Poniedziałek - Sobota9.00 - 20.00
ul. Głogowska 47a lok. 1a 60-736 Poznań
Tel.+48696293998
ZapraszamyJeżeli chcesz mieć przewagę problemy powierz najlepszym specjalistom
Twoja sprawa z zakresu prawa rodzinnego jest już wystarczająco stresująca. Nie powinieneś rozbijać banku tylko po to, aby upewnić się, że jesteś chroniony

Spłata rat kredytu hipotecznego w banku, gdy wartość i cena mieszkania, domu, lokalu lub nieruchomości jest niższa od kredytu i długu

Sądowy podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej ma na celu sprawiedliwe rozdysponowanie wchodzących w skład tego majątku aktywów, nie obejmuje natomiast podziału pasywów ciążących na współuprawnionych osobiście, bądź obciążających któryś ze składników ich majątku. Sposób rozdzielenia wspólnie zgromadzonego majątku między współuprawnionymi nie może bowiem wpływać na sytuację prawną ich wierzycieli np. banku (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 26 września 1968 r., III CRN 209/68, OSNCP 1969, nr 6, poz. 112, z dnia 26 stycznia 1972 r., III CRN 477/71, OSPiKA 1972, Nr 9, poz. 174, z dnia 12 stycznia 1978 r., III CRN 333/77, oraz z dnia 20 września 2000 r., I CKN 295/00, OSNC 2001, Nr 2, poz. 32). Ta ogólna reguła nie rozwiązuje jednak problemu, według jakich zasad powinno nastąpić oszacowanie wchodzących w skład majątku składników (nieruchomości i niektórych praw), które pozostają obciążone hipoteką zabezpieczającą wierzytelności (najczęściej wierzytelności kredytowe, z których pochodziły środki na ich nabycie) także po ich przyznaniu na wyłączność któremuś z byłych małżonków.

Jako pierwsza wykształciła się i utrwaliła koncepcja, zgodnie z którą obciążenia rzeczowe nieruchomości, w tym również hipoteki zabezpieczające kredyty udzielone małżonkom w czasie trwania wspólności majątkowej, powodowały zmniejszenie wartości przedmiotu, który obciążały, wobec czego należało je uwzględnić przy ustalaniu wartości tego składnika majątku wspólnego. Ten kierunek nawiązywał do wskazówek płynących z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm. – dalej GospNierU), mających zastosowanie – z uwagi na generalny charakter zawartych w niej zasad szacowania nieruchomości (art. 149 GospNierU) – do określania wartości wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem jedynie określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. W § 38 ust. 1 i 2 rozporządzenia wykonawczego zamieszczony został nakaz uwzględnienia przy określaniu wartości nieruchomości jej obciążenia ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości (ust. 1). Pomniejszenie następowało o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami jego ustanowienia (ust. 2).

Podział majątku z długiem, pożyczką, kredytem hipotecznym w banku wyższym, przekraczającym, większym i przewyższającym wartość, cenę mieszkania, domu, lokalu czy nieruchomości Poznań Warszawa

W orzecznictwie Sądu Najwyższego pogląd ten przyjęty został w postanowieniu z dnia 5 października 2000 r., II CKN 611/99 („Monitor Prawniczy” 2001, nr 2, s. 93), zakres jego stosowania rozszerzono następnie w uchwale z dnia 25 czerwca 2008 r., III CZP 58/08 (OSNC 2009, nr 7-8, poz. 99) i kontynuowano w postanowieniach z dnia 21 stycznia 2010 r., I CSK 205/09 („Rodzina i Prawo” 2011, nr 19, s. 92), z dnia 20 kwietnia 2011 r., I CSK 661/10 (OSNC-ZD 2012, nr B, poz. 31), z dnia 26 października 2011 r., I CSK 41/11 („Izba Cywilna” 2012, nr 10, s. 37) i z dnia 21 marca 2013 r., II CSK 414/12, a także w wyroku z dnia 2 kwietnia 2003 r., III RN 55/02 (OSP 2005, Nr 3, poz. 32). Zwykle umniejszenie wartości dokonywane było przez proste odliczenie kwoty niespłaconego zadłużenia zabezpieczonego hipotecznie od rynkowej wartości nieruchomości, jednak w orzeczeniach podkreślano również potrzebę indywidualnego traktowania okoliczności każdej sprawy, w tym walorów i stopnia atrakcyjności nieruchomości i reguł stosowanych w obrocie, które mogły podważać wyniki metody arytmetycznej.

