Umowne i sądowe zniesienie współwłasności: podział rzeczy wspólnej, sprzedaż, dopłaty, spłaty i przyznanie na własność

Umowne i sądowe zniesienie współwłasności: podział rzeczy wspólnej, sprzedaż, dopłaty, spłaty i przyznanie na własność

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić. Generalnie możność żądania zniesienia współwłasności nie jest uzależniona od wykazania słusznego celu, z powodu którego współwłaściciel występuje z wnioskiem, ani nie wymaga zapewnienia współwłaścicielowi, który ma być wyłączony ze stosunku współwłasności „zastępczych” praw innych aniżeli tylko spłata wartości jego udziału. Współwłasność z istoty swej zawiera ryzyko jej zniesienia, w tym – wyeliminowania niektórych współwłaścicieli z niepodzielnego korzystania z określonego przedmiotu. Co do zasady niemożność dotychczasowego korzystania nie może być poczytywana współwłaścicielowi, który domaga się przyznania mu rzeczy wspólnej na wyłączną własność, za nadużywanie prawa, ponieważ składa się na istotę tego prawa i to bez względu na wysokość udziału we współwłasności współwłaściciela żądającego zniesienia w porównaniu z innymi współwłaścicielami i bez względu na to, czy spłata na rzecz współwłaścicieli pozbawionych własności jest ekwiwalentna do „straty” poniesionej wskutek przymusowego wyjścia ze współwłasności.

Zgłoszenie żądania całkowitego zniesienia współwłasności może w okolicznościach konkretnej sprawy prowadzić do takiej sytuacji, w której utrzymywać się będzie współwłasność co do tych części rzeczy wspólnej, które są niezbędne do korzystania przez każdego właściciela z przyznanego mu prawa własności, jak też części, które nie mogą stanowić odrębnego przedmiotu własności, a mogą być używane przez nowych właścicieli.

Żaden przepis prawa nie rodzi prywatnego prawa podmiotowego o takim charakterze, aby współwłaściciel mógł uzyskać podział zgodnie ze swoim żądaniem, niezależnie czy to od stanowiska innego współwłaściciela, czy też od innych jeszcze okoliczności. Powołane przepisy stanowią podstawę do konstrukcji prawa podmiotowego w węższym zakresie, tzn. takim, w jakim uprawniają współwłaściciela do wystąpienia na drogę postępowania cywilnego związanego z żądaniem zniesienia współwłasności.

Wprawdzie żądanie zniesienia współwłasności stanowi prawo każdego ze współwłaścicieli, jednakże prawo to podlega również ograniczeniu przewidzianemu w art. 5 k.c. (zasady współżycia społecznego) Jeżeli zatem okazałoby się, że jedyny możliwy sposób zniesienia współwłasności polega na sprzedaży działek oraz że ten sposób byłby, co wymaga podkreślenia, rażąco krzywdzący dla skarżących, rozważeniu podlegać będzie – czy wniosek o zniesienie ich współwłasności z uwagi na art. 5 k.c. nie podlega oddaleniu. Przy czym zastosowanie tego przepisu stanowiłoby ochronę tylko tymczasową (zarzut dylatoryjny).

Podział rzeczy wspólnej

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Pierwszeństwo ma fizyczny podział (w naturze) rzeczy wspólnej między współwłaścicieli. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej części wspólnej rzeczy. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. Gdy wszyscy uczestnicy postępowania złożą zgodny wniosek co do sposobu podziału majątku wspólnego, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku, jeżeli projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych.

Należące do majątku wspólnego udziały w spółce z ograniczona odpowiedzialnością, której wspólnikiem jest tylko jeden z byłych małżonków mogą być podzielone pomiędzy byłych małżonków, a więc także przypaść temu z współuprawnionych, który nie jest wspólnikiem, o ile w umowie spółki nie zawarto przewidzianego zastrzeżenia ograniczającego lub wyłączjącego wstąpienie do tej spółki współmałżonka wspólnika.

Przyznanie jednemu ze współwłaścicieli nieruchomości lub jej części z przeznaczeniem na sprzedaż nie sprzeciwia się istocie podziału majątku w naturze. Właściciel ma nie tylko prawo korzystania ze swojej rzeczy, ale i prawo rozporządzania nią. Jeżeli właściciel nie chce lub nie może już korzystać z rzeczy, to władny jest nią rozporządzić, samodzielnie decydując o tym, w jakim czasie (także z uwagi na sytuację rynkową) dokona sprzedaży, komu i za jaką cenę.

Skoro nie ma zgodnego żądania wszystkich zainteresowanych co do tego, aby nieruchomość przyznać jednemu z nich, to jeżeli zniesienie współwłasności nieruchomości budynkowej może nastąpić przez wydzielenie odrębnych lokali z utrzymaniem dotychczasowego stanu użytkowania poszczególnych współwłaścicieli, to społeczno-gospodarcze przeznaczenie takiej własności zapewniające współwłaścicielom odrębne mieszkania, nakazuje dać pierwszeństwo temu podziałowi, nawet przy znacznych kosztach adaptacyjnych. Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 8 października 2009 r. II CK 2/2009

Sądowe zniesienie współwłasności (wniosek)

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

Ustalając czy współwłaściciel wyraził zgodę na przyznanie mu w wyniku podziału rzeczy wspólnej, należy także uwzględnić warunki przedstawione przez tego współwłaściciela przejęcia tej rzeczy, w szczególności odnoszące się do jej wartości, decydującej zarazem o wysokości spłat, jakie będzie zobowiązany ponosić wobec pozostałych współwłaścicieli. Nie ma podstaw do przyjęcia, że współwłaściciel wyraził zgodę na przyznanie mu na wyłączną własność rzeczy, jeżeli zgodę na taki sposób zniesienia współwłasności uzależnił od przyjęcia przez sąd określonej wartości rzeczy będącej przedmiotem podziału, a sąd ustalił ją na wyższym poziomie.

W postępowaniu o podział majątku wspólnego, sąd nie może wbrew woli uczestnika przyznać mu prawa majątkowego i zasądzić od niego na rzecz innego uczestnika spłatę lub dopłatę.  Dopiero zniesienie współwłasności rzeczy przez przyznanie jej własności na rzecz jednego (bądź kilku) z jej dotychczasowych współwłaścicieli aktualizuje obowiązek dokonania spłaty wartości udziałów pozostałych współwłaścicieli. 

Rozstrzygnięcie o tym, komu należy przyznać lokal na własność powinno być poprzedzone rozważeniem usprawiedliwionych interesów osób uprawnionych, aspirujących do uzyskania lokalu w naturze.

Polecamy Państwa uwadze nasze opracowania o podobnej tematyce poniżej:

 

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Umowne i sądowe zniesienie współwłasności: podział rzeczy wspólnej, sprzedaż, dopłaty, spłaty i przyznanie na własność
5 (100%) 51 votes

4 Responses

Dodaj komentarz