skutek prospektywny). Zastrzeżenie w umowie darowizny warunku zawieszającego oznacza, że od jego urzeczywistnienia się, jako zdarzenia przyszłego i niepewnego uzależnione jest dojście darowizny do skutku.

Czynnością, której bezpośrednio dotyczyła odmowa notariusza, była umowa sprzedaży nieruchomości pomiędzy osobą trzecią, jako zbywającym, oraz małoletnimi, działającymi przez przedstawicieli ustawowych, jako nabywcami. Umowa sprzedaży jest umową konsensualną dochodzącą do skutku na skutek porozumienia stron, dwustronnie zobowiązującą. Jej wzajemność polega na wymianie ekwiwalentnych świadczeń, które jeżeli strony inaczej nie postanowiły, powinny być spełnione jednocześnie. Świadczenie pieniężne w postaci ceny jest realizowane w imieniu nabywcy, przy czym może pochodzić bezpośrednio z majątku kupujących, bądź majątku osoby trzeciej i być przekazywane w oparciu o zastrzeżenie umowne (przewidziane m.in. w art. 391-393 KC). W przedmiotowym wypadku istnieją wątpliwości, czy umowa sprzedaży w zakresie świadczenia ceny miała być realizowana w układzie dwu- czy trójpodmiotowym. Niemniej zobowiązanie przedstawiciela ustawowego do zapewnienia małoletnim środków pieniężnych przeznaczonych na pokrycie ceny nie zmieniało istoty tego stosunku prawnego.

Kupno i sprzedaż mieszkania, domu czy nieruchomości na rzecz dziecka bez zgody Sądu

Nie ulega wątpliwości, że tak skonstruowany stosunek zobowiązaniowy nadal wymaga kontroli sądu opiekuńczego, zarówno w aspekcie legalności jak i celowości. W wypadkach wątpliwych, a do takich należy zawarcie umowy sprzedaży z wykorzystaniem środków pieniężnych pochodzących z darowizny celowej, ani przedstawiciele ustawowi ani notariusz nie mają ustawowej kompetencji do kwalifikacji zamierzonej czynności z punktu widzenia przekroczenia granic zwykłego zarządu, a ich błędna ocena może być podważona z najdalej idącym skutkiem nieważności czynności prawnej. Nabycie nieruchomości przez małoletnich pod tytułem odpłatnym, bez względu na źródło pochodzenia środków pieniężnych, zawsze stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, a brak podstawy do odstępstwa od tej zasady tylko z tej przyczyny, że środki na pokrycie ceny zostały pozyskane pod tytułem darmym. Czynność inwestycyjnego rozporządzenia majątkiem małoletnich poprzez nabycie takiego składnika znaczącej wartości związana jest z pewnym ryzykiem. Jego następstwem jest nie tylko przysporzenie majątkowe, ale także powstanie kompleksu praw i obowiązków, wymagającego rozważenia w aspekcie dobra dziecka. I tak wprawdzie pożytki majątku stanowią jego własność, ale przeznaczenie czystego dochodu określa ustawa w art. 103 KRO, jako zaspokojenie potrzeb w zakresie utrzymania i wychowania dziecka, rodzeństwa, zaspakajanie uzasadnionych potrzeb rodziny. Pozyskiwanie ich pośrednio wpływa zatem na istnienie i zakres obowiązku alimentacyjnego rodziców. Dysponowanie majątkiem w postaci nieruchomości pociąga również liczne obowiązki publiczno-prawne i cywilne.

Biorąc powyższe rodzice jako przedstawiciele ustawowi małoletnich nie mogą, bez zezwolenia sądu opiekuńczego, nabywać dla dziecka pozostającego pod władzą rodzicielską nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży, także wtedy, gdy środki pieniężne na pokrycie ceny pochodzą z dokonanej przez nich darowizny celowej. Taka czynność, ze względu na dobro małoletnich i potrzebę ochrony ich interesów, wymaga prewencyjnej kontroli Sądu, przewidzianej w art. 101 § 3 KRO. Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 15 lutego 2019 r. III CZP 85/18

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

5/5 - (106 votes)