Prawidłowość takiego stanowiska poddana została krytyce w piśmiennictwie, a przytaczane argumenty znalazły odbicie w orzecznictwie sądów powszechnych, a następnie podzielone zostały także przez Sąd Najwyższy w powołanym przez Sąd Rejonowy postanowieniu z dnia 26 stycznia 2017 r., I CSK 54/16. W uzasadnieniu tego orzeczenia Sąd Najwyższy przyjął, że jeżeli po ustaniu wspólności ustawowej małżonkowie pozostają dłużnikami osobistymi banku, odpowiedzialnymi solidarnie za spłatę zobowiązania kredytowego zabezpieczonego hipoteką obciążającą spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, sąd – określając wartość tego składnika majątkowego podlegającego podziałowi – bierze pod uwagę jego wartość rynkową bez uwzględnienia obciążenia hipotecznego. Argumentacja Sądu Najwyższego była wynikiem analizy zasad obrotu rynkowego nieruchomościami i prawami z obciążeniem hipotecznym. Sąd stwierdził, że wartość przedmiotu sprzedaży określana jest w takim wypadku jak dla przedmiotów nieobciążonych, z tym zastrzeżeniem, że zazwyczaj nabywca przekazuje – za zgodą zbywcy – określoną część ceny nabycia bezpośrednio wierzycielowi hipotecznemu, celem zaspokojenia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, co skutkuje wygaśnięciem hipoteki i jej wykreśleniem z księgi wieczystej za zgodą wierzyciela. Zmiana stanowiska miała istotne skutki przy określaniu rozmiaru spłat lub dopłat, ponieważ rynkowa wartość nieruchomości – po pominięciu kwoty zabezpieczenia hipotecznego, wyrażającej się aktualną wielkością zadłużenia – była istotnie wyższa niż po odliczeniu tego zadłużenia.

Następnie przedstawione zagadnienie, które pojawiło się także w pytaniach prawnych sformułowanych przez wiele sądów w konkretnych sprawach, było przedmiotem rozpoznania m.in. w sprawie (III CZP 21/18, OSNC z 2019 r. Nr 9, poz. 88), w której w dniu 28 marca 2019 r. zapadła uchwała potwierdzająca pogląd wyrażony w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2017 r. Zgodnie z jej tezą – w sprawie o podział majątku wspólnego małżonków, obejmującego nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy, sąd – przydzielając tę nieruchomość na własność jednego z małżonków – ustala jej wartość, jeżeli nie przemawiają przeciwko temu ważne względy, z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego.

Zabezpieczenie rzeczowe nie zmienia wielkości zobowiązania kredytowego współwłaścicieli (współuprawnionych) i nie przenosi na uczestnika, który otrzyma rzecz lub prawo, obowiązku samodzielnej spłaty długu z uwagi na zagrożenie egzekucją z nieruchomości (prawa) z wykorzystaniem hipoteki. Wierzyciel zachowuje swobodę wyboru dłużnika, od którego będzie się domagał zapłaty i nie ma obowiązku zaspokajania się z przedmiotu hipoteki. Również utrata przez jednego z dłużników osobistych pozycji dłużnika rzeczowego, stanowiąca skutek przyznania innemu współuprawnionemu wspólnej dotychczas nieruchomości lub prawa, nie wpływa na rozmiar zobowiązania ani na wiążący charakter zabezpieczenia hipotecznego. Nie daje też podstaw do prognozowania, które z współdłużników osobistych i w jakiej części spłaci zadłużenie. Zgodzić się więc należy, że najczęściej w postępowaniach działowych wartość wspólnej nieruchomości czy prawa nie powinna być obniżana z powodu ich obciążenia zabezpieczeniem hipotecznym niespłaconej wierzytelności kredytowej.

Podział majątku z długiem, pożyczką, kredytem hipotecznym w banku wyższym, przekraczającym, większym i przewyższającym wartość, cenę mieszkania, domu, lokalu czy nieruchomości Poznań Warszawa

W konkretnych sprawach mogą jednak wystąpić takie okoliczności, które spowodują, że typowe rozwiązanie nie będzie spełniało swojej roli, ponieważ nie doprowadzi do założonego celu postępowania działowego, tj. do usunięcia stanu współwłasności nieruchomości bądź wspólności prawa w sposób sprawiedliwie wyważający interesy współuprawnionych. Przyczyny uzasadniające odejście od rozwiązania pomijającego obciążenie hipoteczne mogą mieć charakter podmiotowy i wynikać z osobistej lub majątkowej sytuacji współuprawnionych, potrzebę odstępstwa mogą też powodować okoliczności dotyczące przedmiotu postępowania, w tym szczególnie proporcja w jakiej pozostaje wielkości obciążenia do wartości obciążonej nieruchomości lub prawa, powodujące, że obciążenie rzutuje na wartość rynkową nieruchomości lub prawa, a nawet – w skrajnych wypadkach – praktycznie pozbawia przedmiot zabezpieczenia zdolności zbywczej lub też prowadzi do poważnego zagrożenia krzywdzącym i nieodpowiadającym założeniom postępowania działowego wynikiem tego postępowania.

