Podział majątku po rozwodzie mieszkania i lokalu komunalnego

Podział majątku po rozwodzie mieszkania i lokalu komunalnego

Z chwilą zawarcia małżeństwa miedzy małżonkami powstaje z mocy prawa wspólność majątkowa. Oznacza to, iż co do zasady wszystkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności przez oboje małżonków lub przez jednego z nich wchodzą do ich majątku wspólnego. W szczególności do majątku wspólnego należą przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej; przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił; prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom; przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków oraz inne przedmioty majątkowe wymienione w art. 33 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zasadą jest, że oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym, chyba, że w umowie majątkowej małżeńskiej postanowią inaczej (art. 43 § 1 krio). W postępowaniu o podział majątku wspólnego sąd rozstrzyga o składzie i wartości tego majątku.

Odnosząc się do kwestii prawa najmu stwierdzić należy, że zgodnie z ugruntowanym już stanowiskiem oraz wykładnią powołanych przepisów, zarówno w orzecznictwie Sądu Najwyższego jak i praktyce sądów powszechnych rozpoznających wnioski o podział majątku, prawo najmu lokalu mieszkalnego stanowi składnik majątku wspólnego ulegającego podziałowi. Na przestrzeni lat wypracowany już został także przez praktyków sposób ustalania wartości prawa najmu lokalu. Geneza podziału prawa najmu tkwi w jego charakterze prawnym. Prawo najmu jest prawem obligatoryjnym, a więc prawem względnym, którego istotą jest możliwość korzystania z cudzego przedmiotu majątkowego przez czas oznaczony lub nieoznaczony.

Zgodnie z regulacją Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, podstawową ideą wynajmu lokalu jest zapewnienie i zaspokojenie na przyszłość najemcy warunków lokalowych. Z tych też powodów co do zasady umowa najmu oparta na podstawie przepisów ustawy zawierana jest na czas nieokreślony. Jednym z niezbędnych czynników podlegających uwzględnieniu przy ustalaniu wartości prawa najmu lokalu mieszkalnego jest więc możliwości korzystania w przyszłości z lokalu z uwzględnieniem hipotetycznego okresu trwania owej możliwości korzystania. Przypuszczalny okres wynajmu w przyszłości określa się w zależności od wieku osoby uprawnionej i na czas życia osoby będącej najemcą. Z chwilą śmierci prawo najmu lokalu bowiem wygasa. Przy ustalaniu wartości tego prawa nie uwzględnia się natomiast całego okresu trwania stosunku najmu, gdyż do chwili ustania wspólności majątkowej prawo najmu służyło obojgu uprawnionym małżonkom. W równym stopniu korzystali z tego prawa przez czas trwania związku małżeńskiego.

Dlatego Sąd ustala aktualną wartość tego prawa określoną z uwzględnieniem prawdopodobnego czasu trwania tego stosunku prawnego w przyszłości oraz na podstawie przeciętnych cen czynszu stosowanych w danej miejscowości dla lokali komunalnych. Prawo najmu lokalu komunalnego nie jest bowiem przeznaczone do obrotu, a stanowi wartość, jaką dla najemcy przedstawia możliwość korzystania z przedmiotu najmu. Prawo najmu lokalu jest więc warte tyle, ile dla najemcy warta jest możliwość mieszkania w tym lokalu. Ponieważ lokal stanowi mieszkaniowy zasób gminy, to przy ustalaniu wartości tego prawa nie może być brana pod uwagę wartość rynkowa mieszkania rozumianego jako prawo własności do lokalu mieszkalnego, a wyłącznie wartość czynszu uiszczanego. Dodatkowo, wartość ta podlega pomniejszeniu o obciążenia jakie wiążą się z tym prawem. Należy bowiem pamiętać, że z prawem tym związane są nie tylko określone uprawnienia (prawo używania lokalu), ale też na najemcy ciążą określone obowiązki. Podstawowym jest uiszczanie czynszu, który stanowi ekwiwalent prawa korzystania z lokalu. Wartość lokalu należy zatem pomniejszyć o czynsz uiszczany za korzystanie z lokalu komunalnego. Czynsz taki, stanowiący ekwiwalent możliwości korzystania z przedmiotu najmu, jest miernikiem wartości prawa przysługującego najemcy mieszkalnego lokalu komunalnego.

Realną wartość rynkową prawa najmu wyraża więc wysokość czynszu rynkowego, którą należy ustalić z uwzględnieniem charakteru prawnego lokalu jako mieszkania komunalnego i przy uwzględnieniu obowiązku uiszczania czynszu stanowiącego ekwiwalent prawa korzystania z lokalu; chodzi zatem o różnicę pomiędzy czynszem „wolnym” a czynszem uiszczanym przez najemcę lokalu komunalnego, z uwzględnieniem szczególnej regulacji ustawowej dotyczącej mieszkań komunalnych.

Co do zasady zatem, mimo, że instytucja czynszu regulowanego została zniesiona i nie funkcjonuje już w systemie prawnym, to nadal czynsz uiszczany przez najemcę lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy jest niższy niż czynsz uiszczany za analogiczny lokal, którego wysokość określa tzw. rynek (czynsz „wolny”). W tym też znaczeniu można mówić o czynszu regulowanym, ale przy zaistnieniu określonych przesłanek prawnych: podmiotem uprawnionym do regulowania czynszu jest wyłącznie Gmina w stosunku do lokali komunalnych i w oparciu o obowiązujące przepisy prawa na podstawie wyraźnej delegacji ustawowej.

Reasumując, wartością prawa najmu lokalu wchodzącego w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, podlegającego następnie podziałowi, jest różnica pomiędzy czynszem ustalonym w trybie ustawy o ochronie lokatorów, a czynszem „wolnym” obliczoną przez czas prawdopodobnego trwania stosunku najmu, który determinowany jest wiekiem osoby, której prawo najmu będzie wyłącznie przysługiwało. De facto rozliczana jest więc korzyść jaką osoba uprawniona odniesie z faktu możliwości dalszego (tj. po dokonaniu podziału majątku) mieszkania w lokalu, z uwzględnieniem hipotetycznego czasu trwania tej możliwości i stosownie do wieku uprawnionego. Miernikiem finansowym stanowiącym podstawę wyliczenia tej wartości jest czynsz.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.