W takich wypadkach możliwe jest uwzględnienie obciążenia przez odliczenie nominalnej wartości hipoteki albo też zastosowanie innych rynkowych kryteriów urealniania wartości przedmiotu zniesienia współwłasności (wspólności), gdyż przyjąć należy, że wówczas zabezpieczone obciążenie wpływa negatywnie na wartość przedmiotu działu między uczestnikami postępowania działowego. Wielość różnych możliwości i splotów okoliczności faktycznych dotyczących przyczyn ustanowienia ciążącego na przedmiocie działu zabezpieczenia hipotecznego, którym nie musi być zadłużenie bezpośrednio związane z zakupem nieruchomości lub prawa, lecz np. osobisty dług jednego ze współwłaścicieli lub współuprawnionych, bądź nawet dług osoby trzeciej, wymaga pozostawienia sądowi możliwości dostosowania metody szacowania wartości i dokonywania rozliczeń między podmiotami wychodzącymi ze współwłasności (wspólności) w sposób bardziej elastyczny, uwzględniający kryteria ekonomiczne, gdy wymagać tego będą okoliczności. Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 25 lipca 2019 r. III CZP 14/19

Jest również pogląd, że nieuwzględnienie obciążającej nieruchomość hipoteki, przy ustalaniu wysokości spłaty należnej małżonkowi któremu nieruchomość nie została przydzielona, od drugiego małżonka, mogłoby prowadzić do tego, że jako dłużnik hipoteczny małżonek ten spłaci sam cały dług będąc przy tym pozbawiony możliwości dochodzenia w stosunku do współmałżonka roszeń z tego tytułu. W takiej sytuacji, małżonek któremu przysądzono własność nieruchomości zobowiązany byłby do spłaty całego kredytu jako dłużnik rzeczowy oraz połowy wartości nieruchomości nie uwzględniającej obciążenia, drugi małżonek pozostawał by natomiast solidarnym dłużnikiem z tytułu kredytu (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 listopada 2009 r., III CZP 103/09; postanowienie SN z dnia 26 października 2011 r., I CSK 41/11).

Przy szacowaniu składników majątku wspólnego należy uwzględnić obciążenia zmieniające rzeczywistą wartość tych składników w szczególności obciążenia o charakterze prawnorzeczowym, za które ponosi odpowiedzialność każdorazowy właściciel nieruchomości, zwłaszcza obciążenie hipoteką. Wartość tych obciążeń odlicza się zarówno przy ustalaniu składników majątku wspólnego, jak i przy zaliczaniu wartości przyznanej jednemu z małżonków nieruchomości na poczet przysługującego mu udziału w majątku wspólnym (post. SN z dnia 5 października 2000 r., II CKN 611/99 i z dnia 29 września 2004 r., II CK 538/03).

Czym innym jest bowiem odpowiedzialność osobista byłych małżonków wobec wierzyciela, na którą podział majątku nie ma wpływu, czym innym natomiast zasady rozliczenia między nimi wydatków z majątku osobistego jednego z małżonków z tytułu wspólnego długu. Jeżeli ze względu na istnienie odpowiedzialności rzeczowej dług obciąża rzecz i obniża jej wartość, jego spłata przez małżonka, który w wyniku podziału majątku otrzymał obciążoną rzecz oszacowaną z uwzględnieniem tego długu stanowi realizację zasady, że zobowiązany do spłaty jest ten komu nieruchomość została przyznana, gdyż spłacając dług zapobiega skierowaniu przez wierzyciela roszczeń do tej rzeczy.

Podkreślenia wymaga, że Sąd nie ma prawnych możliwości zwolnienia wnioskodawcy z długu wynikającego z kredytu hipotecznego. Przejęcie długu może nastąpić przez umowę między wierzycielem a osobą trzecią za zgodą dłużnika, przy czym oświadczenie dłużnika może być złożone którejkolwiek ze stron, albo też przez umowę między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela, oświadczenie wierzyciela może być złożone którejkolwiek ze stron (art. 519 § 2 KC).W obu przypadkach niezbędny jest udział wierzyciela (Banku (…)), który nie jest uczestnikiem postępowania.

Podział majątku z długiem, pożyczką, kredytem hipotecznym w banku wyższym, przekraczającym, większym i przewyższającym wartość, cenę mieszkania, domu, lokalu czy nieruchomości Poznań Warszawa

Podkreślić także należy, że Sąd nie ma możliwości wezwania wierzyciela – banku do udziału w postępowaniu w trybie art. 510 § 2 KPC Bank nie ma bowiem interesu we wzięciu udziału w sprawie o podział majątku wspólnego, jeżeli następuje przyznanie nieruchomości jednemu z małżonków, a umowę kredytu zawarli oboje małżonkowie jako dłużnicy solidarni. Podobnie brak jest interesu prawnego wierzyciela hipotecznego (banku) w sytuacji, gdy dochodzi do podziału fizycznego nieruchomości. Bank jest zatem zainteresowanym w rozumieniu art. 510 KPC tylko wówczas, gdy sąd uzna, iż sposobem zniesienia współwłasności jest sprzedaż licytacyjna nieruchomości. W takiej sytuacji sąd powinien wezwać wierzyciela hipotecznego do udziału w sprawie (art. 510 § 2 KPC). W zależności od stanowiska banku sąd może jednak przyznać nieruchomość jednemu z byłych małżonków, jeżeli bank zgodzi się na zmianę umowy kredytowej i zwolnienie z długu drugiego małżonka lub w razie braku takiej zgody dokonać sprzedaży licytacyjnej nieruchomości (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 listopada 2009 r., III CZP 103/09).

Sprawa sądowa opracowana przez Kancelarię nr 1

A. B. z domu U. i M. L. zawarli związek małżeński. Prawomocnym wyrokiem Sąd Rejonowy ustanowił między nimi – w miejsce ustawowej wspólności małżeńskiej – rozdzielność majątkową. Małżeństwo ich zostało następnie rozwiązane przez rozwód wyrokiem Sądu Okręgowego.

Małżonkowie L. nabyli nieruchomość położoną w miejscowości W., o powierzchni 0,3290 ha, zabudowaną domem mieszkalnym jednorodzinnym, dla której to nieruchomości w Sądzie Rejonowym prowadzona jest księga wieczysta nr (…), za cenę 330.000 złotych. Przed zawarciem umowy uiścili 23.000 złotych zadatku, a reszta ceny zakupu pochodzi z kredytu zaciągniętego w Banku (…) S.A. Z kwoty zadatku suma 9.425 złotych pochodziła z przedmałżeńskich oszczędności A. L., a reszta z oszczędności matki M. L.. Zadłużenie z tytułu kredytu, za który zakupiono nieruchomość, wynosiło 292.486,58 złotych. Nieruchomość ma wartość 244.870 złotych.

Od dnia zniesienia ustawowej wspólności małżeńskiej kredyt na zakup nieruchomości spłaca M. L., który spłacił w tym czasie łącznie 74.493,12, a następnie jeszcze 20.612,54 złotych. Małżonkowie L. jeszcze przed zniesieniem wspólności małżeńskiej prowadzili negocjacje co do podziału majątku wspólnego i uzgodnili, że M. L. przejmie całą wspólną nieruchomość, doprowadzi do zwolnienia A. L. z długu względem banku i nie będzie dochodził spłaty z tytułu uiszczanych przez siebie rat kredytu. W zamian za to A. L. miała nie żądać zwrotu własnych nakładów na nieruchomość. Po zniesieniu wspólności małżeńskiej strony nie dokonały podziału majątku wspólnego w drodze aktu notarialnego, a M. L. nie stawił się, kiedy został w tej sprawie zawezwany do próby ugodowej.

Oceniając zebrany w sprawie materiał dowodowy Sąd Rejonowy nie dał wiary twierdzeniom i zeznaniom uczestnika M. L., że na rozprawie przed Sądem Rejonowym zobowiązał się nie dochodzić od A. L. spłaty tylko rat wspólnego kredytu uiszczonych przez niego przed zniesieniem wspólności ustawowej.

Podanej przez uczestnika interpretacji jego słów przeczą czynności podjęte przez niego później, a najbardziej to, że w odpowiedzi na wniosek o podział majątku wspólnego żąda on rozliczenia połowy wszystkich rat kredytu, które spłacił po zniesieniu wspólności. Przed Sądem Rejonowym „nie będę dochodził zwrotu rat kredytu hipotecznego” nie czyniąc rozróżnienia między tymi ratami. W ocenie Sądu Rejonowego oznacza to, że miał na myśli co najmniej raty płatne do dnia złożenia tego oświadczenia. W dniu, w którym składał te zeznania, ustawowa wspólność małżeńska nie była jeszcze zniesiona, a więc nie mógł złożyć deklaracji co do rat zapłaconych nie znając daty, z jaką wspólność zostanie zniesiona. Tymczasem, uzyskawszy zniesienie ustawowej wspólności małżeńskiej z datą wsteczną, zażądał rozliczenia wszystkich swoich nakładów, co świadczy w ocenie sądu o tym, że postanowił skorzystać z okazji do uzyskania korzystniejszych warunków podziału majątku, niż się wcześniej spodziewał.

Aby przyjąć, że wypowiadając cytowane słowa uczestnik miał intencje takie, jak twierdził w zeznaniach w sprawie niniejszej, należałoby wykazać albo nieadekwatność protokołu sporządzonego Sądu Rejonowego do jego wypowiedzi, do czego brakuje podstaw, albo nieumiejętne wyrażanie przezeń swoich intencji, do czego również brakuje podstaw. Uczestnik jest bowiem w ocenie sądu osobą inteligentną i bardzo precyzyjnie wyrażającą myśli, w dodatku występującą przed sądami z profesjonalnym pełnomocnikiem, który umiał przedsięwziąć czynności zmierzające do sprostowania protokołu, czego nie uczynił. Wyjaśnienie tego zaniechania może być tylko takie, że protokół dokładnie oddawał jego wypowiedź i intencje.

Podział majątku z długiem, pożyczką, kredytem hipotecznym w banku wyższym, przekraczającym, większym i przewyższającym wartość, cenę mieszkania, domu, lokalu czy nieruchomości adwokat radca prawny prawnik kancelaria

W świetle powyższych ustaleń i rozważań prawdziwe jest w ocenie Sądu Rejonowego twierdzenie wnioskodawczyni, że uczestnik zobowiązał się wziąć na siebie spłatę całego długu i nie żądać z tego tytułu rozliczeń.

Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy wskazał, że po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej A. L. i M. L. stali się współwłaścicielami wspólnie zakupionej nieruchomości w równych częściach ułamkowych, a więc po ½.

Zasądzenia spłaty od wnioskodawczyni na rzecz uczestnika nie usprawiedliwia bowiem również porównanie ich sytuacji majątkowej przed działem i po nim. Przed podziałem byli małżonkowie mieli wspólną nieruchomość o wartości prawie 250.000 złotych i wspólny dług. Po podziale nieruchomość przypada w całości uczestnikowi. Wartość jego aktywów wynosi zatem 244.870 złotych, a pasywów – 292.486,58 złotych. Po odjęciu wartości aktywów od pasywów otrzymuje się kwotę 47.616,58 złotych, wyrażającą różnicę między aktywami i pasywami. Wartość aktywów uzyskanych przez uczestniczkę w wyniku działu jest natomiast zerowa. Uczestnik, wbrew wcześniejszym zapewnieniom, nie doprowadził do zwolnienia jej z długu względem banku, a więc jej pasywa wynoszą nadal 292.486,58 złotych.

Zasądzenie spłat przy podziale majątku wspólnego może w ocenie Sądu Rejonowego prowadzić tylko do wyrównania wartości otrzymanych w wyniku podziału części tego majątku. Zasądzenie zwrotu połowy uiszczonych przez uczestnika rat kredytu prowadziłoby w przedmiotowej sprawie do jeszcze większego powiększenia tej dysproporcji. W ocenie Sądu Rejonowego nie jest ani zgodne z przepisami prawa, ani celowe, ani też słuszne przyznanie nieruchomości w całości jednemu z byłych małżonków z przyznaniem mu w dodatku spłaty za nakłady na ten majątek, który przypada mu w całości. Doprowadziłoby to bowiem do jego wzbogacenia przy dodatkowym powiększeniu pasywów drugiego z byłych małżonków.

W ocenie Sądu Rejonowego można by rozważać zasądzenie spłat tylko i wyłącznie w wypadku, gdyby uczestnik doprowadził do zwolnienia wnioskodawczyni z długu przez całkowitą jego spłatę bądź przez dojście do porozumienia w tym zakresie z wierzycielem, czego nie uczynił. Gdyby to uczynił, można by rozważać co najwyżej prawo uczestnika do żądania spłaty połowy nadwyżki wartości wspólnego długu w stosunku do wartości nieruchomości. Sytuacja taka nie jest jednak przedmiotem rozważań sądu.

Sąd Rejonowy zobowiązał uczestnika do zwolnienia A. L. z długu. Orzeczenie to nie prowadzi do zwolnienia A. L. z długu względem banku, ponieważ zwolnienia takiego dokonać może jedynie wierzyciel. Postanowienia to oparte jest o konstrukcję prawną z art. 392 KC W myśl tego przepisu jeżeli osoba trzecia zobowiązała się przez umowę z dłużnikiem zwolnić go od obowiązku świadczenia, jest ona odpowiedzialna względem dłużnika za to, że wierzyciel nie będzie od niego żądał spełnienia świadczenia. Tak więc uczestnik jest jedynie zobowiązany do spłaty wspólnego długu, a okoliczność ta nie uprawnia go w ocenie Sądu Rejonowego do żądania zwrotu tej części długu, której spłaty już dokonał. Jak wskazano wyżej, rodzi to jedynie zobowiązanie M. L. względem A. L.

Skutkiem opisanego stanu rzeczy jest to, że A. L. jest w dalszym ciągu zobowiązana do zapłaty długu na rzecz banku i tylko od dobrej woli i kondycji finansowej M. L. zależy to, czy bank będzie dochodził zapłaty od niej. H. możliwa jest natomiast sytuacja, w której to A. L. spłaci cały dług, nie otrzymując uprzednio nawet części nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego.

W ocenie Sądu Rejonowego celem cytowanych wyżej regulacji dotyczących podziału majątku wspólnego jest doprowadzenie do w miarę możliwości równego obdzielenia byłych małżonków majątkiem, w skład którego wchodzą zarówno aktywa, jak i pasywa, przy czym podziałowi podlegają faktycznie jedynie aktywa. Pozostawienie ich tylko jednemu z nich powinno się odbyć z uwzględnieniem wysokości pasywów tak, aby sytuacja obojga po podziale była w miarę możliwości zrównoważona. Niewzięcie pod uwagę wielkości istniejących pasywów, do czego zmierza stanowisko uczestnika, byłoby nie tylko niecelowe, ale i sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Zachodzą bowiem podstawy, aby zarzucić uczestnikowi, iż postępuje w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego (określanymi obecnie często jako zasady słuszności) i dlatego powinien być traktowany tak, jakby już wyszedł poza treść swego prawa. Przy stosowaniu art. 5 KC trzeba mieć na względzie, że domniemywa się, iż korzystający ze swego prawa czyni to w sposób zgodny z zasadami współżycia społecznego (ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa). Dopiero istnienie szczególnych okoliczności może domniemanie to obalić i pozwolić na zakwalifikowanie określonego zachowania, jako nadużycia prawa, niezasługującego na poparcie z punktu widzenia zasad współżycia społecznego. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18 sierpnia 2017 r. I ACa 883/16).

Ocena dokonana w świetle zasad współżycia społecznego powinna uwzględniać wszystkie okoliczności sprawy. Wzięcie pod uwagę tych okoliczności prowadzi do wniosku, że nie do zaakceptowania z perspektywy zasad współżycia społecznego byłoby obciążenie wnioskodawczyni obowiązkiem zwrotu uczestnikowi połowy kwoty spłaconej bankowi z tytułu kredytu, do momentu podziału majątku wspólnego, w sytuacji, gdy w wyniku tegoż podziału uczestnik otrzymał własność nieruchomości obciążonej tym kredytem bez jakiejkolwiek spłaty na rzecz wnioskodawczyni, zaś ta w dalszym ciągu pozostaje dłużnikiem osobistym banku wobec braku jakichkolwiek działań uczestnika zmierzających do zwolnienia jej z tego długu.

Podział majątku z długiem, pożyczką, kredytem hipotecznym w banku wyższym, przekraczającym, większym i przewyższającym wartość, cenę mieszkania, domu, lokalu czy nieruchomości adwokat radca prawny prawnik kancelaria

Sąd:

1) stwierdził, że w skład majątku wspólnego A. L. i M. L., których wspólność ustawowa majątkowa małżeńska ustała, na mocy prawomocnego wyroku Sądu Rejonowego sprawie VIII C 130/12, wchodzi prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości W., o powierzchni 0,3290 ha, zabudowanej domem mieszkalnym jednorodzinnym, dla której to nieruchomości w Sądzie Rejonowym prowadzona jest księga wieczysta nr (…), o wartości 244.870 złotych;

2) dokonał podziału majątku wspólnego w ten sposób, że opisaną w punkcie 1 nieruchomość przyznał w całości na własność M. L., bez spłat;

3) zobowiązał M. L. do zwolnienia A. L. z obowiązku zapłaty na rzecz Banku (…) S.A. kredytu hipotecznego nr (…) poprzez spłatę tegoż kredytu, zabezpieczonego hipoteką wpisaną do księgi wieczystej opisanej w punkcie 1; Postanowienie Sądu Okręgowego – III Wydział Cywilny Odwoławczy III Ca 1508/17

Sprawa sądowa opracowana przez Kancelarię nr 2

Wnioskodawca M. H. wniósł o dokonanie podziału majątku wspólnego uczestników, w którego skład wchodziło prawo własności lokalu mieszkalnego nr (…) o powierzchni 72,50 m(2), stanowiące odrębną nieruchomość, położonego przy ulicy (…) w O. o wartości 250.000 zł, dla którego Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o nr (…) oraz udział wynoszący (…) części we współwłasności nieruchomości i urządzeń nie służących wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz udział (…) w prawie własności działki gruntu, na której posadowiono budynek, dla którego Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o nr (…) – poprzez przyznanie tego prawa wnioskodawcy na wyłączną własność bez obowiązku dokonywania spłat i dopłat na rzecz uczestniczki. Ewentualnie wnioskodawca żądał przyznania powyższego prawa na własność uczestniczce bez spłat i dopłat na jego rzecz, jednakże z jednoczesnym zwolnieniem go z długu, wynikającego zawartej z bankiem umowy o kredyt hipoteczny. Gdyby uczestniczka nie zaakceptowała i takiego podziału, wnioskodawca zażądał zniesienia współwłasności nieruchomości objętej wnioskiem i jej sprzedaż przez komornika. Wnioskodawca wniósł nadto o zasądzenie od uczestniczki na Jego rzecz kosztów postępowania.

W uzasadnieniu wniosku wnioskodawca wskazał, że uczestnicy nabyli główny składnik majątku – nieruchomość lokalową w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej. W lipcu uczestnicy zawarli umowę o kredyt hipoteczny z bankiem (…) S.A., indeksowany wg wartości franka szwajcarskiego, wskutek czego aktualnie nieruchomość stanowiąca własność uczestników posiada wpis hipoteki na kwotę 365.737,10 zł.

Uczestniczka wskazała, że mieszka w lokalu wraz z córką, co do której władzę rodzicielską przyznał uczestniczce Sąd w wyroku rozwodowym. Uczestniczka podała, że nie ma innego lokalu, w którym mogłaby zamieszkać. Poza tym jest osobą niepełnosprawną w stopniu znacznym, trwale niezdolną do pracy i wymagającą pomocy, a czasowo również opieki w związku ze znacznie ograniczona możliwością samodzielnej egzystencji. Sporne mieszkanie jest zaś przystosowane do potrzeb niepełnosprawnej uczestniczki: w mieszkaniu znajdują się antypoślizgowe płytki na podłodze, w łazience – odpowiednie uchwyty, toaleta na odpowiedniej wysokości, obniżona zabudowa kuchni. W mieszkaniu córka uczestników ma urządzony pokój, przystosowany do jej wieku. Córka uczestników cierpi na zespół lękowy, przy czym konieczność zmiany otoczenia (w tym mieszkania) negatywnie wpłynie na jej poczucie bezpieczeństwa.

Podział majątku z długiem, pożyczką, kredytem hipotecznym w banku wyższym, przekraczającym, większym i przewyższającym wartość, cenę mieszkania, domu, lokalu czy nieruchomości adwokat radca prawny prawnik kancelaria

Uczestniczka wskazała dodatkowo, że samodzielnie ponosi ciężar utrzymania wspólnego mieszkania uiszczając opłaty m.in. na fundusz remontowy, podatek od nieruchomości, spłaca kredyt hipoteczny na bieżąco, a także 2/3 części zaległości z tytułu opłat czynszowych, powstałych w trakcie trwania małżeństwa uczestników.

Ponadto uczestniczka wskazała, że sporna nieruchomość została w części nabyta ze środków pochodzących od samej uczestniczki, tj. ze sprzedaży mieszkania położonego w O. przy ul. (…) w kwocie 36.500 zł. Wniosła jednocześnie o ustalenie, że kwota 36.500 zł stanowiła z jej strony nakład pochodzący z majątku osobistego na majątek wspólny. Podała, że lokal przy ul. (…) został wprawdzie nabyty w trakcie trwania małżeństwa, jednak to za sprawą uczestniczki, która uprzednio była najemcą owego lokalu, uczestnikom udało się go nabyć z dużą bonifikatą, co uczestniczka uznaje za swój nakład.

Podobnie, uczestniczka żądała ustalenia, że jej nakładem z majątku osobistego na majątek wspólny były sumy uiszczane tytułem spłaty kredytu hipotecznego dokonywane oraz sumy wniesione tytułem opłat ponoszonych w związku z utrzymaniem wspólnego mieszkania, począwszy. Zadeklarowała, że w przypadku przyznania jej nieruchomości na własność, nie będzie domagała się rozliczenia nakładów poczynionych z jej majątku na majątek wspólny w postaci dokonanych tytułem spłat kredytu hipotecznego środków.

Sąd Rejonowy zaznaczył, że przyjęta jest w sprawach o podział majątku ogólna praktyka, polegająca na przyznawaniu nieruchomości wspólnej jednemu z byłych małżonków, który następnie, przez umowę zawartą z bankiem lub samym byłym małżonkiem, jest zwolniony z długu. W niniejszej sprawie brak było konsensu ze strony uczestniczki. Co więcej, nie ubiegło uwadze Sądu Rejonowego, wartość nieruchomości uczestników wynosi 250.000 zł. Co do zasady, przy obliczaniu wartości składnika majątkowego obciążonego hipoteką, odejmuje się od ogólnej wartości rzeczy wartość zabezpieczenia (lub realnego zadłużenia). W przedmiotowej sprawie, przyjęcie takiej metody dawałoby ujemny wynik wartości nieruchomości (250.000 zł – 368.137,97 zł). Oznaczałoby to, że dzielony majątek jest „pusty”. Takiej operacji nie można było – w ocenie Sądu Rejonowego – przeprowadzić, a kwestię pozostającego do spłaty na rzecz banku zadłużenia pozostawić stronom do osobnego rozstrzygnięcia.

Sąd pierwszej instancji przy ustaleniu wartości składnika majątkowego podlegającego podziałowi, niezasadnie pominął obciążenie hipoteczne lokalu stanowiącego przedmiot współwłasności wnioskodawcy i uczestniczki . Zakup prawa do odrębnej własności lokalu mieszkalnego przy ul. (…) w O., został sfinansowany m.in. z kredytu hipotecznego zaciągniętego przez uczestników w Banku (…) S.A. w W. . W związku z indeksowaniem kredytu według kursu franka szwajcarskiego, pozostała do spłaty kwota wynosiła 383.740,65 zł. Zatem przydzielone uczestniczce prawo do lokalu mieszkalnego obciążone jest hipoteką w kwocie przewyższającej wartość samej nieruchomości lokalowej (250.000 zł) o 133.740,65 zł.

Podział majątku z długiem, pożyczką, kredytem hipotecznym w banku wyższym, przekraczającym, większym i przewyższającym wartość, cenę mieszkania, domu, lokalu czy nieruchomości Poznań Warszawa

Zaznaczyć jednak należy, że w żadnym z powyższych orzeczeń Sąd Najwyższy nie odniósł się do sytuacji, w której wartość obciążenia hipotecznego przewyższa wartość nieruchomości. Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, ponieważ z powodu umocnienia się waluty, w której został udzielony kredyt (frank szwajcarski), kwota kredytu przewyższyła znacznie wartość nieruchomości wspólnej .

W tych okolicznościach, realna wartość lokalu położonego przy ul. (…) w O. (250.000 zł), powinna być pomniejszona o obciążenie kredytem hipotecznym wynikającym z umowy o kredyt hipoteczny zawartej przez wnioskodawcę i uczestniczkę postępowania w kwocie 90 839,09 CHF tj. kwocie 383 740,65 zł.

W związku z powyższym, uczestniczki J. Ż. – której przyznano prawo odrębnej własności lokalu przy ul. (…) w O., nie należało obciążać spłatą na rzecz wnioskodawcy, z uwagi na obciążenie tego prawa kredytem hipotecznym.

Zgodnie z powyższym, zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia o przyznaniu prawa do lokalu J. Ż. miał fakt, że uczestniczka zamieszkuje w tej nieruchomości wraz z wspólnym dzieckiem jej i wnioskodawcy . W lokalu przy ul. (…), córka ma zapewnione wszystkie niezbędne dla jej rozwoju warunki – własny pokój urządzony stosownie do jej wieku i potrzeb.

Aktualny mąż uczestniczki nie ma żadnego prawnego obowiązku zapewnienia mieszkania małoletniej córce wnioskodawcy i uczestniczki. Obowiązek ten spoczywa bowiem na obojgu rodzicach.

Ponadto uczestniczce przysługiwało skuteczne żądanie wobec wnioskodawcy w zakresie rozliczenia nakładów z jej majątku osobistego na majątek wspólny w postaci kwoty 36 500 zł wpłaconej na poczet ceny za prawo do lokalu przy ul. (…) oraz ½ sumy spłat wspólnego długu hipotecznego od dnia ustania wspólności ustawowej , który nie był uzależniony od faktu zamieszkiwania wnioskodawcy w przedmiotowym lokalu w wysokości 4 185,72 zł (8371,44zł:2), a także ½ opłat przez nią uiszczanych z tytułu korzystania z lokalu od dnia zniesienia współwłasności w łącznej wysokości 4 382,60 zł (opłaty za lokal + fundusz remontowy – do spłaty przez wnioskodawcę -2 191,30 zł -4 382,60 zł: 2) . Łącznie daje to kwotę 42 877, 02 zł, której uczestniczka mogłaby żądać tytułem rozliczenia ww. nakładów na majątek wspólny , a co do których wyraźnie , kilkakrotnie oświadczyła, że nie żąda ich rozliczenia w przypadku przyznania jej prawa do lokalu.

Zauważyć należy, że ostatecznie zarówno wnioskodawca i uczestniczka postępowania, wyrazili chęć otrzymania nieruchomości lokalowej położonej przy ul. (…) w O.. Ponadto sprzedaż licytacyjna będzie uzasadniona i celowa , o ile nie będzie się temu sprzeciwiać dobro małoletnich dzieci byłych małżonków , które sąd powinien uwzględnić przy zniesieniu współwłasności praw, których przedmiotem jest prawo do mieszkania , gdy bank nie zgadza się na zwolnienie jednego z małżonków z długu z tytułu zaciągniętego kredytu , a jeden z małżonków (jak w niniejszej sprawie) sprzeciwia się przyznaniu nieruchomości drugiemu z małżonków , przy dalszym trwaniu zobowiązania obojga małżonków wobec banku (uzasadnienie postanowienia SN z 26 listopada 2009 r., III CZP 103/09) W tych okolicznościach, zarządzenie sprzedaży spornego lokalu przez Sąd Rejonowy nie było uzasadnione.

Tymczasem w niniejszym postępowaniu, zniesienie współwłasności nie mogło nastąpić przez sprzedaż lokalu przy ul. (…), zatem wezwanie wierzyciela do udziału w postępowaniu nie było możliwe. W ocenie Sądu Okręgowego, powyższe okoliczności uzasadniają przyznanie nieruchomości uczestniczce postępowania, bez spłat na rzecz wnioskodawcy.

Podział majątku z długiem, pożyczką, kredytem hipotecznym w banku wyższym, przekraczającym, większym i przewyższającym wartość, cenę mieszkania, domu, lokalu czy nieruchomości Poznań Warszawa

Pamiętać bowiem należy, że zgodnie art. 43 § 1 KRO oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. W przypadku przyznania lokalu przy ul. (…) w O. uczestniczce postępowania, z jednoczesną spłatą na rzecz wnioskodawcy, J. Ż. powinna zapłacić wnioskodawcy kwotę 125.000 zł (połowa udziału w majątku wspólnym). Nie ulega jednak wątpliwości, iż na uczestniczce nadal spoczywałby obowiązek spłaty zadłużenia wynikającego z zwartej umowy kredytowej w kwocie 383.740,65 zł. W tych okolicznościach, uczestniczka ponosiłaby odpowiedzialność za umowę o kredyt hipoteczny zarówno rzeczową jak i osobistą, a dodatkowo byłaby zobowiązana do spłaty na rzecz wnioskodawcy.

Należy także zauważyć, że wbrew twierdzeniom wnioskodawcy nie jest on pozbawiony środków prawnych wobec uczestniczki w przypadku spłaty przez niego jakiejkolwiek raty kredytu. Postanowienie Sądu Okręgowego – IX Wydział Cywilny Odwoławczy IX Ca 559/16

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

5/5 - (50 votes)

Mateusz Ziębaczewski

Mateusz Ziębaczewski to doświadczony adwokat i specjalista od prawa rodzinnego. Swoją wiedzą i umiejętnościami służy klientom, pomagając im w najbardziej skomplikowanych sprawach rodzinnych. Gdy nie pisze artykułów na blogu, reprezentuje swoich klientów w sądzie, dążąc do osiągnięcia najlepszych dla nich rozwiązań.

Email: ziebaczewski@gmail.com Telefon: +48696293998

Zobacz pozostałe wpisy autora